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    目前我國房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的對策建議

    2009-09-18 06:02
    決策與信息·下旬刊 2009年2期
    關(guān)鍵詞:住房發(fā)展

    馮 莉

    我國的房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來已經(jīng)持續(xù)了5年的繁榮。2004年5月,我國政府開始運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的力度呈現(xiàn)出逐漸加大之勢,但房地產(chǎn)市場的頑疾并未因?yàn)橐幌盗姓叩膶?shí)施而徹底根治,房地產(chǎn)市場仍面臨一些急需解決的問題。2006年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了“房地產(chǎn)新政”宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻考驗(yàn),房價的漲幅得到有效遏制,漲幅趨緩;同時,“房地產(chǎn)新政”并沒有導(dǎo)致房價的大落,房地產(chǎn)業(yè)在總體上保持了可持續(xù)發(fā)展的好勢頭。2007年全國房地產(chǎn)市場供求兩旺,房價漲幅比2006年有所增加,國房景氣指數(shù)逐月上升達(dá)到近三年來的新高水平。進(jìn)入10月后,在持續(xù)加息和央行限制第二套房貸政策的影響下,部分城市出現(xiàn)房屋交易量下降、房價環(huán)比漲幅回落的現(xiàn)象。至此到2008年年底,房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷行業(yè)整體增速放緩。

    一、目前我國房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的政策環(huán)境

    我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2007年大漲之后,2008年進(jìn)入調(diào)整期。在2008年的前三個季度,我國房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控政策指引下出現(xiàn)整體下滑的局面,房屋的名義價格和實(shí)質(zhì)價格雙雙下降。國家發(fā)改委宏觀研究所經(jīng)濟(jì)研究室副主任樊彩躍認(rèn)為,房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入中期調(diào)整期,調(diào)整有可能持續(xù)兩至三年時間。2009年房地產(chǎn)投資增長將會明顯放緩,進(jìn)而對整個國民經(jīng)濟(jì)造成不利影響。中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海說:“在全國范圍,2004年以來房價持續(xù)上漲的局面一去不復(fù)返,取而代之的是,房價泡沫的破裂和房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整,幾乎沒有什么力量可以扭轉(zhuǎn)這個趨勢?!泵鎸?jīng)濟(jì)放緩的壓力,中國政府開始采取一些相對溫和的救市措施。

    (一)加大保障性住房建設(shè)力度意見的提出。

    國務(wù)院辦公廳2008年12月21日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。意見提出,加大保障性住房建設(shè)力度,進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。同時。進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi),進(jìn)一步搞活住房二級市場和租賃市場;支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化,以合理價格促進(jìn)銷售;繼續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)形勢的監(jiān)測分析;強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場職責(zé);繼續(xù)深入整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

    (二)將房地產(chǎn)健康穩(wěn)步發(fā)展定為宏觀調(diào)控目標(biāo)。

    2008年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢錯綜復(fù)雜,經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球。在這一背景下,樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個行業(yè)的問題,而應(yīng)立足整個宏觀經(jīng)濟(jì)來看待。2008年10月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會議表明,國家將在加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)上,通過調(diào)整稅費(fèi)等多項(xiàng)配套措施,維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。政府宏觀調(diào)控政策的制訂和實(shí)施,必須注意讓市場泡沫在不再擴(kuò)大的前提下逐步消化,確保市場回歸穩(wěn)定健康狀態(tài)。眾所周知,房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,如何在兩者中尋求平衡,成為此輪調(diào)控政策的關(guān)鍵。我國的房地產(chǎn)市場需要政府的調(diào)控智慧。

    (三)鼓勵普通商品房的消費(fèi)。

    由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的比例和作用巨大,中央政府不得不運(yùn)用溫和的二次房貸政策,刺激尚待回暖的房市,并意圖借此來提振基礎(chǔ)設(shè)施投資不能迅速改善的宏觀經(jīng)濟(jì)。中國現(xiàn)行的二套房貸政策,執(zhí)行的是2007年9月份制定的標(biāo)準(zhǔn)。2007年9月27日,央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,規(guī)定“居民購買第二套住房的首付比例提高至40%,貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%”。同時規(guī)定,銀行審核第二套住房的定義是以家庭為單位。此次國家房地產(chǎn)新政推出后,我國二手房交易稅費(fèi)再度降低。新政策規(guī)定,對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中,將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。由此不難看出,此項(xiàng)房地產(chǎn)新政的推出將使得房地產(chǎn)發(fā)展真正進(jìn)入持續(xù)和諧發(fā)展的軌道。

    二、我國房地產(chǎn)市場目前面臨的基本情況

    從2008年下半年開始,我國房地產(chǎn)市場在國際國內(nèi)許多不確定因素的共同作用下,除少數(shù)市場起步較晚的地區(qū)情況稍好外,我國大部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場先后進(jìn)入調(diào)整期。面臨的基本情況具體表現(xiàn)在以下幾個方面:

    (一)國房景氣指數(shù)呈下滑態(tài)勢。

    2008年8月份指數(shù)為101.98點(diǎn),環(huán)比7月回落0.58點(diǎn),同比去年7月回落2.70點(diǎn),成為這個指數(shù)環(huán)比第9個月和同比第3個月連續(xù)滑落。其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資1至8月雖然有29.1%的同比增長,但比起1至6月和1至7月的同比增長33.5%和30.9%有明顯回落。7月份同比增長37.5%,8月份同比增長下降到18.9%,1至8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積和房屋施工面積指數(shù)等均呈回落之勢。

    (二)全國房屋銷售價格指數(shù)下滑。

    全國房屋銷售價格指數(shù),自2007年11月以來一路下滑。新建商品住宅價格同比上漲幅度為:2月11 8%,3月11.4%,4月10.8%,5月10.2%,6月9.2%,7月7.9%,8月6.2%。新建商品住宅價格環(huán)比,從2月至7月一直呈現(xiàn)每月有0.1—0.3%的微幅上漲。而8月份出現(xiàn)0.1%的下降,這在十年來尚屬首次。

    (三)房屋成交量下滑明顯,且速度加快。

    商品房銷售面積今年以來持續(xù)下降,特別是今年第三季度后,下降幅度達(dá)到了兩位數(shù)。今年1~10月,全國商品房銷售面積4.5億平方米,同比下降16.5%;其中,商品住宅銷售面積4億平方米,同比下降17%。以新建商品住宅銷售面積為例,3月、4月、5月、6月,同比下降的幅度分別為0.3%、4.0%、6.5%、6.9%,7月、8月、9月、10月,同比下降的幅度分別為10.8%、14.9%、15.3%、17%;下降的省區(qū)市,由1—6月的16個到1~10月的20個。

    (四)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張。

    受到銀根緊縮、房市趨冷的影響,住房開發(fā)商遭遇經(jīng)營困境。根據(jù)鐘偉等人撰寫的《2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》,截至2007年末,中國房企土地儲備超過10億平方米,占用資金超過2萬億元人民幣。同一份報(bào)告預(yù)計(jì)2008年中國地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口將達(dá)6730億元。作為大型上市房企的代表,萬科、金地、保利和招商地產(chǎn)2008年一季度資產(chǎn)負(fù)債率分別為66.55%、71.41%、71.82%和64.80%,較2007年底大幅上升。大型上市企業(yè)多渠道融資,積極應(yīng)對資金緊張問題。

    (五)經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致消費(fèi)者預(yù)期收入降低及不動產(chǎn)需求下降。

    企業(yè)破產(chǎn)短期內(nèi)造成大量消費(fèi)者的可支配收入銳減,已購房者還款壓力增大,未購房者購房需求降低,需求不旺直接導(dǎo)致房

    產(chǎn)交易減少,價格降低。大企業(yè)的降薪裁員導(dǎo)致消費(fèi)者可支配收入減少。2008年上半年,滬深兩市1619家上市公司中,有268家上市公司的“支付給職工及為職工支付的現(xiàn)金”同比出現(xiàn)負(fù)增長,占總數(shù)的16.5%?;ヂ?lián)網(wǎng)公司在2008年度幾乎都有裁員,券商、投行、房地產(chǎn)公司也都有不同程度的裁員。

    三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的對策建議

    房地產(chǎn)業(yè)作為一個對國民經(jīng)濟(jì)和普通百姓關(guān)系密切的行業(yè),既需要遵循市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律發(fā)展,又應(yīng)當(dāng)從我國的特殊國情出發(fā),明確提出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)并建立完善的調(diào)控體系,給市場一個明確的心理預(yù)期。這對于保持房價穩(wěn)定、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,具有非常重要的作用。

    (一)房地產(chǎn)業(yè)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位不可動搖。

    房地產(chǎn)投資和消費(fèi)對拉動內(nèi)需具有長遠(yuǎn)性。美、英等發(fā)達(dá)國家走過的路都已證明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,尤其在工業(yè)化,城市化進(jìn)程中的主導(dǎo)性地位和重要作用毋庸置疑。房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落,必然導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)大滑坡,必然涉及金融安全,這應(yīng)當(dāng)成為全社會的共識。我們要穩(wěn)固房地產(chǎn)業(yè)的重要支柱地位,堅(jiān)持而不動搖。

    (二)加快房地產(chǎn)信用體系建設(shè)。

    鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃、降低建筑質(zhì)量、不講誠信等問題比較突出,有必要通過立法等途徑加快房地產(chǎn)信用體系建設(shè)。主要是行業(yè)主管部門要對各房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目,在規(guī)劃變更、建筑質(zhì)量、建設(shè)周期等方面要建立專門的數(shù)據(jù)庫,接受消費(fèi)者的監(jiān)督。對于存在問題的企業(yè),要進(jìn)行及時懲戒并進(jìn)行信用記錄,對其后續(xù)開工的項(xiàng)目,要在項(xiàng)目審批、規(guī)劃方案調(diào)整、資金貸款等方面,增加程序和時間上的限制,從嚴(yán)把關(guān)。以此,不斷提高房地產(chǎn)建筑質(zhì)量和開發(fā)品質(zhì),延長住宅使用年限,使房地產(chǎn)市場成為可以放心的消費(fèi)市場。

    (三)房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身建設(shè)。

    房地產(chǎn)發(fā)展自身的節(jié)奏加上全球性金融危機(jī)的波及,使得房地產(chǎn)市場此輪的調(diào)整雖然沒有大的波動,卻對國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響意義重大。從中央到地方新近出臺的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的政策看,房地產(chǎn)市場即將面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇,伴隨著諸多積極的政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)。目前是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身建設(shè)的大好時機(jī)。

    (四)營造房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的良好環(huán)境。

    現(xiàn)在社會上特別是媒體“唱空、”“唱衰”樓市場的輿論很多,甚至有人鼓吹大起大落。在樓市保穩(wěn)定的調(diào)控中,既需要“保穩(wěn)”,也需要“唱穩(wěn)”。需要政府、行業(yè)和媒體,科學(xué)分析樓市發(fā)展的客觀規(guī)律,全面準(zhǔn)確傳遞樓市信息,客觀報(bào)道房價調(diào)整的信息,以營造房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的良好環(huán)境。

    (五)市場信息指導(dǎo),引導(dǎo)理性消費(fèi)。

    國家除了對房地產(chǎn)市場的指導(dǎo)作用外,還應(yīng)當(dāng)對于中低收入家庭提供理性消費(fèi)引導(dǎo),通過對房地產(chǎn)市場的信息指導(dǎo),幫助中低收入家庭正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,保障中低收入家庭規(guī)避房地產(chǎn)市場風(fēng)險,切實(shí)保障中低收入家庭的住房需求。

    房地產(chǎn)行業(yè)作為中國新興行業(yè)之一,仍屬于朝陽行業(yè),未來發(fā)展之路非常之長。從這些年對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的拉動和城市化建設(shè)推動影響來看,房地產(chǎn)行業(yè)潛力仍然巨大。2009年,作為房地產(chǎn)企業(yè),要更加認(rèn)真地審視自己對社會所肩負(fù)的責(zé)任和使命,建立新的觀念和態(tài)度,努力迎接新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

    參考文獻(xiàn):

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    [6]朱中一.當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢.城市開發(fā).2008(12)

    [7]瀟琦.2009年房地產(chǎn)業(yè)將在希望中穩(wěn)步前行.北京房地產(chǎn),2009(1)

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