測繪工作在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用

林唐奕

摘 要：結(jié)合當前城市房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀，闡述了房地產(chǎn)測繪工作的主要內(nèi)容以及存在的一些問題，提出了城市房地產(chǎn)測繪未來發(fā)展的設想和建議。

關(guān)鍵詞：城市；房地產(chǎn)開發(fā)；測繪工作；問題；設想；建議

1 城市房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容

規(guī)劃設計階段的測繪：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，必須建立在測繪部門測繪的地形圖之上。房地產(chǎn)開發(fā)單位向城市規(guī)劃部門提出選址申請時，必須提交有資質(zhì)的測繪單位施測或修測的現(xiàn)勢地形圖。地形圖施測精度及其比例尺選擇按規(guī)劃階段而定，在圖中顯示編制的詳細規(guī)劃和工程管線規(guī)劃，一般要求測繪 1：500比例尺地形圖，個別地區(qū)的總圖設計，則要求測繪 1：200比例尺地形圖。

建設用地勘測定界：建設用地勘側(cè)定界是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)規(guī)劃管理部門核定的建設用地范圍、道路紅線圖以及其他有關(guān)文件資料和《地籍測繪規(guī)范》，查清并現(xiàn)場測定建設用地范圍，建設用地范圍內(nèi)的地上地下附屬物以及行政區(qū)域界線、基本農(nóng)田保護界線、土地權(quán)屬界線、八類土地利用現(xiàn)狀界線的位置數(shù)量（面積）和質(zhì)量（土地等級或用地類型）等所進行的測繪工作，它所形成的圖、文、表成果是建設用地審批的重要且必備的基礎(chǔ)資料。

建設用地勘測定界也包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征用和國有地出讓測繪。珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策，國家通過編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途（土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地），嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，保持耕地總量動態(tài)平衡。因此，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征用為建設用地時，必須測定轉(zhuǎn)用征用土地的范圍、土地利用現(xiàn)狀及各土地權(quán)屬者的位置、面積、質(zhì)量，為編制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征地方案、補充耕地方案提供必需的基礎(chǔ)資料。國有地出讓測繪的內(nèi)容包括土地的位置、權(quán)屬、面積、地上地下現(xiàn)狀和其他基礎(chǔ)設施，是國家向土地使用者收取土地出讓金的重要依據(jù)。

施工階段的測繪：規(guī)劃選址意見書、建設用地規(guī)劃和土地報批完成后，經(jīng)過對詳細規(guī)劃勘察設計、建筑設計等成果的審批，房地產(chǎn)開發(fā)單位可向城市規(guī)劃主管部門申請辦理《建設工程規(guī)劃（臨時）許可證》，此時前期工作基本完成，工程進入施工階段。施工階段測繪的主要內(nèi)容包括：場地平整測量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進行建筑物施工放樣，必須在保證規(guī)劃要求的前提下，進行細部放樣。當不能滿足規(guī)劃要求時，應及時報告規(guī)劃管理部門，并通知設計單位進行圖紙變更。

建筑物面積界定：房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理《商品房預售許可證》時，必須委托測繪部門進行商品房面積界定。面積界定應嚴格依據(jù)《房產(chǎn)測繪規(guī)范》、規(guī)劃部門批準的施工圖和放線圖，精確計算房屋建筑面積、使用面積和分攤的公用面積，然后繪制房屋分層分戶平面圖。

竣工測繪和房產(chǎn)測繪：房地產(chǎn)開發(fā)的竣工測繪和房產(chǎn)測繪是依據(jù)建設規(guī)劃管理部門審批的建設工程規(guī)劃圖、施工圖、放線圖和商品房面積界定圖以及其他有關(guān)文件資料和技術(shù)規(guī)范，通過先進的測繪技術(shù)手段，精確測定房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)所有地物包括地上、地下建（構(gòu)）筑物的位置，并提供相關(guān)的數(shù)據(jù)（面積）、用途等信息狀況，為房地產(chǎn)開發(fā)建設工程的綜合驗收及更新城市基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)庫提供信息和資料。

房地產(chǎn)開發(fā)竣工測繪和房產(chǎn)測繪的任務是進一步查清房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅用地面積、公共用地面積、交通用地面積。綠地面積是否符合規(guī)劃要求，建設活動是否改變土地使用性質(zhì)，建筑物是否有超高現(xiàn)象，各類管線埋設是否符合要求，房屋竣工面積和房屋預售界定面積之差是否在限差（3%）以內(nèi)?？⒐ず头慨a(chǎn)測量應繪制竣工總圖、房屋分層分間平面圖和綜合管線竣工圖等，為規(guī)劃管理部門進行規(guī)劃驗收和界定違法建設及房地產(chǎn)管理部門進行房屋產(chǎn)權(quán)登記提供必備圖件。

其他測繪：隨著人們生活水平的逐年提高，人口、資源、環(huán)境和災害四大問題已成為政府和人們關(guān)注的重點，人們對自己的生存空間越來越重視，像通風不好、底層房屋日照時間不夠帶來的糾紛會逐漸增多，需要測繪部門依據(jù)天文測量原理艱據(jù)建筑物朝向、遮擋物位置、建筑間距，確定日照時間是否滿足《居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的規(guī)定。重要建筑、危舊建筑的變形監(jiān)測和界定違法建設需要進行的測繪等都屬于其他測繪工作的范疇。

房地產(chǎn)開發(fā)各階段的測繪工作涉及房產(chǎn)測繪、地籍測繪、建筑工程測量、電力工程測量、道路與管線測量以及其他市政工程測量等，這些測繪工作分別由隸屬于土地部門、房產(chǎn)部門、規(guī)劃部門、電力部門以及市政部門的測繪隊伍承擔，存在著各自為陣、各行其事的問題和“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的現(xiàn)象。這些測繪單位測定的地理空間數(shù)據(jù)往往內(nèi)容重復，數(shù)據(jù)分類、編碼繁簡程度差異很大，有的甚至自定坐標系統(tǒng)和高程基準，資料為部門所有，不能共享。這樣的重復測繪造成國家財政的極大浪費，加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負擔，導致房屋成本的上升，嚴重影響測繪市場的健康有序發(fā)展。

2 城市房地產(chǎn)測繪未來發(fā)展的設想

造成城市房地產(chǎn)測繪混亂的原因是多方面的，有體制方面的，有測繪市場方面的，也有測繪技術(shù)方面的。

2.1 加強城市測繪管理：一項房地產(chǎn)建設工程，由不同部門的測繪隊伍進行重復測繪，歸根結(jié)底是測繪管理體制方面的問題，這是1992年頒布施行的《測繪法》關(guān)于行業(yè)測繪管理、專業(yè)測繪管理和軍事測繪管理的規(guī)定和分工造成的。建議在新的《測繪法》還沒有修訂完善以前，借機構(gòu)改革的東風，組建有足夠規(guī)格的測繪管理機構(gòu)，其職責應當是：組織基礎(chǔ)測繪的規(guī)劃和實施工作；在技術(shù)方面做到五個統(tǒng)一，即坐標系統(tǒng)的統(tǒng)一、高程基準的統(tǒng)一、技術(shù)與質(zhì)量標準的統(tǒng)一、多尺度地圖分幅的統(tǒng)一、測繪資料或地理信息管理和分發(fā)的統(tǒng)一；履行各項測繪市場管理職能，包括測繪隊伍的資質(zhì)管理、測繪設計方案的審批、測繪任務的登記與備案、測繪成果的分發(fā)、測繪質(zhì)量的監(jiān)督檢驗和驗收等。

2.2 放開搞活城市房地產(chǎn)測繪市場：我國加入WTO后，專業(yè)測繪不可避免地要與國際市場接軌，放開搞活城市房地產(chǎn)測繪市場勢在必行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當通過建設、規(guī)劃、土地、房產(chǎn)測繪及其他建設主管部門，通過招投標的方式或協(xié)議方式委托一家或多家有資質(zhì)的測繪單位，從辦理規(guī)劃“一書兩證”直至取得土地證房產(chǎn)證實施全過程的測繪服務，生產(chǎn)出各行業(yè)管理部門所需的測繪產(chǎn)品，同時接受測繪管理部門的質(zhì)量監(jiān)督檢驗，匯交測繪成果，更新城市多尺度基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫。

2.3 進一步加強城市測繪技術(shù)工作：能否為各項建設活動及管理工作提供可靠、實時的測繪保障，除了具備良好的管理體制外，還必須具備先進的測繪技術(shù)手段。隨著測繪新技術(shù)、新設備的推廣應用，測繪科技工作已經(jīng)發(fā)生了深刻的變革，光學測繪儀器已被電子測繪儀器所取代，傳統(tǒng)的地面測繪被衛(wèi)星定位、航空攝影和遙感等對地側(cè)繪技術(shù)手段所取代，傳統(tǒng)的模擬線劃地圖已被數(shù)字地圖和GIS技術(shù)所取代。目前乃至今后一段時間，測繪部門和其他有關(guān)部門要做的工作主要包括兩項內(nèi)容：一是建設連續(xù)運行的差分GPS系統(tǒng)滿足測繪生產(chǎn)單位實時定位、監(jiān)測及數(shù)據(jù)采集工作的需要。二是建設以城市基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)為支撐的規(guī)劃管理信息系統(tǒng)、土地管理信息系統(tǒng)、房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、各專業(yè)管線管理信息系統(tǒng)等。這些工作需要政府部門的組織協(xié)調(diào)和產(chǎn)學研機構(gòu)的通力合作。

3 結(jié)束語

21世紀是信息技術(shù)的時代，如何為數(shù)字城市提供測繪基礎(chǔ)地理空間數(shù)據(jù)這一問題已擺在測繪工作者面前。體制和技術(shù)創(chuàng)新已成為制約測繪事業(yè)發(fā)展的瓶頸，我們必須站在數(shù)字城市的高度統(tǒng)籌規(guī)劃測繪工作，打破部門壟斷。測繪管理主分管向統(tǒng)管轉(zhuǎn)變是必主之路。

數(shù)字城市建成以后，建設、規(guī)劃、土地房產(chǎn)以及各管線產(chǎn)權(quán)單位，可以通過計算機網(wǎng)絡調(diào)閱城市基礎(chǔ)地理信息中心所提供的測繪數(shù)據(jù)，或者說城市基礎(chǔ)地理信息中心可以把驗收合格的房地產(chǎn)測繪成果通過計算機網(wǎng)絡向有關(guān)設計、管理部門分發(fā)，從而實現(xiàn)網(wǎng)上辦公。

數(shù)字城市建設，一方面將減少政府為更新城市基礎(chǔ)測繪成果所進行的投資，使基礎(chǔ)測繪更新實時化、制度化、規(guī)范化。另一方面，將促使房地產(chǎn)開發(fā)商降低成本，給老百姓帶來實惠。建成后的數(shù)字城市，潛在著巨大的經(jīng)濟效益和社會效益，必將對人類社會生活的方方面面產(chǎn)生深刻的影響。