論因地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

唐　勇

摘要：根據(jù)“所有的物權(quán)變動(dòng)原則上都應(yīng)納入物權(quán)法”之原則，地震產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果。因地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)有四類：地震導(dǎo)致物權(quán)的喪失；地震導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的變更；地震導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的取得；地震間接影響不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)。在我國(guó)現(xiàn)行立法中，因地震等自然災(zāi)害引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)存在著現(xiàn)行法無(wú)法適用或無(wú)法類推適用的情形，需要有專門的規(guī)則加以規(guī)范，或補(bǔ)充立法。法律需要注意因地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果與不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)操作的銜接，并有必要重新審視地震等自然災(zāi)害對(duì)登記程序的影響。關(guān)于地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果，如需補(bǔ)充立法的，既可以通過(guò)將來(lái)民法典“總則”編加以規(guī)定，也可由物權(quán)法自行明確。

關(guān)鍵詞：地震；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)；類推適用；補(bǔ)充立法

中圖分類號(hào)：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：0257-5833(2009)07-0086-07

作者簡(jiǎn)介：唐勇，北京大學(xué)法學(xué)院博士研究生(北京100871)

物權(quán)變動(dòng)，或基于法律行為，或非基于法律行為。如有學(xué)者將物權(quán)變動(dòng)的原因總結(jié)為三類，日“依羅馬法以來(lái)近現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)變動(dòng)的原因主要有如下三種：其一，法律行為，如合同與單獨(dú)行為；其二，法律行為以外的其他原因，如時(shí)效、先占、遺失物拾得、附合、混合和加工；其三，某些公法上的原因，如因公用征收或沒(méi)收而使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)”；此種分類基本涵蓋了我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)變動(dòng)原因的規(guī)定。在前述各類原因中，以基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)最為常見(jiàn)和重要，歷來(lái)為各國(guó)物權(quán)法理論討論的重點(diǎn)，我國(guó)在物權(quán)立法過(guò)程中也對(duì)基于究竟采取何種(基于法律行為的)物權(quán)變動(dòng)模式爭(zhēng)論不止，包括是否采取物權(quán)行為無(wú)因性等；即便是我國(guó)《物權(quán)法》已經(jīng)頒布實(shí)施的情況下，對(duì)于其采取了何種物權(quán)變動(dòng)模式仍有不同的解釋。

而本文擬探討的“因地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)”問(wèn)題，遵從的乃是傳統(tǒng)民法理論關(guān)于法律事實(shí)的分類，即將物權(quán)變動(dòng)的原因分為法律行為、事實(shí)行為和事件三種，專門討論作為物權(quán)變動(dòng)原因的事件(地震)在我國(guó)《物權(quán)法》上有無(wú)一席之地。我國(guó)《物權(quán)法》，一如《德國(guó)民法典》，對(duì)基于法律行為或事實(shí)行為之物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定較為詳備，學(xué)界理論闡述也極為充分，而對(duì)自然事件引起的物權(quán)變動(dòng)幾乎未加關(guān)注。究其原因，一方面，傳統(tǒng)德國(guó)私法之法律行為理論顯赫，為貫穿其民法典始末之主軸，自是重要；另一方面，事實(shí)行為，如時(shí)效取得、先占、遺失物拾得、埋藏物發(fā)現(xiàn)等，涉及的物權(quán)歸屬問(wèn)題易滋生爭(zhēng)議，需要立法明確，并體現(xiàn)各國(guó)特殊的法政策，在民法典的物權(quán)編中加以規(guī)定實(shí)屬必要。而立法對(duì)于自然災(zāi)害等事件引起的物權(quán)變動(dòng)不加關(guān)注，其原因何在?是否自然災(zāi)害等事件對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的影響屬于“自明”之理?比如以權(quán)利客體滅失為主，物權(quán)絕對(duì)消滅，為自明之理，無(wú)需法律另行規(guī)定。如眾所周知，地震等自然事件，在我國(guó)《民法通則》和《合同法》是作為不可抗力被立法規(guī)定的，系違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任免責(zé)事由的一種；然檢索《物權(quán)法》的條文，僅《物權(quán)法》第一百五十四條提及“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅……”

由此，本文想探討究竟需不需要給(自然)事件一個(gè)物權(quán)法立法上的地位?亦即作為財(cái)產(chǎn)歸屬和利用之基本法的《物權(quán)法》有無(wú)必要敘明或提示地震等自然事件引起物權(quán)變動(dòng)的法律效果?本文擬從物權(quán)變動(dòng)這一基本問(wèn)題人手，梳理筆者對(duì)“因地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)”在現(xiàn)行法適用上的疑問(wèn)，并嘗試運(yùn)用現(xiàn)有理論對(duì)其進(jìn)行解釋。

總體上，本文意在提問(wèn)，非為努力證成，即通過(guò)對(duì)本文論題的探討提出近期筆者一些不成熟的想法，就教于大方。另，本文局限于討論不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)，乃在于遵從大陸法系物權(quán)法對(duì)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分的一貫傳統(tǒng)。

一、問(wèn)題類型化

地震，系自然災(zāi)害。依據(jù)傳統(tǒng)民法理論，自然災(zāi)害屬于民事法律事實(shí)之一種。

“民事法律事實(shí)，是指引起民法法律關(guān)系的發(fā)生、變更或消滅的事實(shí)或客觀現(xiàn)象”，或曰“民事法律關(guān)系發(fā)生、變更與消滅的原因”。對(duì)于民事法律事實(shí)有不同的分類，各種分類之間亦有交叉，但都包括法律行為、事實(shí)行為和事件這三類。如有學(xué)者將(民事)法律事實(shí)分為“自然狀態(tài)與事件、法律上行動(dòng)、違法行為、以及無(wú)過(guò)失而負(fù)賠償責(zé)任之行為等四大類”，其中“第一類法律事實(shí)乃所謂自然狀態(tài)與事件，比如自然界之各種狀態(tài)與事件：水災(zāi)、火災(zāi)、狂風(fēng)、暴雨、山崩、地裂等。至于人的方面，則如人之生死、年齡、精神狀態(tài)、知與不知、善意與否等皆是……”不論其分類如何，界定其標(biāo)準(zhǔn)不外乎其能引起民事法律關(guān)系的變化，“乃法律上有意義有影響之事端”。

同時(shí)，民事法律事實(shí)本身，學(xué)者多在“民法總則”著作中加以專門闡述，系民事基本理論之一部，但卻非通行的法典化語(yǔ)言，在《德國(guó)民法典》、《日本民法典》乃至《臺(tái)灣民法典》“總則”編中并未出現(xiàn)“民事法律事實(shí)”的用語(yǔ)，而僅專章的“法律行為”篇；至于事實(shí)行為，多分散在“物權(quán)”、“親屬”、“繼承”等編中加以規(guī)定；對(duì)于“人之生死、年齡、精神狀態(tài)”等多是在“總則”編中規(guī)定在民事行為能力等相關(guān)條文中；對(duì)于自然事件，則未見(jiàn)于“總則”、“物權(quán)”編。

物權(quán)變動(dòng)，從權(quán)利主體角度考察，是指物權(quán)的取得、變更和喪失；從權(quán)利自身角度考察，所謂物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅。具體而言，物權(quán)的取得(或物權(quán)的產(chǎn)生)又分為原始取得和繼受取得；物權(quán)的變更又分為主體、客體和內(nèi)容變更，其中主體變更應(yīng)屬物權(quán)的取得與喪失問(wèn)題，即通常講物權(quán)的變更(或狹義上的物權(quán)的變更)一般僅指客體變更和內(nèi)容變更；物權(quán)的消滅，又分為絕對(duì)消滅和相對(duì)消滅。我國(guó)法典用語(yǔ)現(xiàn)于我國(guó)《物權(quán)法》第二章的標(biāo)題，即“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”。由是觀之，地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)主要指哪些情形?

為行文方便，本文擬對(duì)地震可能引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)做一個(gè)簡(jiǎn)單的梳理或稱“類型化”，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上討論其法律效果。首先，地震導(dǎo)致的最大規(guī)模的物權(quán)變動(dòng)當(dāng)屬物權(quán)的喪失：導(dǎo)致原物權(quán)人絕對(duì)喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，包括土地滅失和房屋徹底毀損。其次，地震導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更，比如土地面積減少、地塊位置移動(dòng)、樓房由三層變成兩層等。再次，地震可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，如地震導(dǎo)致土地部分“移動(dòng)”，附著于他人土地之上，則對(duì)于被附著土地使用權(quán)人或土地所有權(quán)而言，能否取得新增土地的物權(quán)；對(duì)于土地減少方而言，其原土地物權(quán)究屬部分絕對(duì)消滅，還是不受實(shí)質(zhì)影響。前述三種類型都是地震對(duì)物權(quán)客體直接產(chǎn)生的影響，除此之外。地震還可能間接影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)：比如房屋買賣過(guò)程中，雙方已經(jīng)遞交了轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，在辦理登記過(guò)程中發(fā)生地震，致使房屋未能如期過(guò)戶，即使是賣方已經(jīng)將房屋交付給買方居住使用，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，買方仍取得不了該房屋的產(chǎn)權(quán)，同時(shí)房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買方承擔(dān)；此時(shí)便會(huì)影響其獲取救濟(jì)，具體如政府發(fā)放的針對(duì)因房屋滅失而發(fā)放的救助金等。以上總結(jié)的四類問(wèn)題，嚴(yán)格意義上，僅前三類為因地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題，第四類是地震屬于地震對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的影響。

本文將地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)作為一個(gè)物權(quán)法問(wèn)題來(lái)討論，就是基于這樣一個(gè)假設(shè)，即

所有的物權(quán)變動(dòng)原則上都應(yīng)納入物權(quán)法的評(píng)價(jià)視野，不管是基于法律行為、事實(shí)行為，還是自然災(zāi)害。對(duì)于法律行為和事實(shí)行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定比較明確，學(xué)界闡述也充分，可謂有法可依、有理(學(xué)理)可據(jù)，也因此構(gòu)建了以不動(dòng)產(chǎn)登記為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序。本文欲對(duì)地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)也進(jìn)行一個(gè)物權(quán)法評(píng)價(jià)，自是需要從構(gòu)成要件和法律效果上將其與法律行為、事實(shí)行為所引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)加以比較，將其要點(diǎn)凸顯出來(lái)。地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，上文總結(jié)的四類問(wèn)題，前三類都是針對(duì)物權(quán)客體發(fā)生的，與建造、拆除、附合等事實(shí)行為接近，區(qū)別不過(guò)在于前者少了人為因素，因此需要討論的就是其物權(quán)變動(dòng)何時(shí)發(fā)生效力，是否為自明之理，此其一。其二，上文總結(jié)的四類問(wèn)題，都牽涉到與不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)操作如何銜接的問(wèn)題，在我國(guó)目前土地與房屋分別登記的情況下，問(wèn)題是否變得更加復(fù)雜，殊值探討。下文擬首先將問(wèn)題置于我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》的物權(quán)變動(dòng)制度框架下進(jìn)行觀察。

二、現(xiàn)行法適用

如前文所言，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于基于法律行為(合同行為)的物權(quán)變動(dòng)采取何種立法模式，目前學(xué)界在法律解釋上仍然存在一定分歧，至少在變動(dòng)模式的描述上不盡相同。但可以明確的是基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上采不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義，即以不動(dòng)產(chǎn)登記為要件，以物權(quán)變動(dòng)自載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力；對(duì)于事實(shí)行為，比如合法建造、拆除房屋、拾得遺失物等單獨(dú)規(guī)定其物權(quán)變動(dòng)的方式和效力，但同時(shí)規(guī)定了因事實(shí)行為引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)人再行處分物權(quán)的，仍需經(jīng)登記，否則不生效力。亦即基本堅(jiān)持了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，基于法律行為者，原則上以登記為要件；“非由于法律行為者，原則上無(wú)須登記，但在若干例外之情形，亦有應(yīng)經(jīng)登記者”。

我國(guó)《物權(quán)法》第二章第一節(jié)專節(jié)規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)登記”，其第九條第一款明確規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，與第一章之第六條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”相呼應(yīng)，構(gòu)建了基本不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義框架，以不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)領(lǐng)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序。

與本文最相關(guān)聯(lián)的是對(duì)上述《物權(quán)法》第九條第一款“但法律另有規(guī)定的除外”。從法律解釋角度：(1)通過(guò)目的解釋，結(jié)合現(xiàn)行通說(shuō)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為《物權(quán)法》規(guī)定的原則上的登記生效主義，針對(duì)的是基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，但有例外。(2)當(dāng)然，單從文義上看，《物權(quán)法》第六條和第九條并未明確其規(guī)定的對(duì)象為基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)；同時(shí)，目前我國(guó)無(wú)民法典，更沒(méi)有位于“總則”編中“法律行為”對(duì)《物權(quán)法》或“物權(quán)”編的涵攝。(3)另從《物權(quán)法》第二章的體例來(lái)看，例外情形，至少包括《物權(quán)法》第九條第二款(關(guān)于國(guó)家所有的自然資源)、第二十八條(公法行為)、第三十條(合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為)、第一百零六條(不動(dòng)產(chǎn)善意取得)、第十一章(土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán))、第十三章(宅基地使用權(quán))和第十四章(地役權(quán))，這似意味著該例外既包括了某些基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)又包括基于事實(shí)行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，最終將登記生效主義限縮在僅是針對(duì)大部分基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。(4)措辭為“但法律另有規(guī)定的除外”，而非“但本法另有規(guī)定的除外”，使得該例外的彈性進(jìn)一步擴(kuò)大。

因此，在沒(méi)有“總則”編“法律行為”涵攝的情況下，本文傾向于認(rèn)為《物權(quán)法》第六條和第九條規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)模式不單單是針對(duì)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，而是期望“有所擴(kuò)張”，將各種類型的物權(quán)及其變動(dòng)都涵蓋其下(即便是以“例外”的形式)，以不動(dòng)產(chǎn)登記“統(tǒng)領(lǐng)”我國(guó)的物權(quán)秩序。申言之，即：(1)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為要件，但其本身有例外，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等的設(shè)立；(2)非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，可不以登記為要件，比如合法建造等事實(shí)行為，其設(shè)立或消滅物權(quán)，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，但如果要再行處分，仍需辦理登記，進(jìn)而納入不動(dòng)產(chǎn)登記體系；(3)《物權(quán)法》本身規(guī)定了很多例外情形，但沒(méi)有窮盡所有，存在補(bǔ)充立法、指引適用或類推適用的可能或需要，比如因自然災(zāi)害或不可抗力引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。

因地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，何時(shí)發(fā)生效力以及如何與不動(dòng)產(chǎn)登記制度銜接?根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》現(xiàn)有規(guī)定來(lái)解決，至少有兩個(gè)途徑。一是類推適用。“類推適用，乃比附援引，即將法律于某案例類型A所明定的法律效果，轉(zhuǎn)移適用于法律未設(shè)規(guī)定的案例類型B之上”。二是補(bǔ)充立法，即承認(rèn)該些問(wèn)題為無(wú)法填補(bǔ)之“法律漏洞”，需另行制定規(guī)則。關(guān)于補(bǔ)充立法，容本文在第三部分“問(wèn)題抽象及延展”中再議，本文首先討論第一個(gè)途徑，即能否類推適用。

其一，因地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)何時(shí)發(fā)生效力，是否為自明之理?自然災(zāi)害引起物權(quán)變動(dòng)，在我國(guó)《物權(quán)法》上并非全無(wú)地位，《物權(quán)法》第一百五十四條就規(guī)定了自然災(zāi)害導(dǎo)致宅基地滅失的法律效果，即“宅基地使用權(quán)消滅”，且“對(duì)于失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地”，而對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)未有類似規(guī)定。關(guān)于宅基地因自然災(zāi)害滅失而宅基地使用權(quán)滅失的規(guī)定，我們可認(rèn)為其偏重于闡明“重新分配宅基地”這一法律效果(不同于我國(guó)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的對(duì)承包土地因自然災(zāi)害毀損對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的影響)，而非自然災(zāi)害本身導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)滅失；而自然災(zāi)害導(dǎo)致客體滅失，物權(quán)自然不存在，為自明之理。但同時(shí)，我們也可以認(rèn)為該條規(guī)定了自然災(zāi)害引起的物權(quán)消滅的法律效果，可以作為類推適用的依據(jù)。實(shí)際上，客體滅失導(dǎo)致物權(quán)滅失，《物權(quán)法》還有一處有所體現(xiàn)，并更為具體，即《物權(quán)法》第三十條規(guī)定拆除房屋“消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，該條規(guī)定的是事實(shí)行為，涉及人的行為，而非自然災(zāi)害，也可成為類推適用的依據(jù)。

本文在第一部分“問(wèn)題類型化”中提出了四類問(wèn)題，除了導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)消滅之外，地震還會(huì)引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更甚至“新設(shè)”。下面逐一分別闡述其現(xiàn)行法適用。

(1)地震可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得問(wèn)題，卻在現(xiàn)行法上未有明確規(guī)定，也難類推適用。具體而言，當(dāng)?shù)卣饘?dǎo)致一地塊之一部脫離、發(fā)生“移動(dòng)”，附著于他人地塊時(shí)，對(duì)于此時(shí)的權(quán)屬狀態(tài)，現(xiàn)行法并無(wú)涉及。本文傾向于認(rèn)為此種情形不同于一般的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更，即僅涉及自身的增加或減少，而是一方增加的系另一方之減少，不宜類推適用物權(quán)變更的法律效果，宜單獨(dú)制定規(guī)則。

(2)地震引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更，主要是指客體變化，如土地面積的增減等，此類變更的發(fā)生并沒(méi)有單獨(dú)規(guī)定其效力，是自增減事實(shí)發(fā)生之日還是自記載于登記簿之日起發(fā)生效力?申言之，即應(yīng)類推適用我國(guó)《物權(quán)法》第九條第一款以登記為要件，還是類推適用《物權(quán)法》第三十條關(guān)于事實(shí)行為的規(guī)定?總體上，本文認(rèn)為地震引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的實(shí)體法效力問(wèn)題，與滅失問(wèn)題接近。

(3)地震對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的間接影響(見(jiàn)本文第一部分“問(wèn)題類型化”總結(jié)的第四類問(wèn)題)，嚴(yán)格按照《物權(quán)法》的規(guī)定，此種影響并不能計(jì)算在內(nèi)，即買受人不能認(rèn)為是取得已滅失

房屋的所有權(quán)。進(jìn)而言之，地震對(duì)登記程序的影響，法律效果不明，下文關(guān)于“與不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)操作的銜接”部分會(huì)進(jìn)一步闡述此問(wèn)題。

其二，與不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)操作的銜接。我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度采取的是分別登記的方式，即有國(guó)土部門和建設(shè)部門分別掌管對(duì)土地和房屋登記。我國(guó)《物權(quán)法》頒布后，前述部門分別先后出臺(tái)了《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，具體執(zhí)行《物權(quán)法》關(guān)于登記的相關(guān)規(guī)定。考察前述兩個(gè)《辦法》，與本文論題相關(guān)的、值得討論的問(wèn)題如下。

(1)不動(dòng)產(chǎn)滅失與注銷登記：“因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅的”，《土地登記辦法》第五十一條規(guī)定應(yīng)該進(jìn)行注銷登記；《房屋登記辦法》第三十八條則要求“房屋滅失的”，房屋登記簿記載的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)注銷登記，沒(méi)有區(qū)分因何種原因?qū)е路课轀缡А！锻恋氐怯涋k法》第五十四條規(guī)定了一定情形下可通過(guò)公告方式依職權(quán)直接辦理注銷登記，其“第三章”還規(guī)定了土地總登記，體現(xiàn)了較強(qiáng)的行政管理色彩；而《房屋登記辦法》沒(méi)有類似規(guī)定，體現(xiàn)了很強(qiáng)的差異性。限于篇幅，本文不專門討論總登記和依職權(quán)注銷登記，僅考察在前述規(guī)定下地震導(dǎo)致大面積房屋和土地滅失時(shí)，按照上述兩個(gè)《辦法》，處理方式上可能產(chǎn)生較大差異；暫不討論《土地登記辦法》的前述規(guī)定是否科學(xué)，按照《房屋登記辦法》是無(wú)法通過(guò)公告方式注銷大面積房屋滅失的，也不能通過(guò)總登記“變相”清理。另外，從兩個(gè)《辦法》的規(guī)定來(lái)看，其實(shí)都沒(méi)有從本質(zhì)上區(qū)分法律行為、事實(shí)行為與自然災(zāi)害引起的物權(quán)滅失(《土地登記辦法》稍有區(qū)分)，而本文認(rèn)為依職權(quán)公告登記應(yīng)當(dāng)限定范圍，《土地登記辦法》過(guò)寬，而《房屋登記辦法》沒(méi)有規(guī)定；對(duì)于因自然災(zāi)害引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，可以考慮通過(guò)公告的方式依職權(quán)辦理注銷登記，而不同于基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。

(2)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)客體變更與變更登記：《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》規(guī)定的變更登記都包括因客體變化而發(fā)生的變更登記，而《土地登記辦法》的范圍更寬，實(shí)際上包括了轉(zhuǎn)移登記，但是將各種原因引起的變更登記統(tǒng)一規(guī)定的(雖然在申請(qǐng)材料提交問(wèn)題上有差異性的規(guī)定)，未將因地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更進(jìn)行特殊化規(guī)定，如能否通過(guò)總登記甚至公告方式進(jìn)行統(tǒng)一“清理”?本文傾向于持肯定意見(jiàn)。

(3)地震對(duì)登記程序的影響：地震影響了登記程序的正常進(jìn)行，依法理，可以作為登記機(jī)關(guān)免責(zé)的事由，比如申請(qǐng)人不能因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)因受地震影響未能按期完成登記程序而追究其責(zé)任。但是，對(duì)于地震通過(guò)影響登記程序而間接影響到了登記申請(qǐng)人的實(shí)體權(quán)利時(shí)，這一因素是否完全不予考慮，仍僵化地以“自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，而不讓已經(jīng)受領(lǐng)、使用房屋并承擔(dān)房屋滅失風(fēng)險(xiǎn)、且如不受地震影響依正常程序即可由登記機(jī)關(guān)將其權(quán)利“記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿”的買受人成為該房屋的所有權(quán)人(包括土地使用權(quán))?筆者認(rèn)為，不盡合理。

綜上所言，從現(xiàn)行法適用角度，我們可以得出如下初步結(jié)論，即：第一，因地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)何時(shí)發(fā)生效力，并非或者不全部是自明之理。對(duì)于地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)消滅、變更，可以考慮類推適用，但也存在法律明確規(guī)定的需要。對(duì)于地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得，某種程度上講，是難以填補(bǔ)的法律漏洞，需要補(bǔ)充規(guī)定。對(duì)于地震對(duì)登記程序的影響，進(jìn)而間接影響基于法律行為物權(quán)變動(dòng)之當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利，本文認(rèn)為不能僵化地適用“自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”而排除買受人取得物權(quán)。第二，關(guān)于如何與不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)操作銜接的問(wèn)題，《土地登記辦法》提及“自然災(zāi)害”，但本質(zhì)上與《房屋登記辦法》一樣，對(duì)于自然災(zāi)害引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)未進(jìn)行特殊化規(guī)定，本文認(rèn)為對(duì)于地震等自然災(zāi)害引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，尤其應(yīng)當(dāng)配置“依職權(quán)登記”一項(xiàng)，以對(duì)災(zāi)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行有效整理；此外，地震等自然災(zāi)害作為不可抗力，對(duì)于登記程序的影響，法律也應(yīng)當(dāng)有所交待。

三、問(wèn)題抽象及延展

通過(guò)上文對(duì)現(xiàn)行法適用的考察，本文初步認(rèn)為，一定程度上，因地震等自然災(zāi)害引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)存在著現(xiàn)行法無(wú)法適用或無(wú)法類推適用的情形，需要有專門的規(guī)則加以規(guī)范，或日補(bǔ)充立法。將地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題加以抽象和提升，就是民法上包括自然災(zāi)害在內(nèi)的事件在物權(quán)法上的地位乃至在民法典總則部分的地位問(wèn)題。下面擬從補(bǔ)充立法的角度作一簡(jiǎn)短的討論。

首先，如本文第一部分“問(wèn)題類型化”中所言，民事法律事實(shí)并非傳統(tǒng)的法典化用語(yǔ)，德國(guó)民法典和臺(tái)灣(地區(qū))民法典都未將其作為專門的法律概念加以規(guī)定，而都是僅專門規(guī)定了(民事)法律行為。法律行為作為私法自治的基礎(chǔ)，當(dāng)無(wú)疑義，但其不能囊括民事法律規(guī)范的全部，故仍有大量其他民法規(guī)范方式的存在。有學(xué)者總結(jié)，“全部民事法律關(guān)系從調(diào)整方法角度可分為兩部分：其中一部分法律關(guān)系可直接借助法定主義方式確定其權(quán)利義務(wù)并直接得以實(shí)現(xiàn)，另一部分法律關(guān)系則必須通過(guò)法律行為制度才能完成其內(nèi)容確定和實(shí)現(xiàn)過(guò)程”。對(duì)于包括自然災(zāi)害在內(nèi)的事件引起的物權(quán)變動(dòng)，其調(diào)整方法當(dāng)依據(jù)法定主義方式，即通過(guò)法律構(gòu)成要件規(guī)定其法律效果，與對(duì)事實(shí)行為的規(guī)范方式類似，因此，首先可以考慮在《物權(quán)法》或在將來(lái)民法典的“物權(quán)”編部分中專門補(bǔ)充規(guī)定。

其次，對(duì)于事件引起的法律效果，傳統(tǒng)民法的規(guī)范方式一般也不是在民法典“總則”編中加以規(guī)定(除民事行為能力部分)，而是在各分編中單獨(dú)規(guī)定的，也正因?yàn)槿绱?，使得地震等自然?zāi)害導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，無(wú)法依據(jù)民法典“總則”編確定其法律效果。但也有例外，比如《阿根廷共和國(guó)民法典》第二篇便為“導(dǎo)致權(quán)利和義務(wù)之取得、變更、移轉(zhuǎn)或消滅的事實(shí)和法律行為”，專門有一題為“事實(shí)”，其第八百九十六條規(guī)定“本法典中本部分所涉及的事實(shí)，為一切能導(dǎo)致權(quán)利或義務(wù)的取得、變更、移轉(zhuǎn)或消滅的事件”，在總則部分確立了專門的事件的地位，我國(guó)立法可借鑒并作一定擴(kuò)展，將自然災(zāi)害等事件的法律效果加以明確。

最后，法律對(duì)于某些被認(rèn)為是自明之理的規(guī)定也是存在的，比如前述《阿根廷民法典》第二千六百零四條規(guī)定“所有權(quán)在其所支配之物完全毀滅或消耗時(shí)，或者在所有物退出交易范圍時(shí)，絕對(duì)地消滅”，對(duì)于物完全毀滅則所有權(quán)絕對(duì)消滅這樣的自明之理也有規(guī)定。本文以為，此種規(guī)定，并非無(wú)意義的，其至少有兩方面的功能，一是講究邏輯和體系的周延；二是便于適用和管理，即便是自明之理，比如不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因客體的消滅而消滅，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)而言，卻要面臨如何予以注銷登記的問(wèn)題，需要尋找明確的實(shí)體法依據(jù)。

由此，本文認(rèn)為，對(duì)于地震等事件引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，可以進(jìn)行補(bǔ)充立法，其方法可以是：在將來(lái)的民法典“總則”編專門規(guī)定“事件”，進(jìn)而由其統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)民法中事件引起的法律效果，包括事件引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)在內(nèi)；或者在物權(quán)法中明確規(guī)定地震等不可抗力引起的物權(quán)變動(dòng)法律效果和對(duì)物權(quán)變動(dòng)的影響，并使其與不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)契合。

結(jié)論

通過(guò)上文的分析，本文初步認(rèn)為：(1)因地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果，并非或者不全部是自明之理，需要通過(guò)類推適用或補(bǔ)充立法予以明確。(2)法律需要注意因地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果與不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)操作的銜接，并有必要重新審視地震等自然災(zāi)害對(duì)登記程序的影響。(3)關(guān)于地震引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果，如需補(bǔ)充立法的，既可以通過(guò)將來(lái)民法典“總則”編加以規(guī)定，也可由物權(quán)法自行明確。

責(zé)任編輯：劉迎霜