農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及金融支持：幾個案例比較

黃向慶

摘要:本文通過深入調(diào)研山東、河南兩省土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改革和金融支持的實(shí)踐,分析比較了幾種土地流轉(zhuǎn)典型案例的異同,認(rèn)為棗莊案例具有較強(qiáng)的借鑒和推廣價(jià)值;并在分析當(dāng)前土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在問題的基礎(chǔ)上,提出了進(jìn)一步推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和加大金融支持的政策建議。

關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地使用權(quán);土地流轉(zhuǎn);金融支持

Abstract:Via investigation and research on the practice of reform on assignment of the land-use rights and financial support in Shandong and Henan province, this paper, by comparing the differences and sameness among the typical cases of assignment of the land-use rights, indicates that the case in Zaozhuang is the most practical one and should be popularized. On analyzing the main problems in the present transference of land-use rights, this paper gives suggestions on how to promote reform on the transference of land-use rights.

Key Words:land-use rights,assignment of the land-use rights,financial support

中圖分類號:F830.6文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1674-2265(2009)07-0003-04

農(nóng)村金融是現(xiàn)代農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的核心,建立現(xiàn)代農(nóng)村金融制度,需要毫不動搖地推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展,加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù),建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場,加大金融支持三農(nóng)的力度,發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。筆者在對山東、河南兩省推進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的改革實(shí)踐進(jìn)行深入調(diào)研的基礎(chǔ)上,總結(jié)歸納了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的典型案例和經(jīng)驗(yàn),分析了存在的主要問題,提出了進(jìn)一步推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和加大金融支持的政策建議。

一、案例基本情況

近年來,山東、河南兩省各級地方政府按照“依法、自愿、有償”原則,鼓勵農(nóng)民因地制宜,以股份合作、轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓等多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán),推進(jìn)適度規(guī)模的農(nóng)村土地改革,取得了較大成效。從各地實(shí)踐看,土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的典型案例主要包括棗莊案例、泰安寧陽案例、濰坊案例、青島膠州案例和信陽案例。

(一)棗莊案例

1. 以農(nóng)村土地合作社為發(fā)展平臺,形成規(guī)模優(yōu)勢。在認(rèn)真總結(jié)農(nóng)民自發(fā)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,棗莊市以土地合作社作為土地流轉(zhuǎn)的基本平臺加以推廣,2008 年5 月以來已成立山亭徐莊、滕州龍珠等多家農(nóng)村土地合作社。土地合作社的運(yùn)作模式是:農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股加入土地合作社,合作社發(fā)給入社農(nóng)民《合作社成員證》予以確認(rèn),農(nóng)民憑證按股份獲得土地收益。

2. 發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證,明晰權(quán)利邊界。為明晰流轉(zhuǎn)土地產(chǎn)權(quán)邊界,棗莊市創(chuàng)設(shè)了全國首批農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證。截至2008年底,棗莊已核發(fā)土地使用產(chǎn)權(quán)證686個,涉及土地4560畝。持證人在3年的產(chǎn)權(quán)期限內(nèi),可以作價(jià)入股、合作經(jīng)營或向銀行業(yè)機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款。

3. 建設(shè)農(nóng)村土地使用權(quán)交易立體市場,搭建流轉(zhuǎn)平臺。棗莊建立了市、區(qū)(市)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級農(nóng)村土地使用權(quán)市場網(wǎng)絡(luò),農(nóng)民、合作社或銀行可憑土地使用產(chǎn)權(quán)證到土地使用權(quán)交易所進(jìn)行土地使用產(chǎn)權(quán)交易,土地交易所對涉及土地進(jìn)行評估。

4. 主動創(chuàng)新信貸產(chǎn)品,金融跟進(jìn)配套服務(wù)。為滿足融資需求,人民銀行棗莊市中心支行出臺了《關(guān)于金融支持農(nóng)村土地合作社發(fā)展的指導(dǎo)意見》,引導(dǎo)棗莊市金融機(jī)構(gòu)主動創(chuàng)新信貸產(chǎn)品,按照“多行進(jìn)入、分類抵押、一證多貸”的方式積極加大信貸力度。目前,該市金融機(jī)構(gòu)累計(jì)向土地合作社社員或理事發(fā)放聯(lián)戶聯(lián)保貸款354 萬元。

(二)泰安寧陽案例

1. 健全土地流轉(zhuǎn)配套機(jī)制。寧陽縣出臺《關(guān)于完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營的意見》等,鼓勵開展土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、工商企業(yè)投資農(nóng)業(yè)、龍頭企業(yè)建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品基地的政策,先后建立土地流轉(zhuǎn)管理體制、縣、鄉(xiāng)村三級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)制、土地流轉(zhuǎn)財(cái)政扶持機(jī)制和土地開發(fā)整理機(jī)制,規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。

2. 土地流轉(zhuǎn)形式多樣化。一是按照“公司+基地+農(nóng)戶”的模式,依托農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)帶動土地流轉(zhuǎn),全縣年銷售收入過100萬元的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)達(dá)到68家。二是按照“股份+合作”模式,借助農(nóng)民專業(yè)合作社平臺助推土地流轉(zhuǎn),全縣農(nóng)民專業(yè)合作組織總數(shù)達(dá)到364個,入社(協(xié)會)農(nóng)戶9萬戶,流轉(zhuǎn)土地1.8萬畝。三是加大勞務(wù)輸出,促進(jìn)5萬畝農(nóng)田以“托管”方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

3. 土地流轉(zhuǎn)規(guī)模較大。截至2008年10月底,寧陽縣開展土地流轉(zhuǎn)的村莊共302個,占全縣的53.36%,參與農(nóng)戶3.7萬戶,流轉(zhuǎn)面積7.6萬畝。

(三)濰坊案例

在農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營基礎(chǔ)上,濰坊市形成了多種較具特色的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式。三種有代表性的模式如下:一是“農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)+自屬種養(yǎng)基地+農(nóng)戶”模式。農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)以租賃承包形式向農(nóng)戶或村集體取得一定時期的土地使用權(quán),與基地農(nóng)戶按比例共同投資生產(chǎn)。二是“農(nóng)民專業(yè)合作社+種養(yǎng)基地+農(nóng)戶”模式。農(nóng)村專業(yè)合作社以租賃承包形式向農(nóng)戶或村集體取得土地使用權(quán),由社員農(nóng)戶分別投資生產(chǎn)。三是“農(nóng)民土地股份合作社+自屬專業(yè)公司+職工農(nóng)戶”模式。合作社以入股形式取得農(nóng)戶和村集體土地使用經(jīng)營權(quán),成立專業(yè)公司經(jīng)營入股土地。目前,農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改革成效顯著,全市農(nóng)地流轉(zhuǎn)面積已占總面積的5%。

(四)青島膠州案例

膠州市著力推動和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)、促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營。據(jù)調(diào)查,該市土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)11萬畝,占總耕地面積的13.7%;參與流轉(zhuǎn)的村莊563個,占村莊總數(shù)的69.4%;參與農(nóng)戶3.6萬戶,占農(nóng)戶總數(shù)的18%。

1. 以專業(yè)合作社為土地流轉(zhuǎn)的主要載體。2008年2月以來,膠州市通過農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)出資設(shè)立和農(nóng)民自發(fā)成立等方式成立土地股份合作社36家,土地流轉(zhuǎn)面積4.9萬畝,占全市流轉(zhuǎn)面積的44.5%,涉及農(nóng)民9000戶,占全部流轉(zhuǎn)農(nóng)戶數(shù)的25%。

2. 地方政府建立三級土地流轉(zhuǎn)市場,加強(qiáng)規(guī)范引導(dǎo)。膠州市搭建政府主導(dǎo)、市場運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)范長效的市、鎮(zhèn)、村三級土地流轉(zhuǎn)平臺,實(shí)行土地流轉(zhuǎn)一站式服務(wù),保證土地流轉(zhuǎn)健康、有序地進(jìn)行。

(五)信陽案例

信陽市作為河南省“農(nóng)村改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)”,積極探索農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作,取得了一定成效。

1. 積極搭建農(nóng)村土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)平臺,規(guī)范、服務(wù)土地流轉(zhuǎn)行為。如羅山縣建立了縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉(zhuǎn)交易市場和服務(wù)網(wǎng)絡(luò),健全了土地流轉(zhuǎn)登記備案制度、流轉(zhuǎn)合同管理制度、流轉(zhuǎn)檔案管理制度,進(jìn)一步規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)工作。

2. 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)取得初步成效。信陽市吸引“城市工商資本下鄉(xiāng)” 參與土地流轉(zhuǎn),已扶持、培育各類農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營組織3500多家,其中市級以上重點(diǎn)龍頭企業(yè)117家,共帶動了全市50%左右的農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)。

3. 金融機(jī)構(gòu)豐富支農(nóng)信貸產(chǎn)品,加大金融支持。金融機(jī)構(gòu)積極加強(qiáng)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新,為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供信貸資金和金融服務(wù)支持。如,截至2008年底,僅羅山縣楠桿鎮(zhèn)就利用368公頃土地的承包經(jīng)營權(quán)作抵押共向農(nóng)村信用社辦理貸款876萬元。

二、對幾個土地流轉(zhuǎn)典型案例的比較分析

土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織,即保留承包權(quán),轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。因此,推行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn),其前提是清晰農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán),否則流轉(zhuǎn)就無法保障;其活力在于建設(shè)土地流轉(zhuǎn)交易市場,否則流轉(zhuǎn)就無法實(shí)現(xiàn);其動力在于政府的積極推動和監(jiān)管,否則就不能保證土地流轉(zhuǎn)的健康、有序、規(guī)范進(jìn)行;其核心在于金融機(jī)構(gòu)的大力支持,否則規(guī)?；?、資本化的目的就很難實(shí)現(xiàn)。對幾個典型案例進(jìn)行分析比較(詳見表1),有助于研究確定土地流轉(zhuǎn)改革的發(fā)展路徑。

(一)幾個典型案例的共同特點(diǎn)

一是對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)利進(jìn)行了確權(quán)。幾個地方政府部門都向農(nóng)民發(fā)放了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》,有助于明確農(nóng)民權(quán)利界限,一定程度上解決土地流轉(zhuǎn)行為和土地合作社融資面臨的產(chǎn)權(quán)界定難題。

二是政府建立了土地流轉(zhuǎn)交易市場。棗莊、泰安寧陽、青島膠州、信陽均建立了不同層次、不同形式的土地流轉(zhuǎn)交易市場,農(nóng)民、合作社可以到交易市場進(jìn)行土地經(jīng)營權(quán)交易,貸款銀行也可以通過市場將設(shè)定抵押的土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行變現(xiàn)。

三是政府對土地流轉(zhuǎn)積極推動,正確引導(dǎo)。地方政府通過建立土地流轉(zhuǎn)制度,加強(qiáng)監(jiān)管,積極推動土地流轉(zhuǎn)健康、有序、規(guī)范地進(jìn)行。在流轉(zhuǎn)形式上,因地制宜,鼓勵流轉(zhuǎn)形式多樣化。

四是金融支持“三農(nóng)”力度逐步加大。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一定程度上解決了金融支農(nóng)擔(dān)保難的問題,解決了“三農(nóng)”貸款難的問題。特別是棗莊市創(chuàng)設(shè)了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證,得到了法院的認(rèn)可,調(diào)動了銀行參與的積極性。金融機(jī)構(gòu)主動創(chuàng)新信貸產(chǎn)品,探索創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)證抵押貸款、合作社創(chuàng)業(yè)帶頭人貸款等七類信貸支持模式,信貸支持力度不斷加大。

(二)幾個典型案例的差異比較

一是土地產(chǎn)權(quán)證明有所區(qū)別。與其他地方相比,棗莊市創(chuàng)設(shè)了全國首批農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證,向加入土地合作社的農(nóng)民頒發(fā)了《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》,進(jìn)一步明晰了流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán),有效解決了土地使用權(quán)量化入股和融資困難等問題。

二是交易市場的模式和完善程度不一。棗莊市建立了市、區(qū)(市)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場,膠州市建立了市、鎮(zhèn)、村三級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心,有的只有二級或一級。其中,鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級成為主要交易市場。相比較而言,棗莊市的土地流轉(zhuǎn)交易市場比較完善、規(guī)范。

三是土地流轉(zhuǎn)發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)不同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式主要包括入股、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換等幾種,但近年來以土地入股成立專業(yè)合作社逐漸成為主要的模式。其中,棗莊、膠州和濰坊的專業(yè)合作社發(fā)展勢頭更為強(qiáng)勁。

通過比較,棗莊案例的明顯優(yōu)點(diǎn)在于清晰界定了權(quán)利邊界,完善了交易市場,有利于土地的流轉(zhuǎn)和金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),其以合作社為平臺的“四位一體”做法也是目前各地典型案例探索的主要方向。因此,筆者認(rèn)為棗莊案例有較強(qiáng)的借鑒和推廣價(jià)值,如果吸收膠州的政府扶持、濰坊的市場化經(jīng)驗(yàn),其發(fā)展前景可以更加寬廣。

三、存在的問題

目前,各地推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的改革舉措取得了一定的成果,農(nóng)村“融資難”的問題得到了緩解。但是總體上看,該項(xiàng)改革仍處于試點(diǎn)階段,在實(shí)踐中還存在著各種困難和問題。

(一)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資面臨法律障礙

《物權(quán)法》第184條和《擔(dān)保法》第37條均規(guī)定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押,《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條進(jìn)一步明確,“承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”。雖然《物權(quán)法》規(guī)定“法律規(guī)定可以抵押的除外”,為土地流轉(zhuǎn)改革預(yù)留了出口,但是目前尚無明確的相應(yīng)法律規(guī)定。即使棗莊市政府向參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶發(fā)放了《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》,其抵押的合法性還值得商榷。對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的禁止性規(guī)定,一方面造成“抵押難”問題,影響了金融支持“三農(nóng)”工作的順利開展;另一方面影響了農(nóng)民的權(quán)益,因?yàn)楦爻邪?jīng)營權(quán)是農(nóng)民手中最具有價(jià)值的財(cái)產(chǎn),不允許其進(jìn)行抵押融資,就是限制了農(nóng)民土地使用產(chǎn)權(quán)的擔(dān)保權(quán)能。

(二)一些地方土地流轉(zhuǎn)存在不規(guī)范的現(xiàn)象,管理機(jī)制不完善

由于缺少具體操作制度,土地流轉(zhuǎn)過程中不規(guī)范的問題日益突出。一是農(nóng)戶之間的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)多采取口頭協(xié)議的形式,留下糾紛隱患。二是有的鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未經(jīng)農(nóng)戶同意,便將土地流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營。三是部分鄉(xiāng)村干部越權(quán)直接充當(dāng)土地流轉(zhuǎn)主體。四是個別鄉(xiāng)村組織隨意改變土地承包關(guān)系,違反規(guī)定借承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)之機(jī)改變土地的農(nóng)業(yè)用途。

(三)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的流動性不強(qiáng)

一些地方尚未建立統(tǒng)一的土地交易市場,缺乏完善的市場規(guī)則,影響了土地流轉(zhuǎn)的順利開展。部分地方政府部門未能按規(guī)定對所有農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行確權(quán)、登記、頒證,導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)無法有效流動。而土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須遵循的“不得改變土地集體所有性質(zhì),不得改變農(nóng)業(yè)土地用途”的原則,一定程度上限制了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的可流通性、可交易性。

(四)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押評估制度有待完善

一是評估機(jī)構(gòu)缺乏法定資質(zhì)。當(dāng)前,土地承包產(chǎn)權(quán)的評估認(rèn)定主要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)的司法所、經(jīng)管站及土管所進(jìn)行,而這些機(jī)構(gòu)缺乏法定資質(zhì)。二是土地使用權(quán)貸款抵押評估的科學(xué)性、準(zhǔn)確性有待提高。三是評估登記缺乏有效監(jiān)督,其公正性、準(zhǔn)確性缺乏公信力。

(五)金融機(jī)構(gòu)難以有效行使抵押權(quán)

一是違約處置難。如果貸款出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn),鑒于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的特殊性,由哪個部門來處置、如何執(zhí)行、如何再流轉(zhuǎn)等問題存在操作難度。二是土地流轉(zhuǎn)期限過短。棗莊等地方的土地使用產(chǎn)權(quán)證期限暫定為3 年。但3 年有效期較短,如果抵押人在合同期內(nèi)不履行或不能履行債務(wù),抵押權(quán)人面臨抵押權(quán)到期滅失的風(fēng)險(xiǎn),無法予以變現(xiàn)。

四、對策建議

(一)健全完善土地流轉(zhuǎn)配套法律制度

應(yīng)當(dāng)充分總結(jié)各地的土地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn),修改《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律,取消對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的限制,允許其依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)和設(shè)定擔(dān)保。為提高法律的可操作性,盡快制定規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的行政法規(guī)和規(guī)章,明確土地流轉(zhuǎn)具體操作程序,探索建立農(nóng)村土地承包合同糾紛仲裁、調(diào)解制度。

(二)以專業(yè)合作社為突破口推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)改革

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)改革的實(shí)踐表明,必須在堅(jiān)持“三不變”原則的基礎(chǔ)上因地制宜進(jìn)行積極探索。鼓勵各地方政府從本地實(shí)際出發(fā),創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式和規(guī)模經(jīng)營方式,為進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革提供充分的實(shí)踐支撐?？梢越梃b棗莊、膠州、濰坊等案例經(jīng)驗(yàn),在有條件的地方推廣建立土地合作社。各級政府應(yīng)加快培育良好的外部環(huán)境,給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼,促進(jìn)各類土地合作社的發(fā)展壯大。

(三)優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)交易市場環(huán)境

鼓勵地方政府建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織,搭建土地流轉(zhuǎn)和交易市場,為流轉(zhuǎn)提供有關(guān)法律政策宣傳、流轉(zhuǎn)信息、流轉(zhuǎn)登記、價(jià)格評估、合同簽訂指導(dǎo)、利益關(guān)系協(xié)調(diào)等服務(wù),逐步建立完善流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺和網(wǎng)絡(luò),培育良好的流轉(zhuǎn)市場環(huán)境。

(四)優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)金融生態(tài)環(huán)境

一是適當(dāng)引入競爭機(jī)制。要在發(fā)揮農(nóng)村政策性金融作用的基礎(chǔ)上,形成多種金融機(jī)構(gòu)并存、分工合理、功能互補(bǔ)、可持續(xù)發(fā)展的多層次農(nóng)村金融組織體系,維護(hù)適當(dāng)競爭。二是發(fā)揮政策優(yōu)勢,加強(qiáng)窗口指導(dǎo),研究制定金融支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的指導(dǎo)意見,加大對土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營和規(guī)模經(jīng)營的信貸支持力度。三是科學(xué)設(shè)計(jì)農(nóng)村土地抵押貸款制度。制定土地流轉(zhuǎn)貸款操作指引,鼓勵、引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)合股方式連片集中經(jīng)營。

(五)完善土地承包經(jīng)營權(quán)抵押評估制度

一是建立完善土地承包經(jīng)營權(quán)抵押評估準(zhǔn)入制度,明確抵押評估中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)條件,增強(qiáng)土地使用產(chǎn)權(quán)評估抵押的合法有效性。二是科學(xué)確定評估依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。通過建立土地評估信息數(shù)據(jù)庫,跟蹤分析、加工交易信息,不斷調(diào)整、完善評估依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn),切實(shí)維護(hù)銀行和農(nóng)民的合法權(quán)益。三是加強(qiáng)農(nóng)村征信系統(tǒng)的建設(shè)。擴(kuò)充和完善征信信息來源,提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、實(shí)用性和及時性,為各金融機(jī)構(gòu)投放信貸提供服務(wù)。

(六)健全土地使用權(quán)抵押貸款配套機(jī)制

一是合理確定土地使用產(chǎn)權(quán)期限。既要考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期和貸款償還,又要防范農(nóng)民失地風(fēng)險(xiǎn),在設(shè)定土地流轉(zhuǎn)及抵押時,土地使用產(chǎn)權(quán)期限以5-10年為宜。二是建立貸款風(fēng)險(xiǎn)防范補(bǔ)償機(jī)制。由農(nóng)村土地合作社建立風(fēng)險(xiǎn)基金,政府部門建立還貸周轉(zhuǎn)金、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金,按一定比例分擔(dān)土地合作社的貸款損失。三是引入商業(yè)性保險(xiǎn)保障機(jī)制,通過政策性和商業(yè)性保險(xiǎn)的介入,有效降低合作社土地使用產(chǎn)權(quán)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn):

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(責(zé)任編輯 代金奎)