霧里看花中國樓市

中國70個大中城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)“小陽春”行情,在宏觀經(jīng)濟形勢尚未明朗的情況下,個中乾坤頗耐人尋味。

對于2009年春節(jié)前的中國房地產(chǎn)商而言,近來中國樓市“小陽春”的行情幾乎是不敢想象的。是深陷危機的房地產(chǎn)商們成功導演了一出解困好戲;還是中國樓市真的率先走出低谷、實現(xiàn)復蘇?

政府舉措釋放剛性需求

據(jù)不完全統(tǒng)計,在經(jīng)濟危機寒流影響下,中國已有17個地方政府紛紛以減稅、貨幣補貼、降低準入門檻等利好政策,推動樓市回暖。如,廣州、深圳加強了政府調(diào)控土地供應(yīng)規(guī)模和房價的力度;鄭州發(fā)布了給予地產(chǎn)開發(fā)和房屋買賣優(yōu)惠的“17條措施”??據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會等機構(gòu)測算,銀行下調(diào)利率及政府減免契稅等政策,等同于令房價下降了近30%。與此同時,開發(fā)商也積極配合,普遍實行降價行動,降價幅度在10%-20%。一批性價比較高樓盤的推出,令積壓了近一年的自住型購房者在2009年春節(jié)后,開始入市買房。

但也有分析認為,此輪“小陽春”行情,不過是政府救市延遲了危機最終爆發(fā)的時間而已。從數(shù)據(jù)上看,盡管取得預售許可證的存貨量在“小陽春”中正在下降,但中國樓市在建工程存貨量依然巨大。以長沙、沈陽等諸多二線開發(fā)商為例,大量的土地儲備量與城市房地產(chǎn)市場的消化能力相比差距非常巨大。一旦去年積累的剛性需求消耗殆盡,中國房地產(chǎn)市場將面臨更大的庫存壓力。

對此,摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家王慶日前表示,“中國不存在全國性的房地產(chǎn)價格泡沫,而且房地產(chǎn)業(yè)的基本面仍然保持穩(wěn)健?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)對于支持經(jīng)濟復蘇的重要性,有關(guān)政策調(diào)整可能對該產(chǎn)業(yè)不利的擔憂是沒有根據(jù)的?！?/p>

無獨有偶,中金公司最新策略報告也認為,此次一二線城市房地產(chǎn)成交量的反轉(zhuǎn)意味著下半年房價將領(lǐng)先于全國率先見底,地產(chǎn)行業(yè)在需求旺盛、政策扶持而供給難以有效釋放的情況下年底見底回升較為確定。

霧里看花樓市“小陽春”

獨立經(jīng)濟學家謝國忠認為,目前中國樓市有泡沫。其判斷依據(jù)為,中國房地產(chǎn)每平方米平均價格與工資比例在3倍以上基本都是泡沫,而中國現(xiàn)在3倍的地方很多。他說,中國雖有很多剛性的需求,但有需求不一定代表能買得起。受經(jīng)濟影響,未來房地產(chǎn)供大于求的情況還會長期存在;房價也會隨著成交量的減少而有所下跌。

此外,中國人民大學經(jīng)濟學院副院長劉元春也表示,從房屋庫存的角度推理,同樣不能得出房地產(chǎn)投資將走強的結(jié)論。目前中國房地產(chǎn)業(yè)的“現(xiàn)房可能只夠銷售7到8個月,但加上期房就遠不止這個時間?！币员本槔?若將現(xiàn)房和期房全部計入,那么現(xiàn)有的房屋庫存可以銷售21.9個月,也就是將近兩年的時間。而且2007年-2008年初,是中國房地產(chǎn)開工建設(shè)的高峰期,因此當前的竣工項目大幅增加,并且預計今年內(nèi)都將保持強勁增長。

此外,對于這輪房地產(chǎn)“小陽春”,有媒體披露個中怪象頻出。一、商品住宅熱銷與退房頻發(fā)并存。中國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1-4月商品房銷售面積17625萬平方米,同比增長17.5%;商品住宅銷售面積增長18.6%,銷售額大增38.6%,但退房率也屢創(chuàng)新高。以北京為例,退房率達20%以上;上海今年前5月撤銷的絕對數(shù)量則已超過去年全年總量的7成;西安、深圳、長沙、杭州、成都等退房率也居高不下。業(yè)內(nèi)分析,退房率飆升,意味著市場多空分歧增大。

二、消費者購房信心恢復與開發(fā)商投資信心不足并存。盡管1-4月,中國房地產(chǎn)業(yè)走出量價齊升的“小陽春”,但開發(fā)商卻反應(yīng)謹慎——完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7290億元,同比增長4.9%,卻比去年同期回落27.2個百分點;完成土地購置面積7266萬平方米,同比下降28.6%;完成土地開發(fā)面積7078萬平方米,同比下降12.2%。

三、樓市庫存壓力大與房價頻升并存。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,華潤、招商、中海等十家標桿上市房企已領(lǐng)預售證而未銷售的庫存面積總量達1635萬平方米,庫存壓力仍相當巨大,以北京為例, 2008年商品房空置率16.64%,高居全國首位。但巨大的庫存壓力并沒有成為房企降價動力,十大標桿房企在售項目均價逆向上漲,環(huán)比小幅漲了1%。此輪“小陽春”的行情還導致了各地二手房價格逐步上升。

通脹預期推高樓市

中原地產(chǎn)認為,房價的提高會使樓市的剛性需求受到一定的壓抑。但有跡象表明,一些改善性需求和投資客正在陸續(xù)出現(xiàn)。而這些投資型需求的回歸,反過來將進一步直接促成房價上漲。這方面,二手房市場將比一手房市場更為敏感。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)顯示,5月北京、上海等五大主要城市二手住宅價格指數(shù)加速上漲,所有城市漲幅均在1.5%以上。

一位長期投資北京、天津等地房地產(chǎn)市場的山西煤礦主表示,他決定入市投資房產(chǎn)的主要原因是擔心明年可能出現(xiàn)的通貨膨脹。目前經(jīng)濟形勢仍不樂觀,實業(yè)投資很不景氣,購置房產(chǎn)則成為預防通脹的主要選擇。而目前,一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始大量購置土地的心態(tài),亦與此類似。

但另一方面,經(jīng)濟形勢的不確定性,令房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持謹慎——如果房地產(chǎn)開發(fā)投資在今年下半年實現(xiàn)增幅的同比增長,房地產(chǎn)業(yè)徹底反轉(zhuǎn)的預期也許真能變?yōu)楝F(xiàn)實。但此時樓市回暖的主要基礎(chǔ)是來自人們對明年出現(xiàn)通貨膨脹的恐慌,很難持續(xù)。中國指數(shù)研究院副院長陳晟也指出,“剛需其實釋放的差不多了,上半年這么高的一個成交量可能是無法持續(xù)的?！?/p>

對于外資機構(gòu)普遍唱多房地產(chǎn),結(jié)合此前炒得沸沸揚揚的 “適婚女郎”現(xiàn)象——為了結(jié)婚的80后,大多數(shù)的父母甚至傾入兩代長輩的積蓄來為其買婚房。社科院金融研究所中國經(jīng)濟評價中心主任劉煜輝一針見血地認為,近來不少國際資本進入亞太地產(chǎn)股,顯而易見,他們需要制造一個可持續(xù)性的故事,才能在現(xiàn)在的高點上,找到接盤的人。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年5月份部分城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比大幅下滑的現(xiàn)象。其中,北京成交量首次環(huán)比下跌10%,重慶亦環(huán)比回落了兩成。

政策樓市走向何在

隨著“小陽春”行情的走高,今年5月份以來,內(nèi)外資投行、主流券商研究機構(gòu)開始集體“唱多”中國房地產(chǎn)。 十余份機構(gòu)研究報告認為,“一線開發(fā)商去庫存化進程已接近尾聲,短期內(nèi)突出的供需矛盾將助推房價上漲,而土地市場升溫和新開工增加將明顯改善房地產(chǎn)投資,行業(yè)景氣度有望走出低谷?！?/p>

但是,房價和地產(chǎn)股股價大幅上漲也在加劇市場對于泡沫化的擔憂。在通脹預期下,樓市投資性需求正在抬頭;而低利率在很大程度上透支了未來的購買力(目前第一套房抵押貸款的實際利率比2008年8月的水平低約250個基點,短時間內(nèi)降息幅度巨大);此外,“四五年前,個人按揭的年限一般是8年或10年;到了2006年,按揭年限上升到15年、20年;而現(xiàn)在,普遍是20年以上,30年的也不在少數(shù)。房價如果繼續(xù)上漲,很多剛性需求群體已無法通過延長還款期限買房?！?“一旦經(jīng)濟復蘇明確,通脹壓力上升,寬松的貨幣政策收緊,購買力將會隨著利率的上升而削弱,而前期因貸款寬松和利率低廉造成的房價泡沫,很可能出現(xiàn)破裂的風險?！?/p>

中國房地產(chǎn)向來都有“政策市”的別號,有分析認為,在中國經(jīng)濟復蘇前景尚不明朗,“保8”仍然是現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策主要目標的形勢下,一個繁榮的房地產(chǎn)市場是政府樂于看到的(中國房地產(chǎn)投資比例在整個固定資產(chǎn)投資中的比例占到四分之一)。中金公司報告也指出,房地產(chǎn)投資有望取代基建投資成為2009年下半年以及2010年拉動經(jīng)濟的增長點。

同時,中國的“城市化”進程在未來較長一段時間內(nèi),仍能保持大城市每年常住人口的一個較快增長,從而帶來新增住房需求。據(jù)統(tǒng)計,一線城市常住人口近五年的復合增長率,除廣州略低為1.3%外,其它三個城市都在2%以上。另外,政府推動的拆遷帶來大量剛性需求,且在一線城市,而這部分需求有較強購買力。此外,中國城市的相對購買力(房價相對于家庭收入)在2008年得到顯著改善。摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家王慶認為,中國家庭收入增長整體強勁,預計這種增長趨勢在可預見的未來仍將保持不變。

由此推斷,下半年出臺政策打壓樓市的可能性并不大。針對近期市場關(guān)于政府研究出臺物業(yè)稅的討論,業(yè)內(nèi)人士普遍認為,由于房產(chǎn)估值,稅率制定等相關(guān)的條件都未見成熟,還需要較長的準備時間,物業(yè)稅近期不太可能推出。

“重大利好房地產(chǎn)開發(fā)商”的思考

5月25日,國務(wù)院調(diào)低了部分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例,其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從此前的35%降低為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項目降為30%。這一消息被廣泛解讀為“房地產(chǎn)開發(fā)商的重大利好”。隨著資本金比例的下降,開發(fā)商資金壓力將得到進一步緩解。

在此情況下,政府土地供應(yīng)力度增加。根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù),今年一季度,上海市規(guī)劃和國土資源局加大了土地供應(yīng)力度出讓110幅地塊,共計515公頃。而房地產(chǎn)開發(fā)商也表現(xiàn)出了高漲的拿地熱情——金地集團溢價8成拿下并非位于市中心地位的青浦地塊,綠地集團近10億元追捧松江地塊??讓業(yè)界感到大有“地王回歸”的暖意。

摩根大通首席中國經(jīng)濟師龔方雄表示,今年以來消費者購房踴躍,這讓房屋住宅需要消化的量,就全國范圍內(nèi),從原本的兩年縮減到了7個月,很多城市的房產(chǎn)將從“供給過?！鞭D(zhuǎn)向短期“供給不足”。由于消費者將流動性注入了市場,各地開發(fā)商又在積極購買土地,并助推整個房地產(chǎn)市場向好發(fā)展。正是商品住宅“去庫存化”的迅速緩解和隨之而來的資金鏈放松令開發(fā)商在拿地策略上發(fā)生重大變化。

但對于土地拍賣回暖現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)也存質(zhì)疑。地產(chǎn)顧問機構(gòu)戴德梁行的一份研究報告稱,1998年至2008年10年間,中國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達31.3億平方米,截至2008年年底,開發(fā)量僅為19.4億平方米,約12億平方米土地滯壓在開發(fā)商手中。

中國樓市的這波“小陽春”能否正式揭開回暖的序幕而持續(xù)走強,避免因為一次海市蜃樓的錯象而造成更慘重的下跌?還應(yīng)謹慎觀望。從長期來看,關(guān)鍵還在于中國樓市實現(xiàn)健康回歸,國內(nèi)經(jīng)濟形勢早日走出低谷,促進房地產(chǎn)剛性購買力持續(xù)蓄養(yǎng)。