商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范對策

姚　斌　秦　波

摘 要:文章對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行了分析,提出了相應(yīng)的防范對策。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行 住房貸款 風(fēng)險(xiǎn) 防范對策

中圖分類號:F830.589 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)07-249-02

20世紀(jì)90年代以來,個人住房貸款業(yè)務(wù)(以下簡稱:”個貸業(yè)務(wù)”)由于其成長性和厚利性的特點(diǎn),成為國內(nèi)各家商業(yè)銀行爭相拓展的業(yè)務(wù)品種,作為其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量,改善經(jīng)營效益的支柱業(yè)務(wù)。但是,隨著個貸業(yè)務(wù)貸款規(guī)模的急劇膨脹,所積累的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露。比如,個貸業(yè)務(wù)還款期限長,而個人收入的變動、銀行風(fēng)險(xiǎn)控制措施的不力、政策變動的沖擊以及法律制度的不健全等因素,都會給銀行個貸業(yè)務(wù)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。因此,加強(qiáng)個貸風(fēng)險(xiǎn)管理,提高個貸風(fēng)險(xiǎn)防范能力,儼然成了商業(yè)銀行日常經(jīng)營管理所面臨的急切話題。在此,筆者結(jié)合多年工作實(shí)踐對個貸業(yè)務(wù)潛在風(fēng)險(xiǎn)尤其是假個貸業(yè)務(wù)(以下簡稱”假個貸”)做簡要分析,并談?wù)劮婪秱€貸風(fēng)險(xiǎn)的粗淺看法。

一、個貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

1.商業(yè)銀行之間無序競爭。由于個人類貸款期限長,風(fēng)險(xiǎn)低,商業(yè)銀行競爭激烈,為爭奪客戶,紛紛以優(yōu)惠措施和快捷服務(wù)吸引客戶,放松了對借款申請人申請資料真實(shí)性全面審查,尤其基層單位為擴(kuò)大信貸規(guī)模,追求業(yè)務(wù)發(fā)展,風(fēng)險(xiǎn)防范意識淡薄,在客觀上造成大量“假個貸”發(fā)生。收入證明的隨意性風(fēng)險(xiǎn)。借款人有穩(wěn)定的收入來源,是銀行發(fā)放個貸最基本的前提條件。多數(shù)銀行在發(fā)放個貸時要求借款人必須提供收入證明,以借款人提供的收入證明作為發(fā)放貸款的主要依據(jù)。收入證明一般由單位開出,目的是確保貸款本息償還的安全性。但事實(shí)上,有些單位給員工出具的收入證明,有很大的隨意性。如購買經(jīng)濟(jì)適用房時,購房者開低收入證明;購買較貴的商品房時,他們又可以開出高收入證明。為了高開收入證明,本來是普通員工,搖身一變成為業(yè)務(wù)主管;而且一些單位出具的收入證明,已經(jīng)明顯偏離了行業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)。目前銀行還沒有可行的辦法來準(zhǔn)確掌握購房者的收入。從某種程度上說,銀行要求提供收入證明,形式大于內(nèi)容,因?yàn)槟壳皢挝徊⒉恍枰獮閱T工收入證明的真實(shí)情況承擔(dān)法律責(zé)任。銀行對個人收入證明的把關(guān),也不太嚴(yán)格。在銀行的個人貸款業(yè)務(wù)競爭激烈和人力有限情況下,還很難做到對每個貸款人的還款能力逐一進(jìn)行審查。這直接導(dǎo)致借款人不能按期償還銀行貸款,從而造成貸款逾期。

2.當(dāng)?shù)卣姆抗懿块T管理不規(guī)范,產(chǎn)生一房多賣或重復(fù)抵押現(xiàn)象,使開發(fā)商實(shí)施“假個貸”有了可乘之機(jī)。更有甚者,有的開發(fā)商實(shí)施“假個貸”騙取銀行資金后,將抵押房屋繼續(xù)出售,以各種理由搪塞、欺騙真實(shí)購買人不辦產(chǎn)權(quán)。有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),受多方利益驅(qū)動對抵押物高估,主要體現(xiàn)在個人再交易住房貸款.買房人為套取更多的銀行貸款,串通評估師評高抵押物價值。某些評估機(jī)構(gòu)為了不失去客戶,便迎合了客戶不合理要求,根據(jù)貸款需求額和銀行抵押率的要求隨意提高評估價值。目前銀行也倚重評估機(jī)構(gòu)的估價結(jié)果作為貸款數(shù)額的衡量指標(biāo),形成了銀行貸款抵押物的價值高估風(fēng)險(xiǎn)。

3.開發(fā)商經(jīng)營不善轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商項(xiàng)目定位失誤,造成商品房銷售不暢。開發(fā)商利用各種手段實(shí)施“假個貸”,大量套取銀行信貸資金,將按揭房屋抵押給銀行,將其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

4.開發(fā)商惡意騙貸。房地產(chǎn)業(yè)是一個需要大量資金投入且生產(chǎn)周期較長的行業(yè),利潤率居高不下。開發(fā)項(xiàng)目前期投入資金較大,自有資金不足的開發(fā)商為使項(xiàng)目運(yùn)作成功,采取申請流動資金貸款、拖欠工程款和材料款或預(yù)售期房等方式籌集資金。由于開發(fā)商資信差,很難獲得銀行信貸支持,當(dāng)項(xiàng)目資金出現(xiàn)缺口時,開發(fā)商便利用“假個貸”來騙取銀行貸款。

5.經(jīng)辦行風(fēng)險(xiǎn)防范意識差,對“假個貸”危害認(rèn)識不足。認(rèn)為有住房抵押,風(fēng)險(xiǎn)小,不能及時發(fā)現(xiàn)異常情況。部分經(jīng)辦人員對“假個貸”認(rèn)識不足,甚至寄希望于開發(fā)商經(jīng)營情況好轉(zhuǎn),而使可防范的“假個貸”大量產(chǎn)生。借款人客戶基本信息不真實(shí),征信記錄不完整,形成信用風(fēng)險(xiǎn)和欺詐風(fēng)險(xiǎn)。房金客戶經(jīng)理在貸前調(diào)查時,只對客戶必須提供的貸款申請資料的真?zhèn)涡赃M(jìn)行核實(shí),對其他項(xiàng)如”“供養(yǎng)人口”、“技術(shù)職稱、”“家庭總資產(chǎn)”“現(xiàn)居住地址”“電話號碼”等,并未做詳細(xì)調(diào)查,面談記錄失真,使客戶提供的資料有時會有一些信息自相矛盾,造成錯誤信息和虛假信息,給日后追討拖欠貸款帶來麻煩。

基層行對借款人調(diào)查不全面。由于借款人為數(shù)眾多,加之業(yè)務(wù)開辦之初,業(yè)務(wù)管理尚不規(guī)范,面對競爭,銀行信貸人員放松了對借款人的調(diào)查,過分信賴開發(fā)商,忽略了對借款人真實(shí)借款意愿的核實(shí);也沒有認(rèn)真核實(shí)借款人的真實(shí)身份、工作單位、收入情況、聯(lián)系方式,造成了大量“假個貸”的產(chǎn)生。

6.貸后管理不到位。經(jīng)辦行對提供個人住房貸款項(xiàng)目的工程進(jìn)度、銷售情況、資金使用情況缺乏監(jiān)控,對開發(fā)商經(jīng)營活動不了解,以致出現(xiàn)大量集中拖欠形成不良后,才發(fā)現(xiàn)是“假個貸”。而主管行監(jiān)督檢查不力,也未能把好風(fēng)險(xiǎn)防范的最后一關(guān)。

7.金融危機(jī)以及宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)。隨著金融危機(jī)的不斷延伸,國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,連續(xù)降低貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)低房貸利率優(yōu)惠,由于門檻的降低必然會使銀行接受更多高風(fēng)險(xiǎn)低收入客戶。伴隨銀行新增客戶中該類客戶的增多,未來銀行面臨的房價、利率與經(jīng)濟(jì)波動造成的客戶違約風(fēng)險(xiǎn)將會不斷增大。銀行面臨著經(jīng)濟(jì)形勢下滑和房價下跌造成的更大風(fēng)險(xiǎn),將可能使商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)加重的局面。

8.不排除個別信貸人員存在道德風(fēng)險(xiǎn)。大量“假個貸”的出現(xiàn),在業(yè)務(wù)開辦之初,資信較差的房地產(chǎn)開發(fā)商,很難得到銀行流動資金貸款,個別信貸人員與開發(fā)商內(nèi)外勾結(jié),共同騙取銀行資金。

二、個貸業(yè)務(wù)中存在不良貸款的清收對策

面對大量的存量”假個貸”,要采取一戶一策,一戶多策的方針,千方百計(jì)壓縮不良貸款,實(shí)現(xiàn)不良貸款的雙降。

1.對正常還款“假個貸”余額較小的開發(fā)商(項(xiàng)目經(jīng)理,下同)加強(qiáng)催收,短期內(nèi)處置完畢。鑒于部分實(shí)際用款人,正常還款,從未拖欠,且數(shù)額不大,敦促開發(fā)商制定切實(shí)可行的還款計(jì)劃,要求其短期(三個月)內(nèi)償還完畢,否則將采取其他措施。

2.對符合條件的,辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。有些房產(chǎn)項(xiàng)目自身質(zhì)量較好,開發(fā)商因自有資金不足而在該項(xiàng)目上實(shí)施“假個貸”。對這種情況可以通過轉(zhuǎn)按揭方式進(jìn)行處置,變“假個貸”為真實(shí)的個人住房貸款,還其真實(shí)面目。這種處置方式法律保障力很大,可能使銀行權(quán)益得到最好保護(hù)。同時對有些抵押被懸空,即房產(chǎn)抵押預(yù)登記后出售,已辦理產(chǎn)權(quán)證的,開發(fā)商配合,可采取充實(shí)抵押物形式,減小風(fēng)險(xiǎn),如出現(xiàn)逾期,采取法律手段直接拍賣抵押物,補(bǔ)償貸款。

3.通過與開發(fā)商協(xié)商,將“假個貸”還原為公司類貸款。對開發(fā)商經(jīng)營情況良好但目前無法承擔(dān)回購義務(wù)并一次性還款的,經(jīng)對其資信進(jìn)行審查,確認(rèn)其具有還款能力的,可能積極與之協(xié)商將“假個貸”還原為公司類貸款,還貸款本來面目;若抵押物不足應(yīng)要求開發(fā)商提供新的擔(dān)保。借款合同要嚴(yán)格按上級行還原要求簽訂,確保開發(fā)商不履行合同時,對足值抵押物進(jìn)行處置。這種方法也適用于開發(fā)項(xiàng)目變更設(shè)計(jì),銀行抵押預(yù)登記的房產(chǎn)已名存實(shí)亡的“假個貸”項(xiàng)目;開發(fā)商若積極配合,堅(jiān)持“風(fēng)險(xiǎn)敞口不擴(kuò)大”原則,要求其提供足值抵押物,將其還原為公司類貸款。

4.對于開發(fā)商經(jīng)營狀況不佳,應(yīng)及時提起訴訟,處置抵押物。實(shí)施“假個貸”的開發(fā)商,大多經(jīng)營不善。為防止其他債務(wù)人通過訴訟方式要求法院查封開發(fā)商資產(chǎn),銀行應(yīng)及時向法院提起訴訟,爭取最先保全資產(chǎn),同時應(yīng)當(dāng)密切監(jiān)控其資產(chǎn)分布情況和開發(fā)商高層管理人員去向,嚴(yán)防其轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或攜款潛逃。

5.對涉嫌犯罪的,應(yīng)當(dāng)向司法機(jī)關(guān)舉報(bào),通過追究開發(fā)商刑事責(zé)任的方式尋求積極的解決方案。主要是通過省行與省公安廳聯(lián)合成立的“打擊辦”加大催討力度,促使開發(fā)商還款。

6.對貸款抵押物處置完畢,開發(fā)商已難以為繼,無財(cái)產(chǎn)繼續(xù)追索,符合核銷條件的“假個貸”,收集材料實(shí)施核銷。

在處置“假個貸”時,也要注意以下幾點(diǎn)問題:

(1)抵押物處置問題。通過訴訟方式取得抵押物處置權(quán)利時,經(jīng)常會遇到抵押物不足值及最高人民法院《關(guān)于在建工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等司法解釋,給抵押物造成削弱的問題。為防止該問題,銀行應(yīng)當(dāng)委托信譽(yù)好的評估機(jī)構(gòu),對抵押物做出較為準(zhǔn)確的評估,嚴(yán)防開發(fā)商與評估機(jī)構(gòu)相互串通,虛估房屋價值,爭取最大限度保全資產(chǎn)。

(2)追究開發(fā)商刑事責(zé)任遇到的問題。一是證明開發(fā)商犯罪比較困難。二是一旦司法介入,調(diào)查時間較長,短期內(nèi)無法處置。因?yàn)槌霈F(xiàn)“假個貸”后,主張以詐騙罪追究開發(fā)商刑事責(zé)任,而貸款詐騙罪是以非法占有為目的,騙取銀行貸款,且數(shù)額較大,而實(shí)際操作中對開發(fā)商的故意犯罪證明難度大。

(3)對借款人在合同上真實(shí)簽字的,則借款合同有效,借款人應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。實(shí)踐中,因借款時間長,銀行經(jīng)辦人員輪換等原因,判斷借款人簽字真實(shí)性難度較大。但這個環(huán)節(jié)對確定貸款回收措施和方向至關(guān)重要。只有認(rèn)定簽字真實(shí),才能掌握處置貸款的主動性,否則極易遺漏還款責(zé)任人。從法律角度講,如果簽字真實(shí),借款人有足夠償還能力,而開發(fā)商(實(shí)際用款人)沒有償債能力,選擇真實(shí)借款人為償債主體,可能比還原真實(shí)狀態(tài)更加明智,也更有利于保護(hù)債權(quán)。

(4)騙取他人身份證、借款人簽名偽造的“假個貸”,應(yīng)采取以下措施。一是要求開發(fā)商出具還款計(jì)劃或共同還款承諾書。但實(shí)踐中真實(shí)用款人只履行還款義務(wù)卻拒絕出具還款承諾,這實(shí)際上導(dǎo)致貸款處于懸空狀態(tài)。開發(fā)商如不出具承諾,要堅(jiān)決按《刑法修正案(六)》規(guī)定,追究騙貸者刑事責(zé)任。二是如果抵押辦理有效,無論借款合同是否有效,可以直接起訴,保全抵押資產(chǎn),只要法院確認(rèn)抵押有效,則可對抵押房產(chǎn)主張優(yōu)先受償權(quán);如主合同被確認(rèn)無效,但按照《擔(dān)保法》第5條第1款和《中國建設(shè)銀行個人住房借款抵押合同》第五條約定,即“本合同的效力獨(dú)立于主合同,主合同無效并不影響本合同的效力”。三是如果抵押合同被法院判定無效,抵押人有過錯,應(yīng)根據(jù)其過錯承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。這種責(zé)任,銀行應(yīng)在法庭上明確主張,并負(fù)舉證責(zé)任。具體訴訟中,銀行應(yīng)向法院申請保全抵押資產(chǎn),為最終追究抵押人賠償責(zé)任做準(zhǔn)備。

三、個貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范教訓(xùn)

“假個貸”已經(jīng)嚴(yán)重地影響了商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量,有的分支行個人類貸款不良率高達(dá)8%以上,阻礙了正常業(yè)務(wù)發(fā)展。全力清收“假個貸”迫在眉睫;以史為鑒,舉一反三吸取“假個貸”的風(fēng)險(xiǎn)管理教訓(xùn)也同樣迫在眉睫:

1.大力開展警示教育,提高經(jīng)辦人員防范“假個貸”的風(fēng)險(xiǎn)意識和思想道德水平。對已發(fā)生的“假個貸”情況分析表明,很多經(jīng)辦人員在辦理按揭業(yè)務(wù)初期,就應(yīng)掌握開發(fā)商可能套取貸款的部分信息,但忽視進(jìn)一步核查工作。更有甚者協(xié)助開發(fā)商辦理“假個貸”業(yè)務(wù),損害銀行利益,對這些人應(yīng)嚴(yán)厲懲處,有的免職,解除勞動合同;有的降職;有的處分;情節(jié)較輕的,可罰款或通報(bào)批評。對現(xiàn)有經(jīng)辦人員進(jìn)行警示教育,提高其風(fēng)險(xiǎn)防范意識,加強(qiáng)道德修養(yǎng),將風(fēng)險(xiǎn)管理放在第一位,從根本上避免“假個貸”發(fā)生。例如開辦《假個貸案例庫》專欄,專門介紹“假個貸”產(chǎn)生成因、預(yù)防舉措、回收經(jīng)驗(yàn)、人員處罰等等,以儆效尤,大抓反面教材,搭建商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)文化建設(shè)。

2.進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)流程,完善貸款審批制度,用規(guī)章制度制約“假個貸”發(fā)生。一要本著“重點(diǎn)留住優(yōu)質(zhì)的,努力爭取中間的,不怕丟掉風(fēng)險(xiǎn)的”原則,將目標(biāo)客戶群體確定為工作、收入相對穩(wěn)定、急待改善居住消費(fèi)條件、還款意愿強(qiáng)的階層,而非投資型客戶。二要嚴(yán)格按照規(guī)定落實(shí)面談、面簽制度,還要通過電話回訪、上門察訪的方式落實(shí)借款人相關(guān)信息的真實(shí)性,從源頭上扼止“假個貸”的發(fā)生。商業(yè)銀行應(yīng)逐步完善包括個人自然情況、職業(yè)情況、家庭情況、與貸款銀行的關(guān)系等內(nèi)容的個人客戶信用的評級體系,防范和控制信用風(fēng)險(xiǎn)。三要在辦理貸款抵押時,要先取得關(guān)于抵押物適銷性和市場價值的公平、合法的評估意見,避免抵押物不足值或難以轉(zhuǎn)賣使貸款遭受損失。對有代表性的和參照性的不需要足額貸款的抵押房地產(chǎn),商業(yè)銀行也可以先通過內(nèi)部估價,然后與借款人協(xié)商議定抵押價值后,確定抵押物價值比率并發(fā)放貸款。這樣既可以節(jié)省評估費(fèi)用和時間,又可以提高商業(yè)銀行的工作效率和競爭力。四要加強(qiáng)貸前調(diào)查,切實(shí)核查開發(fā)商資質(zhì)等級、信用水平、領(lǐng)導(dǎo)層資信及管理水平、自有資金實(shí)力、財(cái)務(wù)狀況等,選擇優(yōu)質(zhì)開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)樓盤辦理按揭。五要認(rèn)真審查借款人個人資料及資信狀況,核實(shí)借款人及共同還款人真實(shí)身份,與借款人面談,嚴(yán)禁開發(fā)商代為辦理貸款事項(xiàng)。個人貸款的所有環(huán)節(jié)均由銀行經(jīng)辦人員辦理,完善內(nèi)部控制制度,各崗位間相互制約,業(yè)務(wù)流程優(yōu)化。在加大對開發(fā)商、借款人調(diào)查的基礎(chǔ)上,上收所有經(jīng)辦行審批權(quán)限,全部由市行集中審批。

3.加強(qiáng)貸后管理與監(jiān)控。第一,認(rèn)真做好個貸的日常管理工作,及時掌握借款人還款情況,借款人出現(xiàn)還款異常時,及時查明原因,嚴(yán)防出現(xiàn)新增不良貸款。對拖欠時間較長或惡意拖欠貸款的借款人,要加大依法收貸力度。第二,加強(qiáng)貸后和基礎(chǔ)管理工作。加大對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤管理力度,密切注意其財(cái)務(wù)狀況及法人代表變動情況,積極關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷售及資金使用情況。同時加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作,建立借款人明細(xì)臺帳,對逾期貸款采取電話、短信、上門等多種手段催收,分析產(chǎn)生逾期原因。進(jìn)一步完善抵押手續(xù),加強(qiáng)檔案管理,并將實(shí)施“假個貸”的開發(fā)商和個人列入“高風(fēng)險(xiǎn)客戶名單”,將名單上的單位和個人拒于銀行信貸門檻之外,不對其提供各種信貸服務(wù)。第三,對雖然貸款還本付息正常但通過由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)賬統(tǒng)一替客戶歸還個人住房貸款本息的客戶更要及時進(jìn)行“假個貸”排查。對同一樓盤或同一個房地產(chǎn)中介公司發(fā)生大面積拖欠貸款本息的客戶必須及時進(jìn)行“假個貸”排查。第四,提高貸后管理的科技含量,通過技術(shù)手段對上述可疑貸款進(jìn)行自動分類,使貸后管理人員能一目了然地了解情況,為貸后管理人員及時采取措施準(zhǔn)備條件。第五,認(rèn)真應(yīng)對政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)加強(qiáng)對宏觀政策、住房市場、客戶群體、同業(yè)等情況的調(diào)研,密切關(guān)注國家宏觀政策對房地產(chǎn)市場等的影響,保持應(yīng)有的市場敏感性和風(fēng)險(xiǎn)防范意識;積極尋找應(yīng)對個貸法律風(fēng)險(xiǎn)的措施,加強(qiáng)對法律文件的研究,努力防范法律對個人貸款的不利影響。

(作者單位:建設(shè)銀行遼寧鞍山分行 遼寧鞍山 114000)(責(zé)編:鄭釗)