物流地產(chǎn)的平臺(tái)化經(jīng)營(yíng)

黃向東

一個(gè)物流設(shè)施必須在5％的空置率下才能保持10％的回報(bào)，如空置率達(dá)到15％便無(wú)利潤(rùn)。

國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)服務(wù)理念最初是由普洛斯提出的：根據(jù)客戶(hù)(制造商、零售商、物流公司等)需求并與其建立密切的合作關(guān)系，采用本地或全球的專(zhuān)業(yè)技能為其在合適的時(shí)間與合適的地點(diǎn)，建設(shè)提供并運(yùn)營(yíng)管理合適的物流設(shè)施。

物流地產(chǎn)實(shí)際上是一種特殊的工業(yè)地產(chǎn)，但不同于商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等暴利地產(chǎn)，承擔(dān)很大的空置率風(fēng)險(xiǎn)，其追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)，一般情況下須擁有良好的商貿(mào)環(huán)境和強(qiáng)大的客戶(hù)資源才能保持物流地產(chǎn)贏(yíng)利。在國(guó)外，一個(gè)物流設(shè)施必須在5％的空置率下才能保持10％的回報(bào)，如空置率達(dá)到15％便無(wú)利潤(rùn)了。單獨(dú)打造經(jīng)營(yíng)物流地產(chǎn)其投資風(fēng)險(xiǎn)較大，而應(yīng)與商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等一起關(guān)聯(lián)發(fā)展，形成協(xié)同集聚效應(yīng)才具有市場(chǎng)活力、動(dòng)力、凝聚力。

正因?yàn)槿绱?，為降低物流地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)全球一體化、柔性化、集約化發(fā)展，現(xiàn)代物流地產(chǎn)也正與時(shí)俱進(jìn)地緊跟商業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)度較大的地產(chǎn)一起協(xié)同發(fā)展，逐漸慢慢向商業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及其他工業(yè)地產(chǎn)滲透，其外延也不斷拓展，逐漸演變發(fā)展為綜合性復(fù)合地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也由傳統(tǒng)單一的物流基礎(chǔ)設(shè)施租售及相關(guān)增值服務(wù)逐步發(fā)展為包括傳統(tǒng)物流業(yè)務(wù)在內(nèi)的綜合物流服務(wù)以及延伸拓展關(guān)聯(lián)度較大的商貿(mào)流通服務(wù)和生產(chǎn)生活配套服務(wù)等復(fù)合業(yè)態(tài)。

“平臺(tái)化”的引進(jìn)

物流地產(chǎn)服務(wù)本身就是一種產(chǎn)品，更是一個(gè)平臺(tái)，完全可“產(chǎn)品平臺(tái)化”延伸拓展其經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，與其“孤軍奮戰(zhàn)經(jīng)營(yíng)”不如以綜合性復(fù)合地產(chǎn)“產(chǎn)品平臺(tái)化”經(jīng)營(yíng)理念來(lái)提供物流地產(chǎn)服務(wù)：既可“有所為”自營(yíng)提供利潤(rùn)高、易經(jīng)營(yíng)的綜合服務(wù)，如號(hào)業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、娛樂(lè)餐飲中心等地產(chǎn)租售以及物流金融、電子商務(wù)、信息服務(wù)等高價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；也可“有所不為”合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)或外包相關(guān)增值服務(wù)，如多式聯(lián)運(yùn)接駁、客貨中轉(zhuǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)配送、保稅物流、檢驗(yàn)檢疫、報(bào)關(guān)通關(guān)、稅務(wù)保險(xiǎn)、教育等其他配套性復(fù)合業(yè)態(tài)。

物流地產(chǎn)服務(wù)作為一種新型的復(fù)合產(chǎn)業(yè)形態(tài)，不僅是主營(yíng)服務(wù)業(yè)，而且還可涉及工業(yè)、商貿(mào)業(yè)、流通業(yè)、旅游業(yè)等，關(guān)鍵是要結(jié)合具體物流地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)因時(shí)、因地、因事制宜地進(jìn)行具體分析。

五大開(kāi)發(fā)原則

統(tǒng)籌規(guī)劃科學(xué)選址。物流地產(chǎn)如何選址，一般需要統(tǒng)籌考慮城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地規(guī)劃等，并取決于建立物流地產(chǎn)的主要日的：如以解決市內(nèi)交通擁擠、加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)為考慮重點(diǎn)，物流地產(chǎn)應(yīng)建在城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)連結(jié)處：如以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)為考慮重點(diǎn)，物流地產(chǎn)則可建在交通樞紐地區(qū)或產(chǎn)品生產(chǎn)與銷(xiāo)售的集散地區(qū)。

企業(yè)化市場(chǎng)化運(yùn)作。建設(shè)物流地產(chǎn)，既要由政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅(jiān)持企業(yè)化運(yùn)作原則，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)政府收益及社會(huì)效益、企業(yè)收益、老百姓滿(mǎn)意的和諧統(tǒng)一。

一次規(guī)劃分步實(shí)施。一般要進(jìn)行整體投資分析論證，既要保證開(kāi)門(mén)紅，又要保證健康可持續(xù)發(fā)展，既要保證實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)，又要保證實(shí)現(xiàn)階段性目標(biāo)。

市場(chǎng)需求決定供給。物流地產(chǎn)的建設(shè)(供給)一般要以當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)及其綜合物流等增值服務(wù)需求為立足點(diǎn)、延伸拓展其產(chǎn)業(yè)鏈增值服務(wù)、創(chuàng)新挖掘高附加值服務(wù)為原則，按照需求決定供給原則進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，其建設(shè)規(guī)模、服務(wù)水平、服務(wù)價(jià)格等均要與物流市場(chǎng)需求相適應(yīng)，采用有效招商營(yíng)銷(xiāo)策略避免建成后無(wú)人進(jìn)駐，有場(chǎng)無(wú)市，不能脫離需求盲目發(fā)展。

合理整合現(xiàn)有資源。物流地產(chǎn)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)涉及到工業(yè)、商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、傳統(tǒng)物流業(yè)(運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貨代等)以及海關(guān)、稅務(wù)、金融、檢驗(yàn)檢疫等相關(guān)行業(yè)，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，既要綜合利用現(xiàn)有物流資源，又要有效整合相關(guān)行業(yè)可利用資源，避免重復(fù)建設(shè)與資源浪費(fèi)或邊際利用率低。

開(kāi)發(fā)模式

經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式是指由政府(經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū))規(guī)劃物流地產(chǎn)并從政府各部門(mén)抽調(diào)人員組成開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，通過(guò)招商引資等方式來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)。

政企聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式。政企聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式是指由政府抽調(diào)人員與相關(guān)企業(yè)抽調(diào)人員共同組成開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，通過(guò)招商引資等方式來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)。

大型物流企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式。大型物流企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式是由大型物流企業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)并經(jīng)營(yíng)，同時(shí)招商引導(dǎo)其他物流企業(yè)或相關(guān)企業(yè)入園經(jīng)營(yíng)，逐步實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集，達(dá)到物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)目的。

政府規(guī)劃物流企業(yè)共同開(kāi)發(fā)模式。是指政府從總體上規(guī)劃物流地產(chǎn)、企業(yè)負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，共同完成總體開(kāi)發(fā)及招商運(yùn)營(yíng)。

物流地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式。是指將物流地產(chǎn)作為純地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)給予開(kāi)發(fā)者適宜的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套設(shè)施，由物流地產(chǎn)商進(jìn)行物流地產(chǎn)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)等招商方式進(jìn)行物流地產(chǎn)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理。