經(jīng)濟(jì)寒流中的房市調(diào)整與調(diào)控

內(nèi)容摘要 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)寒流中的房市走勢呈現(xiàn)低迷之態(tài),盡管有局部回暖之象。近一階段的房市預(yù)期是“穩(wěn)中有調(diào)”,即房價在房屋價值的基礎(chǔ)上微幅波動。房市政策調(diào)控體現(xiàn)了政府保市場不保價格,保民生不保開發(fā)商暴利,保消費(fèi)不保投資的原則。

關(guān) 鍵 詞 房市調(diào)整 調(diào)控 三保 三不保

作者 尹伯成,復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任,教授、博士生導(dǎo)師。(上海:200433)

當(dāng)前我國房市形勢是大家十分關(guān)心的問題,因為房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣,對整個國民經(jīng)濟(jì)影響甚大。2009年經(jīng)濟(jì)寒流中的房市在持久低迷中出現(xiàn)“小陽春”,其接下來的走勢到底如何,政府的調(diào)控政策究竟如何,筆者想對此問題作一些回顧和分析。

2009年我國房市的調(diào)整態(tài)勢

去年來我國房市的走勢有幾個明顯特征:一是市場持續(xù)低迷,盡管今年一季度出現(xiàn)一點(diǎn)“小陽春”,但是成交量仍然萎縮;二是房價自去年下半年以來呈現(xiàn)小幅下調(diào),2008年12月全國70個大中城市房屋銷售價格首次出現(xiàn)同比下降;三是市場交易人氣不足,觀望氣氛濃厚。出現(xiàn)這種狀況的因素可能有四個方面:

一是市場因素。前幾年我國房價連續(xù)多年猛漲,尤其是2007年樓價漲幅偏大,漲速過快,使市場本身有了調(diào)整的要求。以上海為例,2008年4～10月,房價總體上漲了大約30%。這種過大的漲幅造成的危害表現(xiàn)在:其一,房價租金比不合理?，F(xiàn)在上海商品住房均價大概每平米13000元,100平米就是130萬。而一套這樣的房子在中環(huán)線附近,租金一個月說多點(diǎn)3000元,每年36000元,扣除物業(yè)管理費(fèi)和稅收,大概收入就3萬元,年收益率實(shí)在太低。其二,房價與家庭收入比例不合理。現(xiàn)在上海人平均年收入大約26000多元,一個普通的三口之家年收入8萬多元,以現(xiàn)在商品住宅均價大約每平方米13000元計,普通房子大多100平米一套,就是130萬元,房價相當(dāng)于家庭年收入的16倍。這種房價收入比是不合理的,說明有泡沫。這樣高的價格,自住的購房者承受不了,投資的購房者覺得風(fēng)險太大。這樣的高房價如果不適當(dāng)調(diào)整,交易量就必然難上去。

二是政府因素。政府希望樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。平穩(wěn),就是不要大起大落。2007年漲幅過大,后來降一點(diǎn)就是比較合理的。健康,就是房價要和老百姓的收入提高相適應(yīng)。當(dāng)前房價過高了,所以要向下調(diào)整一些。2007年9月28日,政府出臺了房貸新政:買第二套房,貸款利率要上浮10%,首付要達(dá)到40%。這增加了炒房的成本,較為有效地遏制了房市投資、投機(jī)者群體的發(fā)展。此政策出臺后,投資需求很快退潮,而對于消費(fèi)需求而言,房價已經(jīng)太高,于是成交量就呈現(xiàn)滑落。受去年以來美國次級債危機(jī)的影響,我國經(jīng)濟(jì)也開始出現(xiàn)了下行的趨勢和壓力。政府想要通過刺激樓市來拉動內(nèi)需,于是降稅、降息,給予買房尤其是首次買房、購買普通商品房的人以優(yōu)惠。不過,單靠這兩點(diǎn)市場還不能充分活躍起來,因此,政府又公開號召開發(fā)商也要適應(yīng)市場供求變化適當(dāng)降價促銷,同時政府努力加大保障性住房建設(shè)力度,包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等,既拉動投資,又改善老百姓民生。當(dāng)然,由于安居房便宜,是商品房的替代商品,這也會促使房價下調(diào)。

三是環(huán)境因素。2008年來,國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢大變,我國出口需求大受影響,整個經(jīng)濟(jì)形勢比較嚴(yán)峻。人們預(yù)期不確定性增大,買房消費(fèi)意愿下降;同時,去年我國股市大幅度調(diào)整,股民金融資產(chǎn)嚴(yán)重縮水,盡管今年以來股價有一定上漲,但是大部分股民的虧損格局仍然沒有改變,本來一些想在股市上炒一把再買房的人們不得不取消了購房打算。

四是開發(fā)商資金因素。這些因素有三:第一是資金本身,去年以來多種因素使開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)困難;第二是庫存,由于銷售不暢,庫存越來越多;第三是2007年許多開發(fā)商在房價猛漲時高價拿了許多地,現(xiàn)在房市下行,就面臨巨大風(fēng)險。這些情況都會迫使開發(fā)商降價銷售以渡過難關(guān)。

一系列因素的作用促使部分地區(qū)部分樓盤的價格開始出現(xiàn)松動。于是,一些人就開始擔(dān)心,房價一旦回調(diào),會不會像2007年四季度起股市那樣跌個不停,直到慘不忍睹的地步,因為房價一旦跌落,購買者按照買漲不買跌的規(guī)律,更加會持幣觀望,成交量自然會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更加萎縮,從而導(dǎo)致房價進(jìn)一步下跌,去年股市調(diào)整就是前車之鑒。

顯然,這種說法完全混淆了股市和房市、消費(fèi)需求和投資需求的界限。股市和房市雖都屬市場經(jīng)濟(jì),但股市上買賣的是有價證券,是股票,是未來獲取收益的權(quán)利。買股票是一種投資行為,而且對中國股市投資者而言,更主要是一種投機(jī)行為,因為他們買股票并非真的是為了獲取股權(quán)帶來的紅利,而是為了獲取低買高賣的差價收益。反之,樓市上買賣的是房子。如果說股票只是一個符號,那么房子則是一個實(shí)實(shí)在在的不動產(chǎn)。股票給購買者帶來的效用是投資收益,而購買房產(chǎn)可能是為了自住消費(fèi),也可能是為了獲取投資收益。這就是房子的二重功能,但這里的消費(fèi)功能和投資功能并不并重,因為投資房產(chǎn)(或出租或倒賣)最后都得由消費(fèi)者接盤。如果房子沒有消費(fèi)功能,投資功能也盡數(shù)喪失。

換句話說,房產(chǎn)市場上的消費(fèi)需求是原生性需求,而投資需求是派生性需求。由于房市上消費(fèi)需求是原生的,因而遵循商品市場的需求定律——價格上漲,需求受抑制,價格下跌,需求受刺激。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的至理名言——只有賣不動的價格,沒有賣不動的商品。既然房市遵循商品市場的需求定律,因此,房價下調(diào)會使需求增加,阻止房價進(jìn)一步下調(diào),直到市場供求均衡為止。市場經(jīng)濟(jì)的法則本身會作出自動調(diào)整。事實(shí)上,去年下半年以來各地新開發(fā)商品房的投資規(guī)模已經(jīng)在逐步縮小,再加上當(dāng)前房價慢慢調(diào)整而激發(fā)起來的需求增加,就有可能使一個時期后本來供過于求演變?yōu)楣┎粦?yīng)求,并使房價從向下調(diào)整演變?yōu)橄蛏险{(diào)整。當(dāng)前房市“小陽春”即反映了如此規(guī)律。再說,我國城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn),對房地產(chǎn)存在巨大的潛在需求,而我國城市土地總的來說又比較稀缺,因而不可能出現(xiàn)城市商品房長期供過于求的局面。目前這一輪供過于求,實(shí)在是前幾年房價持續(xù)猛漲并且漲幅過大的結(jié)果。隨著我國人民收入不斷上升,而房價有一定幅度調(diào)整的話,市場將會企穩(wěn),房價不可能大幅下調(diào)。

那么,前幾年房市上為什么也是房價越漲越有人搶購呢?因為房市上還有派生性需求。在利率偏低、股市風(fēng)險過大情況下,投資者紛紛借助信貸杠桿投資房市,從而不斷推高房價。那些本來為了自住消費(fèi)的購房者一看房價節(jié)節(jié)攀高,唯恐以后再漲更買不起,就趕緊出手搶購。于是房市上出現(xiàn)了越漲越買的局面。那么,目前房價已有松動,為什么購買者還是觀望呢?那是因為,這種松動還只是一些開發(fā)商迫于市場壓力所搞的小打小鬧式的促銷優(yōu)惠,而不是適度降價,根本沒有達(dá)到購房者的經(jīng)濟(jì)承受力和心理承受力?？蓪⑿谋刃南胍幌?1997年房子一年整體漲幅達(dá)30%左右,現(xiàn)在開發(fā)商想通過降價3%～5%就要人家來買,行嗎?過去漲那么多,現(xiàn)在至少也得降15%～20%才會使市場真正啟動。

今后幾個月甚至一兩年內(nèi)我國房市走向會如何?我們預(yù)期是穩(wěn)中有調(diào)。穩(wěn),指房價基本穩(wěn)定。房價基本穩(wěn)定包括三方面的內(nèi)涵:一是控制房價的漲幅。漲幅應(yīng)與整個物價漲幅,特別是資源資產(chǎn)價格的升幅相適應(yīng),略低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅。二是擠壓房價泡沫。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,投資投機(jī)性購房需求是會長期存在的,房價也不可能完全沒有泡沫,關(guān)鍵是要控制在合理范圍內(nèi)。國外把住房投資投機(jī)性需求的警戒線控制在住宅銷售總量20%以下的做法,是值得借鑒的。三是回歸真實(shí)價值?；貧w真實(shí)價值的關(guān)鍵是要控制房地產(chǎn)開發(fā)利潤,使其限制在合理幅度內(nèi)。房價基本穩(wěn)定就是要使房價在房屋價值的基礎(chǔ)上微幅波動。這應(yīng)是政府房市調(diào)控的主要目標(biāo)。

房市調(diào)控的“三?！?、“三不?！痹瓌t

去年下半年以來,從中央政府到地方政府密集地出臺了一整套救房市的政策組合拳,從財政稅收到貨幣信貸一次次給房市調(diào)控松綁。筆者以為,所有這些樓市調(diào)控的“松綁”政策,都不過是實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的大政方針在當(dāng)前房市形勢下的落實(shí),這些政策措施都體現(xiàn)了“三?！薄叭槐！钡幕驹瓌t。

一是保市場不保價格的原則。眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)既是資金密集型也是勞動密集型行業(yè),僅建筑大軍全國就達(dá)3000萬。更為重要的是,房地產(chǎn)業(yè)興衰涉及上下游50多個行業(yè)的發(fā)展。我國近幾年來經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩位數(shù)的增長中,房地產(chǎn)業(yè)就有重大貢獻(xiàn)。顯然,房地產(chǎn)業(yè)至少近期在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位是不可動搖的,而從2007年第四季度開始的房市成交逐步萎縮的局面若不及時扭轉(zhuǎn),對控制我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行趨勢是絕對不利的。為此,從中央到地方連續(xù)出臺了一系列樓市調(diào)控的“松綁”政策,包括降低房產(chǎn)交易中的稅收、降低購房者的利息負(fù)擔(dān)(包括增量和存量房貸)、放寬房貸中的首付比例等。所有這些政策都是為了活躍市場,促進(jìn)交易,一句話,是為了“救”成交量。

然而,實(shí)踐證明,這些政策效果至今還甚為有限。癥結(jié)何在?據(jù)統(tǒng)計,去年1～10月,全國商品住宅竣工面積增長9.1%,銷售面積則下降16.51%,10月末商品房空置面積達(dá)1.33億平方米,同比增長13.1%。[1]在高庫存對房價壓力不斷積累形勢下,各地房價出現(xiàn)了一定幅度的回落,但仍遠(yuǎn)高于普通居民的支付能力。在高價格和支付能力相對不足這一核心矛盾面前,刺激房市需求真正回升的最好藥方必然是降價促銷。現(xiàn)在各地政府在實(shí)踐中越來越深刻認(rèn)識到,救房市就是救成交量,就是保增長,保就業(yè),保民生,?？茖W(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下的和諧社會構(gòu)建;而救房價就是托高房價,阻礙擴(kuò)大成交量,進(jìn)一步吹大泡沫,增大風(fēng)險,提高商務(wù)成本并降低城市競爭力,影響改善民生,影響經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)。這樣,保市場而不保高房價就成為時下從中央到地方的一致共識。

二是保民生而不保開發(fā)商暴利。住房和食物、衣服一樣都是必需品。住房可以大點(diǎn)小點(diǎn),高檔點(diǎn)低檔點(diǎn),但不可沒有。近10年來,我國房改和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了舉世矚目的成就,但保障性住房建設(shè)缺失是一大問題。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,人們有窮有富是不可避免的,借助房改和房地產(chǎn)市場發(fā)展,很多家庭可以通過市場解決住房問題,但總有一大批中低收入家庭無力購買商品房,通過保障性住房建設(shè)解決他們住房問題就是政府的責(zé)任。2005年全國城市有1000萬戶低收入住房困難家庭,居住面積既小,功能又不完善。經(jīng)過幾年努力,特別是2007年后各地加大了保障性住房建設(shè)力度,其中240萬戶解決了住房困難問題。去年國務(wù)院又提出再用三年時間幫剩下的750萬困難戶解決住房問題,還要解決240萬棚戶區(qū)當(dāng)中住房非常困難戶問題。最近,國家宣布未來三年計劃全國投資9000億元來解決這一問題。具體而言,今后三年,全國將新增加200萬套廉租房,400萬套經(jīng)濟(jì)適用房,并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,平均每年投資達(dá)3000億元。

我們應(yīng)當(dāng)看到,這是一舉三得的大好事:第一,有利于解決千百萬戶住房困難戶的民生問題;第二,每年3000億元的保障性住房投資相當(dāng)于2007年全國固定資產(chǎn)投資總額的2.6%,為上下游的鋼鐵、水泥等幾十個行業(yè)直接創(chuàng)造了新需求;第三,分流了房市上的需求,有利于平抑商品房價格?？傊?這龐大的保障性住房投資既體現(xiàn)了對民生的極大關(guān)注,又具有刺激經(jīng)濟(jì)增長、緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力的積極作用,體現(xiàn)了國家對樓市調(diào)控的新思路。然而,加大保障性住房建設(shè)力度,住房困難的中低收入家庭高興了,但開發(fā)商不高興了,因為這9000億的投入會改變市場預(yù)期,市場上一部分人本想進(jìn)入商品房市場的,現(xiàn)在可能會轉(zhuǎn)向保障房,從而分流了商品房市場需求,加大了房價下調(diào)壓力,影響了開發(fā)商獲利。因此,開發(fā)商及其代言人認(rèn)為,中低收入者的利益由政府來保護(hù),難道開發(fā)商利益政府就不要保護(hù)?如果房價真的大幅度下跌,開發(fā)商破產(chǎn)又有誰來關(guān)心?的確,各階層利益都需要關(guān)心。但問題是,目前國內(nèi)房價下調(diào)的幅度,是否已到達(dá)威脅很多開發(fā)商生存因而需要政府來加以保護(hù)的地步?

我們來看一看去年率先在全國降房價的大開發(fā)商萬科的情況。繼去年帶頭降價后,今年萬科的董事長王石再度表態(tài),“根據(jù)宏觀調(diào)控,堅決去調(diào)價”。這樣一再降價會不會威脅萬科生存呢?萬科執(zhí)行總裁肖莉在一個會議上表示,預(yù)計今年公司經(jīng)營利潤率(扣除營業(yè)稅等影響)為20%～22%,2008年這一數(shù)據(jù)是26%。[2]這就告訴我們,去年萬科降價后以及今年打算再降價后的利潤率都還保持在20%以上。20%,雖不能說是暴利,但相比通常10%的企業(yè)利潤率來說,還是厚利。現(xiàn)在開發(fā)商們到處叫苦連天,但細(xì)心的人可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn),盡管在2008年一些城市的某些地段,商品房降價幅度最高已超過了30%,但中國地產(chǎn)界至今還沒有上演雷曼兄弟的故事。再說,目前國內(nèi)的土地、鋼材、水泥、人工等成本都有了明顯下降,從而使房產(chǎn)商獲得了進(jìn)一步降價的空間。問題是,本世紀(jì)初以來我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展,開發(fā)商習(xí)慣了獲取50%～100%的利潤率,習(xí)慣了房價只漲不跌,現(xiàn)在要他們降價,降低利潤預(yù)期,他們無法接受。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示,去年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格比07年同比下降0.4%,漲幅比11月份低0.6個百分點(diǎn),環(huán)比下降0.5%。[3]這樣一點(diǎn)跌幅不會使開發(fā)商傷筋動骨。

也有人說,2007年不少開發(fā)商高價拿了地,如果樓市跌價,他們豈不要虧損甚至破產(chǎn)嗎?確實(shí),前年我國房地產(chǎn)價格猛漲時,一些開發(fā)商以比周圍房價還高的樓板價拿地,遇到目前的房市行情,當(dāng)然就大為棘手。然而,市場不會因為拿的地高價,就保證造的房也賣高價。如果搞房地產(chǎn)絕對不會虧,絕對有豐厚利潤,豈不是所有企業(yè)都要去開發(fā)房地產(chǎn)?房地產(chǎn)企業(yè)作為市場經(jīng)濟(jì)一分子,要通過自己的經(jīng)營在競爭中生存發(fā)展,其盈虧政府不應(yīng)當(dāng)也無能力加以保護(hù),這與政府要保障中低收入家庭的居住生存權(quán)完全是兩碼事。

三是保消費(fèi)不保投資的原則。本世紀(jì)初以來,由于我國住房商品化改革起步不久,一方面,改善住房的需求從計劃經(jīng)濟(jì)時代長期受抑一下子較快釋放出來,從而對商品住宅產(chǎn)生了越來越大的需求。另一方面,商品住宅的供給在商品房市場起步階段只能逐步增加,住宅的建造必須有個過程,房產(chǎn)商隊伍也有個壯大過程,這樣,就形成了連續(xù)多年的供不應(yīng)求的局面。此外,商品房市場起步階段的房價普遍較低,即使京、滬、深這樣一線大城市的房價在上世紀(jì)末本世紀(jì)初通常也只有現(xiàn)行房價的1/3～1/4。于是,房價從本世紀(jì)初以來連續(xù)多年持續(xù)猛漲,而房價的這種上漲不但符合開發(fā)商利益,也符合地方政府和商業(yè)銀行的利益,各方面利益匯合促使房價一路高歌,大大激發(fā)房市上的投資性需求。尤其是這些年我國存款利率較低,股市多年來不振,有余錢者的投資渠道缺失,房地產(chǎn)投資于是大行其道。上海市中心城區(qū)的投資性購房比例曾一度高達(dá)購房量的40%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了20%的國際警戒線。

投資性購房需求的過度膨脹帶來了一系列問題:一是造成了社會資源的極大浪費(fèi),大量房子購買后并無人居住,而是長期閑置等房價一漲再漲后再轉(zhuǎn)手出售。二是形成越來越大的虛假房市需求,促使房價不斷上漲。由于投資者購房既然不是為了自己消費(fèi),而是為了投資賺錢,因此他們購房時考慮的往往不是自己的真實(shí)消費(fèi)能力,包括按揭貸款后的逐年還貸能力,而是投資收益和成本,即只要房子漲價幅度超過銀行還貸利息成本,投資性購房總是有利可圖的。三是擴(kuò)大了貧富差別。鐵的事實(shí)告訴我們,這些年來推動我國房價持續(xù)上漲的主要動力就來自投資性需求。僅靠剛性的消費(fèi)需求,房價是不可能如此快如此高地上漲。消費(fèi)者盡管在房市上是居多數(shù)的購買者,然而消費(fèi)者并不是房價上漲的推動者,而只是跟風(fēng)者。消費(fèi)者只是在看到投資者把房價節(jié)節(jié)推高而自己如果再遲購買就更吃虧時才不得不出手,他們是高房價的被動接受者、受害者,而投資者才是高房價的制造者、得益者。正因為如此,去年當(dāng)房市十分低迷政府出手一系列救市政策時,也沒有忘記將房市上的消費(fèi)需求和投資性需求嚴(yán)加區(qū)別。無論是財政稅負(fù)的降低,還是貨幣信貸的支持,政府對消費(fèi)性需求,包括初次購房需求和改善性消費(fèi)需求,都積極予以支持,尤其是對購買中小套型的普通商品住房,更是加以優(yōu)惠鼓勵,而對于投資性購房需求,基本上仍未有明顯的政策松動。