物業(yè)稅：心隨你動

何　晶

在某事業(yè)單位工作的小李為了準(zhǔn)備明年結(jié)婚，最近都在東奔西跑踩盤看房，他已經(jīng)準(zhǔn)備好了打一場硬仗。但自從獲悉要開征物業(yè)稅的消息之后，小李開始躊躇：房價真的會如外界傳言的那樣因開征物業(yè)稅而下降么?他的這場“硬仗”似乎有向“持久戰(zhàn)”轉(zhuǎn)化的趨勢。無房之^有他們的“小九九”，而有房之人(特別是有好幾套房子的)，似乎更有一串的問題讓他們的心懸著：這要是真開征物業(yè)稅了，我的房子要繳稅么?繳多少?如何繳?又是什么時候開征?

隨著物業(yè)稅開征的再次提出，人們的態(tài)度混沌和搖擺，心里更是五味雜陳：到底是關(guān)心，還是擔(dān)心，抑或更揪心?而記者通過采訪發(fā)現(xiàn)，這種混沌和搖擺，很多是來源于對開征物業(yè)稅的不了解，甚至是誤解。關(guān)心——我們都要繳物業(yè)稅么?

許多普通老百姓認(rèn)為，自己辛辛苦苦背上二三十年的債成為一介“房奴”，到頭來還要為自己的房子繳稅，這不是又增加了一筆負(fù)擔(dān)么?

“開征物業(yè)稅的風(fēng)頭再次一冒，討論聲便四起。但由于畢竟還是處于研究階段，對于物業(yè)稅征收對象的范圍如何界定?稅率到底是多少?新房與舊房是否有區(qū)別?普通住宅與非普通住宅是否區(qū)別對待?第一套和第N套房是否不同?之類等很多涉及細(xì)則的內(nèi)容都還沒有真正出臺，所以眾多討論的聲音終究還只能算是揣測。從2003年物業(yè)稅進(jìn)入公眾視野，到2009年已經(jīng)六年的時間。而今年政府又重提開征物業(yè)稅，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉恒，曾經(jīng)參與過北京市物業(yè)稅征收政策制定，他在接受本刊記者采訪時表示：“政府此次重提開征的目的和原因是多方面的。首先，從2003年到現(xiàn)在，條件已經(jīng)相對成熟。六年前提出‘物業(yè)稅，這個詞對于很多人來說，都還比較陌生。經(jīng)過六年之后，我們在稅收的征管方面，已經(jīng)有了。一定的準(zhǔn)備。而且社會公眾對與這個稅收在認(rèn)知程度上有了很大的提高。其次，物業(yè)稅開征，能夠?qū)ξ覈诜康禺a(chǎn)稅收方面的缺失狀態(tài)有一定的修補(bǔ)。第三，也和我國政府目前處于一個稅收調(diào)整過程當(dāng)中有關(guān)。房地產(chǎn)稅制的完善，是我國整個稅收體制完善的重要組成部分。同時，也與政府目前出現(xiàn)的財政經(jīng)濟(jì)困難有關(guān)系。受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，財政收入的增長速度減緩。”

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌則向本刊記者表示：“這次提出‘開征物業(yè)稅的問題，我們不應(yīng)該孤立地看待，而是把它作為整個深化經(jīng)濟(jì)體制改革一攬子內(nèi)容當(dāng)中的一個方面。只是因為物業(yè)稅關(guān)系到千家萬戶，所以比其他方面更受媒體和社會的重視。我們應(yīng)該認(rèn)識到，是在政府拉動內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的大框架下提出‘物業(yè)稅開征的問題?！庇浾咄ㄟ^采訪多位研究物業(yè)稅方面的專家發(fā)現(xiàn)，普通百姓其實目前還大可以放心。中國管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)在接受本刊記者采訪時說：“物業(yè)稅其實對我們普通老百姓很友好。”他表示，物業(yè)稅會保證百姓基本生活需要的那一部分物業(yè)免稅或是扣減。

“如果開征一個新稅種老百姓增加負(fù)擔(dān)了，他們肯定也不會答應(yīng)?！鳖櫾撇睍L則表示，目前我國的房地產(chǎn)稅收主要是靠開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅收。而開發(fā)環(huán)節(jié)稅費混雜，交易環(huán)節(jié)上則稅種過多、稅率過高。因此，如果要開征物業(yè)稅，則必然會清理開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收和降低交易環(huán)節(jié)的稅收。房地產(chǎn)方面的稅收整體上不會產(chǎn)生太大的變化，這樣整體上才符合社會的平衡。

而早在2006年，國務(wù)院發(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組就對外介紹過一份名為《中國物業(yè)稅改革第二期研究》的報告，圍繞物業(yè)稅的稅種、稅率以及征收對象等方面展開了詳細(xì)闡述，并給出了一些改革的具體建議。

擔(dān)心——何日才是開征時?

在已經(jīng)過去的六年當(dāng)中，由于牽涉廣大群體的利益，開征物業(yè)稅的稅率、稅基和征收對象等一系列問題懸而未決，2006年只在北京、深圳等6個城市和地區(qū)實行了沒有進(jìn)行實際收稅，只是模擬操作步驟的“空轉(zhuǎn)”試點。時至今日，開征物業(yè)稅仍只停留在是一個“說法”的階段。很多人都感覺是被“吊著胃口”，不踏實，總在不停地發(fā)問“說了這么久，到底什么時候開征啊?”

而事實上，一張物業(yè)稅開征的路線圖似乎在漸漸成形。劉恒教授對本刊記者表示：“物業(yè)稅的開征在未來可能會分幾步走：第一步，對企事業(yè)單位開征物業(yè)稅。目前對企事業(yè)單位的商業(yè)用房其實早就在征兩種稅：一種是房產(chǎn)稅，一種是土地使用稅，這兩種稅收的開征都還是在80年代中期，與我國目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r相差甚遠(yuǎn)。因此，我們目前的房地產(chǎn)稅制改革就想以企事業(yè)單位為核心，對它們先行進(jìn)行稅收的檢定，比如說，我們把房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅取消，稅負(fù)合在一塊，代之以新的物業(yè)稅。這算是物業(yè)稅開征在我們預(yù)想之中的第一步，這個也是隨時可以開征的，目前對企事業(yè)單位的房產(chǎn)情況也是比較清楚的。因此，我們說要開征物業(yè)稅，就是第一步要動。”

“第二步，恐怕就涉及到百姓的利益了^涉及到百姓的存量房要征收一定的占有稅收。這個也分兩個步驟，首先對一些例如豪宅、大戶型等高檔住宅征收，因為這類房產(chǎn)擁有人的稅賦承受能力比較強(qiáng)，同時，對于有第二套房子的投資行為，甚至炒房投機(jī)行為。那么他們的征稅也是在先的。第三步，再過若干年之后，再準(zhǔn)備條件向普通百姓的一般性的投資性住房征收。我們現(xiàn)在大概可以做這樣一個路徑的描繪。

但目前要開征物業(yè)稅的確仍存在種種困難?！罢畬Ψ慨a(chǎn)的信息不全，沒有房屋的普查數(shù)據(jù)。物業(yè)稅的開征要建立在信息完整透明的基礎(chǔ)上。而且物業(yè)稅稅基、稅率等的確定，對于各方面的關(guān)系都需要考慮，有些涉及利益的調(diào)整就不是幾句話能說得清楚。所以為了慎重起見，物業(yè)稅出臺也有一個過程?！鳖櫾撇睍L則表示?！本拘摹績r會隨之下降么?

“百姓最關(guān)心的是物業(yè)稅開征以后對于房地產(chǎn)價格和百姓存量房價格體現(xiàn)的影響?！眲⒑憬淌谡f。之所以最近對重提開征物業(yè)稅引起如此多熱議的原因，很大程度上是與開征物業(yè)稅之后，房價會下降的說法相關(guān)。此種說法認(rèn)為，物業(yè)稅改革將會將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。一旦實施了物業(yè)稅，房地產(chǎn)商就不需要一次性支出高額的土地出讓金，極大緩解了開發(fā)商的壓力，從而也就降低了房屋開發(fā)的成本，房價隨之下降。

但記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，事實并未如上說法那般美好，消費者對于開征物業(yè)稅后房價大降寄予的希望更像是一個“白日夢”。

對于將土地出讓金并人物業(yè)稅的說法，劉恒教授解釋說：“這是一個誤解。目前，我國百姓住房用于自己居住的基本上占到百分之七、八十。對百姓的基本住房是沒有繳稅的，除非是出租住房，才需要繳納一些稅收。而土地出讓金則是屬于地租性質(zhì)的，這和稅是兩碼事。我們說租、稅、費是分開的。稅是政府憑借政治權(quán)利征收的。租是由于國家是土地所有者，因此要收取一定的土地出讓金。費則是對開發(fā)商或政府在開發(fā)過程中的花費收取的一定的補(bǔ)償性質(zhì)的費用。因此租、稅、費是不能互替的。這個關(guān)系要捋清，土地出讓金和物業(yè)稅之間是不能替代的?！?/p>

而對于抱有開征物業(yè)稅能平抑房價的想法的人來說，必須先明確一個概念：物業(yè)稅本質(zhì)上并不是為打壓房價而設(shè)計的。顧云昌副會長分析說：“物業(yè)稅出臺了，房地產(chǎn)價格就會便宜么?這也是兩個概念。房地產(chǎn)市場的價格波動，和宏觀經(jīng)濟(jì)層面的資金、流動性等都有關(guān)系，也和市場的供求有關(guān)系。當(dāng)然，開征物業(yè)稅對供求關(guān)系也會有一定的作用。比如說，對于某些炒房人，如果要支付物業(yè)稅，就會考慮到那么多房子囤積在那里，都要交稅，能不能承擔(dān)得起，是不是合適?可能就會減少一些存量，防止更多囤地囤房的現(xiàn)象發(fā)生。但是話又說回來，如果他們覺得囤地囤房最后還是賺錢的話，那無論要不要交物業(yè)稅，都還是會照囤不誤。開征物業(yè)稅可能會對房地產(chǎn)的供求有一定正面的好處，但也不是起絕對作用?！眲⒑憬淌趧t表示：“如果房地產(chǎn)價格因為開征物業(yè)稅而引起很大波動，恐怕會使我國的房地產(chǎn)市場陷入一個動蕩的狀態(tài)。目前對于物業(yè)稅的開征對于房地產(chǎn)市場到底會產(chǎn)生什么樣的影響，大家看法不太一樣，但是市場會做出相應(yīng)的反應(yīng)，這是肯定的?！崩铋_發(fā)則更是不認(rèn)為物業(yè)稅的開征與房價下降有任何必然的聯(lián)系，而是直言不諱地說：“房價還會繼續(xù)漲。”他在網(wǎng)上甚至還發(fā)表了即使開征物業(yè)稅之后，房價仍會上升的八條觀點，他認(rèn)為“開征物業(yè)稅房價會下降的說法不靠譜”。而無論如何，應(yīng)該說，“物業(yè)稅的出臺會有利用于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但是市場的健康發(fā)展光靠物業(yè)稅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。美國、英國都征收物業(yè)稅，但是前幾年，他們的房地產(chǎn)市場也都有泡沫。我們不能對物業(yè)稅的出臺寄予太多的期望，認(rèn)為它就是一個‘法寶，一出臺，房價就會下降，這個是不可能的事情?！鳖櫾撇缡钦f。