淺析當(dāng)前形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

張　鈞

摘要：作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展關(guān)乎國(guó)計(jì)民生。然而，我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在存在諸多問(wèn)題，從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理得知，價(jià)格一般情況下主要是由供求關(guān)系決定，當(dāng)然也與經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政策因素以及心理預(yù)期有關(guān)，本文從影響房地產(chǎn)價(jià)格的供給因素以及需求因素進(jìn)行探討，還分析了其他一些相關(guān)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，最后針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)提出了相關(guān)的建議，以加快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)真實(shí)有效的需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 供給因素 需求因素 信貸規(guī)模

0 引言

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房由基本的消費(fèi)品逐步成為人們提高生活質(zhì)量的要素，而且成為了居民個(gè)人投資的重要方式。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因此研究我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)無(wú)論對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)管理還是對(duì)居民生活都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)價(jià)格受各種因素的影響而發(fā)生波動(dòng)，要掌握房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，必須弄清影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是多種微觀與宏觀因素綜合作用的產(chǎn)物，其主要因素是攻擊與需求因素，也包括市場(chǎng)供需因素、經(jīng)濟(jì)因素、金融因素、政策因素、社會(huì)因素、心理因素等。

1 供給因素

決定商品交易價(jià)格的首先是成本，房地產(chǎn)價(jià)格包括土地獲得費(fèi)用、建安成本、行業(yè)稅費(fèi)及其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等。其中行業(yè)稅費(fèi)屬于剛性，基本變動(dòng)??；建安成本主要包括建材費(fèi)與人工費(fèi)。隨著居民收入水平的不斷提高，居民生活水平不斷提高，要求改善居住條件，受此影響新建房屋的質(zhì)量和功能都將會(huì)有很大的提高，相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)比較完善，自然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

1.1 土地價(jià)格維持上漲 近幾年，國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，特別是對(duì)這幾年發(fā)展迅速的房地產(chǎn)業(yè)下發(fā)了針對(duì)性很強(qiáng)的文件和規(guī)定。從05年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的八條措施穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格(簡(jiǎn)稱國(guó)八條)，06年出臺(tái)的國(guó)六條，到央行加息，再到房貸利率上調(diào)等一系列文件的出臺(tái)都是國(guó)家出于對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱的控制。但是我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格卻沒有象預(yù)想的那樣得到控制，而是一直在上漲并且部分城市還出現(xiàn)了大幅度的上漲。直到2008年由于受到全球金融危機(jī)的進(jìn)一步影響，房地產(chǎn)價(jià)格才有了相應(yīng)的回落。但土地價(jià)格由于受到政府的宏觀調(diào)控，土地市場(chǎng)的供應(yīng)量限制，再加上土地的稀缺性和不可再生性，從而繼續(xù)維持上漲，這構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格的主要成本。

由于政府壟斷土地，實(shí)行掛牌招標(biāo)制度極大地推動(dòng)了土地價(jià)格的上漲。近年來(lái)我國(guó)的土地供應(yīng)越來(lái)越少，土地的稀缺性和不可再生性導(dǎo)致政府不可能會(huì)降低土地價(jià)格。地方政府在土地開發(fā)一級(jí)市場(chǎng)中，低成本征收高成本賣出，賺取差價(jià)，土地出讓收入成為一些地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源，這也使得政府不愿意降低土地價(jià)格。雖然國(guó)家的宏觀調(diào)控政策減少了對(duì)房地產(chǎn)的部分需求，但是更多的是使土地價(jià)格上漲得更快，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。

1.2 建安成本上漲 隨著消費(fèi)價(jià)格總水平的不斷上升，城市生活費(fèi)用提高。受消費(fèi)支出增加影響，農(nóng)民外出打工意愿減弱，各建筑施工企業(yè)為了減少農(nóng)民工流失自行提高了人工費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。另外，隨著國(guó)家保護(hù)農(nóng)民工利益各項(xiàng)政策的不斷落實(shí)，特別是近年來(lái)政府出臺(tái)了一系列政策措施，著力解決建筑領(lǐng)域拖欠工程款及農(nóng)民工工資的問(wèn)題，促使一些企業(yè)也根據(jù)勞動(dòng)力市場(chǎng)變化情況，適當(dāng)增加了工人工資，從而使得普通工人的平均工資出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。人工費(fèi)價(jià)格大幅上漲，是拉動(dòng)建筑安裝價(jià)格上漲的重要因素。這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格不斷的升高。

2 需求因素

決定商品交易價(jià)格的因素還有市場(chǎng)需求。2007年商品房市場(chǎng)需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展和人民收入水平的快速提高增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)房能力；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房的被動(dòng)性需求增加，來(lái)自于拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求在短時(shí)間內(nèi)的集中釋放，造成供不應(yīng)求的局面推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；商品房投資和投機(jī)需求的增加也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上升，而近年房?jī)r(jià)的快速上升也吸引了投機(jī)者的入市，使得住房銷售市場(chǎng)上購(gòu)房需求增加。

隨著2007年底以來(lái)的全球金融危機(jī)，對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，房地產(chǎn)價(jià)格一直處于緩緩下跌之中，政府和央行雖出臺(tái)一系列的稅收政策和降低利率政策，可是居民的觀望情緒卻一直保持。但我個(gè)人認(rèn)為，未來(lái)的商品房市場(chǎng)的需求將持續(xù)保持旺盛。因?yàn)閲?guó)家取消福利分房，個(gè)人購(gòu)房的需求將會(huì)被逐步釋放出來(lái)。同時(shí)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入的不斷提高，人口的增長(zhǎng)，居民為了改善和提高居住條件對(duì)住房產(chǎn)生了巨大需求。這也決定了房地產(chǎn)價(jià)格以后還會(huì)逐步地提高。

2.1 居民收入增長(zhǎng) 改革開放以來(lái)，我國(guó)GDP保持著較高的增長(zhǎng)速度發(fā)展，2007年更是達(dá)到了11.9%的增長(zhǎng)速度。隨著國(guó)民財(cái)富的增加，必然會(huì)引起對(duì)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)，GDP的快速增長(zhǎng)也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)必然帶來(lái)居民收入的迅速增加，從而提高居民的購(gòu)買能力。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系。另外，我國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度也非常快，而房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占相當(dāng)大的比例，2006年達(dá)到19382.46億，2007年達(dá)到25279.65億，較06年增長(zhǎng)30.20%，而2008年較2007年增長(zhǎng)20.9%，投資規(guī)模達(dá)到30579.82億元。房地產(chǎn)價(jià)格受這一因素的影響將呈上升趨勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)居民收入的不斷提高，消費(fèi)者收入水平是房地產(chǎn)需求的直接推動(dòng)者。2006-2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為：11759.45、13785.81和15781元。隨著我國(guó)居民收入水平增長(zhǎng)，我國(guó)居民平均每戶的儲(chǔ)蓄也相應(yīng)增加。同時(shí)在購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)可能得到父母、兄弟、姐妹、朋友們的援助情況較多，消費(fèi)者準(zhǔn)備購(gòu)房時(shí)的首付款方面的購(gòu)房能力有了相當(dāng)大的提高，從而為我國(guó)房地產(chǎn)潛在的住房需求變成實(shí)際購(gòu)房行為提供了條件。

2.2 消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 我國(guó)居民儲(chǔ)蓄保持快速持續(xù)增加，龐大的居民存款需要有投資渠道，而當(dāng)前銀行利率比較低，國(guó)內(nèi)投資環(huán)境不夠完善使得部分居民將儲(chǔ)蓄用于投資房地產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保障值或增值。同時(shí)，消費(fèi)者收入水平顯著提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了重大變化。過(guò)去我國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)主要以吃、穿為主要需求，而在人均GDP達(dá)到2000美元以后，住、行及文化、娛樂需求將替代吃、穿的需求，成為消費(fèi)結(jié)構(gòu)的主體內(nèi)容。很明顯，隨著消費(fèi)者收入水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，我國(guó)的房地產(chǎn)需求量也會(huì)逐步增大。所以目前對(duì)房地產(chǎn)的觀望情緒是暫時(shí)的，是人們對(duì)金融危機(jī)影響的心理預(yù)期反應(yīng)，它會(huì)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)而消失。

2.3 流動(dòng)性過(guò)剩 流動(dòng)性過(guò)剩，簡(jiǎn)單地說(shuō)是指貨幣當(dāng)局貨幣發(fā)行過(guò)多，貨幣量增長(zhǎng)過(guò)快，銀行機(jī)構(gòu)資金來(lái)源充沛，居民儲(chǔ)蓄增加迅速。在宏觀經(jīng)濟(jì)上，它表現(xiàn)為貨幣增長(zhǎng)率超過(guò)GDP增長(zhǎng)率。流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的結(jié)果，首先是大量的資金追逐房地產(chǎn)、基礎(chǔ)資源和各種金融資產(chǎn)，形成資產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。

2007年我國(guó)出現(xiàn)的流動(dòng)性過(guò)剩，是在全球流動(dòng)性過(guò)剩的大背景下出現(xiàn)的，有國(guó)際的因素。近幾年全球流動(dòng)性過(guò)剩越來(lái)越突出，加上人民幣升值預(yù)期因素，致使大量國(guó)際過(guò)剩資金通過(guò)各種途徑進(jìn)入我國(guó)，客觀上加劇了我國(guó)的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題。但從國(guó)內(nèi)看，之前出現(xiàn)的流動(dòng)性過(guò)剩，直接原因是國(guó)際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大的結(jié)果。流動(dòng)性資本的過(guò)剩直接影響房地產(chǎn)的價(jià)格。

3 其他影響因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素還有很多，供給和需求因素是決定性的因素，但在目前全球金融危機(jī)的影響下，使得原先打算購(gòu)房的人們停下了腳步，他們傾向于房地產(chǎn)價(jià)格降低后再去購(gòu)買。由于房地產(chǎn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，它的價(jià)格會(huì)向上游和下游企業(yè)傳導(dǎo)，為了防止經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步下滑，政府采取了一系列的措施來(lái)維持房地產(chǎn)行業(yè)健康向上的發(fā)展，這樣便形成了政府與群眾之間的博弈。總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格還受到以下等因素的影響。

3.1 環(huán)境和人口因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素，比如聲覺、大氣、水文、衛(wèi)生、視覺等。那些身處衛(wèi)生、噪音小、空氣干凈和有植被風(fēng)景的房子價(jià)格自然而然會(huì)高些。由于房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個(gè)方面。

3.2 宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素 美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，引起了次貸危機(jī)，導(dǎo)致了全球性金融危機(jī)，使得全球性經(jīng)濟(jì)處于經(jīng)濟(jì)下滑的狀態(tài)，可是中國(guó)政府及時(shí)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，由控制流動(dòng)性過(guò)剩和通貨膨脹轉(zhuǎn)向了力爭(zhēng)“保增長(zhǎng)”的目標(biāo)，有效的控制了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速下滑，同時(shí)加大了金融業(yè)的信貸投入，2009年1月和2月我國(guó)銀行業(yè)信貸資金持續(xù)的增加，截至2月末，今年新增貸款已達(dá)2.69萬(wàn)億元，超過(guò)全年計(jì)劃的半數(shù)。2月末，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長(zhǎng)20.48%，比上月末高1.69個(gè)百分點(diǎn)。狹義貨幣供應(yīng)量(M1)同比增長(zhǎng)10.87%，增幅比上月末高4.19個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明刺激經(jīng)濟(jì)的意圖正在通過(guò)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行傳導(dǎo)，M1增幅的回升表明企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有所反彈，說(shuō)明信貸已經(jīng)越來(lái)越多地向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移。這些數(shù)據(jù)也反應(yīng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)很有可能恢復(fù)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格有再度緩慢回升的可能。

3.3 心理因素 心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是一個(gè)不可忽視的因素，主要有下列七個(gè)：①購(gòu)買或出售心態(tài)；②個(gè)人偏好；③時(shí)尚風(fēng)氣；④接近名家住宅心理；⑤講究門牌號(hào)碼，樓層數(shù)字或土地號(hào)數(shù)；⑥講究風(fēng)水；⑦價(jià)值觀的變化。這些因素都對(duì)房?jī)r(jià)有一定程度上的影響。同時(shí)，心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生短期的影響。當(dāng)人們預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)持續(xù)走低時(shí)，更多的人選擇持幣觀望，即使開發(fā)商采取一系列的促銷手段，可還有一大部分的人沒有動(dòng)作，相反，當(dāng)預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，更多的人涌入購(gòu)房的人潮中去，這也是買漲不買跌的原因。而在目前，隨著央行進(jìn)一步的降低利率、降低首套房首付比例以及對(duì)符合條件 的買主貸款利率進(jìn)行下浮后，較好地刺激了房地產(chǎn)的需求。

4 政策建議

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程不斷加快以及政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷的宏觀調(diào)控，我認(rèn)為未來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還將會(huì)持續(xù)穩(wěn)定的上漲。為了引導(dǎo)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)健康有序的發(fā)展，首先，政府應(yīng)當(dāng)把握好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的手段和能力，加快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)各類真實(shí)有效需求，抑制不合理的投資需求；其次，建立適合市場(chǎng)體制要求的房地產(chǎn)管理體制，轉(zhuǎn)變政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理職能，從行政管理為轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕揽控?cái)稅、金融、土地供應(yīng)、城市規(guī)劃等宏觀政策和經(jīng)濟(jì)杠桿的間接調(diào)控；再次，進(jìn)一步發(fā)展投資基金與資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，為過(guò)剩的資金拓展投資渠道，為按揭貸款提供分散風(fēng)險(xiǎn)的途徑；最后，還要加強(qiáng)對(duì)“非貿(mào)易順差”外資流入的監(jiān)管，防止投機(jī)性“熱錢”的非法流入。

中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史還不長(zhǎng)，政府有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，通過(guò)多種措施促進(jìn)其健康穩(wěn)步發(fā)展。在目前的金融危機(jī)情形下，對(duì)于具體從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)而言，一些實(shí)力不強(qiáng)的中小型企業(yè)將會(huì)面臨較大的困難，部分可能會(huì)遭遇到淘汰而退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而對(duì)于規(guī)模較大、市場(chǎng)行為規(guī)范、市場(chǎng)信譽(yù)好的優(yōu)勢(shì)企業(yè)而言，只要措施得當(dāng)，不僅能夠度過(guò)目前的困難時(shí)期，反而可能獲得新的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。

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