淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流一體化管理

譚洪益

[摘要]如何合理有效地運(yùn)用資金成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核。問(wèn)題。本文以房地產(chǎn)現(xiàn)金流為立足點(diǎn)和主軸線，通過(guò)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目不同階段的現(xiàn)金流管理，提出一體化現(xiàn)金流管理模式，為房地產(chǎn)項(xiàng)目決策提供依據(jù)，

[關(guān)鍵詞]現(xiàn)金流管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流；一體化

一、引言

從宏觀環(huán)境來(lái)看，由于金融危機(jī)的蔓延影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)是受到金融危機(jī)沖擊較大的行業(yè)之一。伴隨經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來(lái)，成交量和房?jī)r(jià)大幅度下降，房地產(chǎn)業(yè)陷入低迷，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也緊張起來(lái)，有部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)。如何獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的大規(guī)模資金已成困局。

從房地產(chǎn)企業(yè)自身來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層缺乏對(duì)現(xiàn)金流管理的重視，往往將利潤(rùn)最大化作為企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，忽視了對(duì)現(xiàn)金流的管理。在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流，前期沒(méi)有科學(xué)合理地預(yù)測(cè)；對(duì)資金的來(lái)源和利用、資金缺口及融資途徑等，缺乏可行的計(jì)劃。更談不上對(duì)計(jì)劃的嚴(yán)格執(zhí)行；在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，也往往是“拆東墻補(bǔ)西墻”，對(duì)資金需要量及融資風(fēng)險(xiǎn)缺乏科學(xué)地認(rèn)識(shí)和規(guī)劃，忽略了資金的時(shí)間價(jià)值管理和資本結(jié)構(gòu)的合理性，使企業(yè)陷入過(guò)度負(fù)債經(jīng)營(yíng)的惡性循環(huán)之中，不可避免地增加了融資成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀環(huán)境和企業(yè)存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的分析，資金成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要問(wèn)題。如何獲取足夠的資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如何合理運(yùn)作開(kāi)發(fā)資金實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化等的資金管理問(wèn)題，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理的核心。

按照項(xiàng)目的進(jìn)度，房地產(chǎn)項(xiàng)目可以分為項(xiàng)目的決策階段、項(xiàng)目的實(shí)施階段和項(xiàng)目完成階段，不同階段對(duì)現(xiàn)金流的管理又提出了不同的要求，如何安排好這三個(gè)階段的現(xiàn)金流也是目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)現(xiàn)金流一體化管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流包括現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流八。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資是現(xiàn)金流出的主要組成部分，包括開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、自營(yíng)收入、自有資金、長(zhǎng)期借款、短期借款、回收固定資產(chǎn)原值、回收經(jīng)營(yíng)資金等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程大致分為三個(gè)階段：決策階段、實(shí)施階段和項(xiàng)目完成階段。決策階段主要包括尋找投資機(jī)會(huì)、提出設(shè)想、進(jìn)行可行性研究和項(xiàng)目定位等活動(dòng)；實(shí)施階段主要包括項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)；項(xiàng)目完成階段存在兩種可能的情形，即項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)或項(xiàng)目以失敗而終止。對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的三個(gè)階段。房地產(chǎn)現(xiàn)金流也相應(yīng)劃分為：決策階段現(xiàn)金流、實(shí)施階段現(xiàn)金流和項(xiàng)目完成階段現(xiàn)金流。

(一)決策階段現(xiàn)金流管理

決策階段現(xiàn)金流主要解決投資決策，土地報(bào)價(jià)、方案調(diào)整等問(wèn)題。

1般資決策。項(xiàng)目建設(shè)是否可行，是否具備盈利能力。項(xiàng)目投資計(jì)劃是否科學(xué)合理?這些都是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注的問(wèn)題。也是決定項(xiàng)目啟動(dòng)與否的關(guān)鍵所在。項(xiàng)目現(xiàn)金流分析可以為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行決策提供有效依據(jù)。在這一階段，可以依據(jù)現(xiàn)金流量圖(如圖1)計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等指標(biāo)，從而確定該方案是否可行。

2土地報(bào)價(jià)。隨著土地出讓和使用制度的不斷完善，土地競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越市場(chǎng)化，土地資源的競(jìng)爭(zhēng)加劇。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)預(yù)測(cè)編制該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量圖，根據(jù)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法推出能夠接受的土地最高報(bào)價(jià)。

3方案調(diào)整。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案進(jìn)行調(diào)整修正，緩解資金壓力、有效控制風(fēng)險(xiǎn)，使得現(xiàn)金流相對(duì)比較平緩地波動(dòng)。

因此，決策階段的現(xiàn)金流管理主要是圍繞這一階段現(xiàn)金流的圖表編制、運(yùn)用、決策、修正等核心階段，表露有關(guān)項(xiàng)目的可行性、贏利性、可實(shí)施性等信息。其現(xiàn)金流管理過(guò)程，包括現(xiàn)金流信息載體的形成，以及信息的分析、加工、過(guò)濾、行動(dòng)，修正現(xiàn)金流管理模型，再進(jìn)入下一個(gè)管理循環(huán)(見(jiàn)圖2)。另外，決策階段現(xiàn)金流管理，不應(yīng)該只停留在靜態(tài)指標(biāo)計(jì)算、表述和決策上，而應(yīng)審視沿著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間軸上的現(xiàn)金流向、流量和流點(diǎn)，利用動(dòng)態(tài)信息進(jìn)行過(guò)程控制，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)術(shù)保障。

在決策階段現(xiàn)金流管理過(guò)程中，應(yīng)該做好以下工作：

1編制小組成員至少應(yīng)包括圖中職能部門(mén)，或設(shè)置專(zhuān)職部門(mén)和人員與上述部門(mén)保持順暢溝通，實(shí)現(xiàn)最大程度的信息對(duì)稱(chēng)。

2現(xiàn)金流模型的編制依據(jù)包括項(xiàng)目定位報(bào)告、成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、施工進(jìn)度預(yù)測(cè)、銷(xiāo)售預(yù)測(cè)、項(xiàng)目管理模式等。

3現(xiàn)金流管理模型建立在各種預(yù)測(cè)和經(jīng)驗(yàn)判斷之上，不確定性和可塑性大，對(duì)各種信息分析、加工、過(guò)濾及行動(dòng)應(yīng)及時(shí)反饋到現(xiàn)金流模型的調(diào)整中。

(二)實(shí)施階段現(xiàn)金流管理

實(shí)施階段的現(xiàn)金流出主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等。通過(guò)將實(shí)際發(fā)生的成本構(gòu)成與投資決策階段成本預(yù)測(cè)相對(duì)比，可發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施階段現(xiàn)金流流出的信息誤差。銷(xiāo)售收入是現(xiàn)金流入的主要組成，通過(guò)將銷(xiāo)售實(shí)際執(zhí)行情況與計(jì)劃對(duì)比。可發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施階段現(xiàn)金流流入的信息誤差。

項(xiàng)目實(shí)施階段現(xiàn)金流是由最初投資決策階段預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流模型，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的不斷修正，逐步發(fā)展成形。如圖3所示，在項(xiàng)目實(shí)施之初，是實(shí)施階段現(xiàn)金流與決策階段現(xiàn)金流可能存在較大差異，隨著項(xiàng)目進(jìn)度的不斷推進(jìn)，這種差異逐漸減少。

因此，在項(xiàng)目實(shí)施階段，一方面需要進(jìn)行成本控制，就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中。始終對(duì)比項(xiàng)目決策階段現(xiàn)金流和項(xiàng)目實(shí)施階段現(xiàn)金流之間的成本差異，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃和控制，從而確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)預(yù)售解決資金缺口問(wèn)題。通過(guò)促銷(xiāo)以加快項(xiàng)目銷(xiāo)售、加速資金回流。通過(guò)控制成本和加速回籠資金使得現(xiàn)金流入與流出的波動(dòng)趨于平穩(wěn)。

(三)完成階段現(xiàn)金流管理

項(xiàng)目完成階段現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)后(針對(duì)成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流終止后(針對(duì)失敗的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言)。所形成的現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)金流。

完成階段現(xiàn)金流管理主要是對(duì)該項(xiàng)目的總體完成情況進(jìn)行評(píng)估，從而總結(jié)相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，為下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供寶貴意見(jiàn)。這一階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該明確完成階段現(xiàn)金流管理的具體對(duì)象、管理目的及具體要求，組建一個(gè)項(xiàng)目后期的現(xiàn)金流管理評(píng)估小組或設(shè)置相應(yīng)的專(zhuān)職人員，深入調(diào)查，收集資料，采用定量和定性的完成階段現(xiàn)金流分析方法，針對(duì)問(wèn)題深入地研究，并編制完成階段現(xiàn)金流評(píng)估報(bào)告，將分析研究的結(jié)果進(jìn)行匯

總、整理，編制出項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告。

因此，完成階段現(xiàn)金流管理通常皮包括以下幾個(gè)方面：

1現(xiàn)金流管理的目標(biāo)評(píng)估

現(xiàn)金流管理的目標(biāo)評(píng)估就是通過(guò)計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)收入，沿著開(kāi)發(fā)時(shí)間軸考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部現(xiàn)金流，將項(xiàng)目實(shí)際產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)與項(xiàng)目決策時(shí)確定的目標(biāo)進(jìn)行比較，檢查項(xiàng)目投資決策是否合理，項(xiàng)目是否達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)或目標(biāo)完成的程度，從而判斷項(xiàng)目是否成功。

2現(xiàn)金流管理的過(guò)程評(píng)估

房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理過(guò)程是現(xiàn)金流信息不斷出現(xiàn)、不斷被發(fā)展商利用的過(guò)程。現(xiàn)金流管理的過(guò)程評(píng)估就是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的現(xiàn)金流管理效率進(jìn)行總結(jié)，根據(jù)現(xiàn)金流管理的作用和結(jié)果。仔細(xì)回顧和檢查現(xiàn)金流管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)現(xiàn)金流管理效率做出評(píng)價(jià)?，F(xiàn)金流管理的過(guò)程評(píng)估內(nèi)容通常包括：決策階段現(xiàn)金流的流向、流量和流點(diǎn)是否科學(xué)合理；項(xiàng)目實(shí)施階段對(duì)項(xiàng)目收支是否有周到的記錄和經(jīng)常性核算，并編制實(shí)施階段現(xiàn)金流；在實(shí)施階段的危機(jī)管理制度是否可行，應(yīng)對(duì)危機(jī)措施是否有效等等。

3現(xiàn)金流管理影響因素評(píng)估

現(xiàn)金流管理的影響因素評(píng)估工作是在完成現(xiàn)金流形成階段開(kāi)展的。即對(duì)現(xiàn)金流管理的所有實(shí)際影響因素所進(jìn)行的評(píng)估，據(jù)此判斷項(xiàng)目現(xiàn)金流管理決策目標(biāo)的合理程度和完成程度。這些因素通常包括：

(1)宏觀因素，包括項(xiàng)目所處宏觀經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)發(fā)展環(huán)境、物價(jià)波動(dòng)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境等；

(2)地區(qū)因素，包括城市發(fā)展方向、城市管理體制變動(dòng)、城市規(guī)劃方案變動(dòng)、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境、房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供求等；

(3)項(xiàng)目外部因素，包括項(xiàng)目自身周邊交通條件、拆遷狀況、周邊配套環(huán)境、潛在客戶(hù)分布、目標(biāo)客戶(hù)需求偏好變動(dòng)、地質(zhì)條件、氣候特征、承包商的承建能力、供應(yīng)商供貨能力等；

(4)項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素，包括發(fā)展商的組織架構(gòu)、管理體制、管理團(tuán)隊(duì)、融資渠道、方案設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)能力等。

三、結(jié)論

因此。房地產(chǎn)現(xiàn)金流一體化管理，就是立足于完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條，將開(kāi)發(fā)活動(dòng)按時(shí)序劃分三大階段(分別對(duì)應(yīng)于決策階段現(xiàn)金流，實(shí)施階段現(xiàn)金流和完成階段現(xiàn)金流)，并深入研究各階段現(xiàn)金流特征和現(xiàn)金流管理問(wèn)題的基礎(chǔ)上，綜合考慮三階段現(xiàn)金流管理的特征、時(shí)效性、管理要求及相互關(guān)系，做到房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流管理的全面化、整體化和系統(tǒng)化，從而提高資金的使用效率，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定。

房地產(chǎn)現(xiàn)金流一體化管理思想的要點(diǎn)集中體現(xiàn)在：

第一，樹(shù)立一體化的管理意識(shí)。項(xiàng)目管理人員在以現(xiàn)金流為工具的項(xiàng)目管理過(guò)程中應(yīng)具有全局、全過(guò)程、動(dòng)態(tài)的管理意識(shí)。在前期階段，對(duì)項(xiàng)目預(yù)期現(xiàn)金流的編制和投資決策的調(diào)整，必須充分預(yù)測(cè)和估量將來(lái)項(xiàng)目實(shí)施中的項(xiàng)目環(huán)境要素的變化趨勢(shì)，如前述的宏觀因素、地區(qū)因素、項(xiàng)目外部因素、項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素等；項(xiàng)目管理人員要做好決策階段現(xiàn)金流和實(shí)施階段現(xiàn)金流管理的銜接。

第二，建立一體化的管理措施。決策階段現(xiàn)金流決策對(duì)項(xiàng)目影響最大，決策失誤將導(dǎo)致項(xiàng)目階段性失敗和實(shí)施階段現(xiàn)金流管理難度增加。而局部制定實(shí)施階段現(xiàn)金流管理措施。將大大降低管理的實(shí)效性。因此，建立一體化的管理措施在于保持項(xiàng)目管理組織功能的完整性、管理策略的延續(xù)性和實(shí)效性；在于充分考慮不同階段所制定的管理措施的后續(xù)影響。

總之。房地產(chǎn)現(xiàn)金流一體化管理在于提高項(xiàng)目管理措施的全面性，以現(xiàn)金流為主軸，立足于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程實(shí)施管理活動(dòng)，在提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益的同時(shí)，盡可能降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。