我國物業(yè)稅稅基評定的理論基礎(chǔ)與路徑選擇

鄭立偉 尹 紅

【摘要】物業(yè)稅的具體開征還面臨著困難,理論界對開征物業(yè)稅的制度設(shè)計還存在不少爭議,本文從物業(yè)稅稅基評定的理論基礎(chǔ)開始論述,列舉了設(shè)計物業(yè)稅的眾多觀點,并認(rèn)為我國開征物業(yè)稅應(yīng)遵從“公平論”、“受益論”和“資源配置論”的指引。在稅基評定方面,本文分析了“基準(zhǔn)地價說”、“市場交易價格說”、“機構(gòu)評估價值說”和“認(rèn)定價值說”的利弊,并認(rèn)為“認(rèn)定價值說”較為適合中國的現(xiàn)實國情,提出了物業(yè)稅的開征應(yīng)該遵循公平、客觀、科學(xué)的原則。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅 博弈 物業(yè)稅稅基評定

2003年10月,中共中央第十六屆三中全會通過的《關(guān)于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》明確指出,“實施城鎮(zhèn)稅費建設(shè)改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)稅費”。2007年10月1日起實施的《物權(quán)法》為開征物業(yè)稅提供了法律保障。隨著物業(yè)稅在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十省市模擬試點工作的進行,物業(yè)稅又再次被推向風(fēng)口浪尖。但物業(yè)稅的具體開征還面臨著困難,理論界對開征物業(yè)稅的制度設(shè)計還存在不少爭議,本文認(rèn)為,只有首先解決物業(yè)稅稅基的價值評定問題,才能為開征物業(yè)稅掃清前期障礙,討論稅制的制度設(shè)計問題遠(yuǎn)比探討技術(shù)操作更為重要。

一、物業(yè)稅的相關(guān)理論

物業(yè)稅是以土地、已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等為課稅對象,要求其所有者或承租人每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的變化而變化?！拔飿I(yè)”一詞是實物與權(quán)益的綜合體,通常在國外被稱為不動產(chǎn),而在我國大陸則習(xí)慣稱之為房地產(chǎn)。國內(nèi)學(xué)者對物業(yè)稅作了一系列的研究,甚至有人認(rèn)為,物業(yè)稅就是財產(chǎn)稅,也可以稱之為不動產(chǎn)稅。這些觀點的正確與否直接影響到物業(yè)稅的設(shè)計基礎(chǔ)。下面,本文闡述物業(yè)稅和我國現(xiàn)存財產(chǎn)稅的關(guān)系。

1、物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種

財產(chǎn)稅是整個稅收體系的重要組成部分,從概念上來說,財產(chǎn)稅是指以納稅人所擁有和支配財產(chǎn)本身(財產(chǎn)的價值或數(shù)量)為課稅對象的稅收統(tǒng)稱,包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。相比所得稅是對國民生產(chǎn)的流量課稅,財產(chǎn)稅則是對社會財產(chǎn)的存量課稅,其價值并沒有參與再生產(chǎn)的循環(huán)。財產(chǎn)稅以財產(chǎn)的可轉(zhuǎn)讓性和可保有性,又可分為財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和財產(chǎn)保有稅。

我國現(xiàn)行財產(chǎn)稅制中的主要稅種有房產(chǎn)稅、車船稅和契稅。物業(yè)稅也是財產(chǎn)稅的一種。物業(yè)稅的本質(zhì)的實際內(nèi)容就是房地產(chǎn)保有階段的稅收。物業(yè)稅,是針對土地、房屋等不動產(chǎn)征稅,要求其承租人或所有者每年按照不動產(chǎn)的價值都要繳付的一定稅款。物業(yè)稅的課稅對象是不直接參與流轉(zhuǎn)的土地、房屋等不動產(chǎn),由不動產(chǎn)的所有或支配人直接承擔(dān)而很難轉(zhuǎn)嫁。因此,物業(yè)稅具有財產(chǎn)稅的主要特征,屬于財產(chǎn)稅的范疇。

2、物業(yè)稅設(shè)計的理論基礎(chǔ)

一般說來,盡管國內(nèi)外大多數(shù)國家和地區(qū)都開征物業(yè)稅,但是關(guān)于物業(yè)稅的理論基礎(chǔ)卻存在較大的分歧,主要有“公平論”、“稅制完善論”、“財政收入論”、“受益論”和“資源配置論”等觀點。

(1)征收物業(yè)稅的“公平論” 。“公平論”包括普遍征稅和平等征稅。所謂普遍征稅,是指稅收管轄權(quán)范圍內(nèi)的所有法人和自然人,也即所有有納稅能力的人都應(yīng)毫無例外地納稅。所謂平等征稅,是指所有的納稅人依照其所擁有的不動產(chǎn)價值取得的收入或?qū)嶋H支出等客觀因素來確定。稅收的公平標(biāo)準(zhǔn)主要是依據(jù)能力原則,要求納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)他們的支付能力納稅。公平論是稅收理論的基礎(chǔ),具有普適性,可適用于物業(yè)稅。物業(yè)稅對財產(chǎn)收入的公平調(diào)節(jié)功能,優(yōu)于所得稅。但是單純強調(diào)物業(yè)稅的公平說,并不能真正反映物業(yè)稅的本質(zhì)和特征。

(2)征收物業(yè)稅的“稅制完善論”。該理論認(rèn)為完善的現(xiàn)代稅制應(yīng)包括所得稅、商品稅和財產(chǎn)稅這三大體系。稅制完善論從稅收功能角度來認(rèn)識物業(yè)稅,有一定的科學(xué)性和實用性。但是,一個稅種的設(shè)立并不單是為了使稅收體制在理論上得到完善而存在,更重要的是該稅種的設(shè)立所能發(fā)揮的作用。因此,單純的稅制完善說也不能反映物業(yè)稅的本質(zhì)和特征。

(3)征收物業(yè)稅的“財政收入論”。稅收都具有組織財政收入的功能和作用,對土地、房屋等課征物業(yè)稅,是為滿足財政支出需要,而籌集國家財政收入。依照國際通行的做法,物業(yè)稅是地方財政收入的主要來源。而在我國現(xiàn)行稅制下,中央稅收比例較大,地方稅收較低,使得地方政府的收入主要是通過土地出讓金取得,這在一定程度上加劇了地方政府的短期行為問題。該理論認(rèn)為物業(yè)稅的開征實際上是把一部分的一次性收入變成了長期現(xiàn)金流,增強了政府收入的長期性,激勵地方政府做出更有利于地方經(jīng)濟發(fā)展的決策。

(4)征收物業(yè)稅的“受益論”。物業(yè)稅“受益論”出現(xiàn)在20世紀(jì)60年代,是指以稅收主要為納稅人服務(wù),即完全用于地方公共服務(wù)的提供,并沒有帶來福利的損失。受益論的觀點主要建立在兩大假設(shè)的基礎(chǔ)上——“用腳投票”和“城市土地利用分區(qū)”。在這種理論下,住戶不會因物業(yè)稅的征收或提高調(diào)整其房屋消費,個人按照對住房和公共服務(wù)的偏好選擇居住地區(qū),配置到公共部門的資源是有效的,因為財產(chǎn)稅每年列支的稅費,相當(dāng)于支付地方公共服務(wù)的成本。

(5)征收物業(yè)稅的“資源配置論”。征收物業(yè)稅的“資源配置論”是建立在征收物業(yè)稅的作用方面來論述的。這種觀點將物業(yè)稅作為國家宏觀調(diào)控的一種手段,期望通過征收物業(yè)稅達(dá)到合理配置土地等資源的作用,促進社會公平,優(yōu)化資源配置。這種觀點需要國家在研究現(xiàn)行已經(jīng)開通和征收房地產(chǎn)使用稅費的基礎(chǔ)上,合理計算并重新設(shè)計部分稅種,達(dá)到科學(xué)管理的目的。綜上,在各種有關(guān)理論的爭論中,本文比較傾向于“公平論”、“受益論”和“資源配置論”。物業(yè)稅的實施,必須以實現(xiàn)公平為基本目標(biāo),并體現(xiàn)地方政府公共服務(wù)的提供程度,這對地方政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變是非常有現(xiàn)實意義的。

3、開征物業(yè)稅的意義

在市場經(jīng)濟條件下,國內(nèi)外的相關(guān)成功經(jīng)驗表明,房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展離不開高效完備的稅收制度。建立“寬稅基、少稅種、低稅率”的稅制體系已被國際證明為有效的市場調(diào)控的手段。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的諸多弊端難以適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)健康、有序發(fā)展的需要,而開征物業(yè)稅則是解決這一問題的必然選擇,也是我國新一輪稅制改革的重要內(nèi)容。

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度,存在稅權(quán)劃分不清、稅種設(shè)置不完整、計稅依據(jù)和征收范圍不合理、稅收政策不統(tǒng)一、配套的輔助制度不健全等問題。完善稅收體系工作,需要多個部門的共同協(xié)作和努力。本文期望以研究物業(yè)稅開征為契機,對設(shè)計適合我國稅收體系的稅基價值評定進行初步研究。

4、物業(yè)稅稅基評定中的“中國特色”

稅基即“課稅基礎(chǔ)”,具體有兩種含義:一是指某種稅的經(jīng)濟基礎(chǔ),例如流轉(zhuǎn)稅的課稅基礎(chǔ)是流轉(zhuǎn)額,所得稅的課稅基礎(chǔ)為所得額,選擇稅基是稅制建設(shè)上的一個重要問題,選擇的課稅基礎(chǔ)寬,稅源就比較豐富,調(diào)控的力度也會比較大;二是指計算交納稅額的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn),即計稅依據(jù)或計稅標(biāo)準(zhǔn),包括實物量與價值量兩類。

對于物業(yè)稅的稅基評定來說,課稅基礎(chǔ)應(yīng)該是納稅人所擁有的“物業(yè)財產(chǎn)”。中國《民法通則》第5章第1節(jié)對所有權(quán)進行規(guī)定時,就使用了財產(chǎn)所有權(quán)概念。此處的財產(chǎn),其實指的就是從法學(xué)角度所理解的物的概念。但我國《擔(dān)保法》第34條規(guī)定的財產(chǎn),既包括物,也包括土地使用權(quán)等權(quán)利;中國《繼承法》第3條規(guī)定的個人財產(chǎn),同樣既包括物,也包括著作權(quán)、專利權(quán)等權(quán)利。這說明在中國現(xiàn)行法律中財產(chǎn)既可以指客體又可以指對客體的權(quán)利。所以說,物業(yè)稅的稅基評定就是對征稅客體和對客體的權(quán)利的價值評定。中國法律中對財產(chǎn)這個概念的解釋,為物業(yè)稅的稅基認(rèn)定范圍掃清了一個具有中國特色的障礙——土地的國有性質(zhì)。

眾所周知,我國的土地是國家所有的,土地具有稀缺性和不可再生性,房地產(chǎn)的升值歸根結(jié)底為土地的升值。土地的使用權(quán)是使用人的權(quán)益,也可看作是使用人的財產(chǎn)。因此,物業(yè)稅的征稅對象應(yīng)為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。對物業(yè)稅稅基的認(rèn)定,應(yīng)該是土地使用權(quán)價值和房屋所有權(quán)價值的統(tǒng)一,至于是分開征稅還是統(tǒng)一征稅,應(yīng)視我國物業(yè)稅的稅制設(shè)計具體而定。

二、物業(yè)稅稅基價值評定的幾種觀點

1、稅基評定的“基準(zhǔn)地價說”

這種觀點認(rèn)為,物業(yè)稅的稅基價值認(rèn)定可以直接通過基準(zhǔn)地價簡單得到?！冻擎?zhèn)土地估價規(guī)程》對基準(zhǔn)地價的定義是:“基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途,分別評估確定的某一期日上法定最高年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格”。認(rèn)為基準(zhǔn)地價是我國地價體系的重要組成部分,反映了我國城市土地市場中地價的變化趨勢,是我國政府法定的公示地價之一。在剛剛開始研究制定基準(zhǔn)地價時,期望其能夠成為國家對地價進行宏觀調(diào)控的依據(jù)和政府征稅的客觀依據(jù),引導(dǎo)土地充分利用和合理流轉(zhuǎn)。但事實證明,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展之后,基準(zhǔn)地價已經(jīng)不再適用,且基準(zhǔn)地價也不適合作為物業(yè)稅稅基價值的評定基礎(chǔ)。

(1)基準(zhǔn)地價的形成基礎(chǔ)不夠科學(xué)。我國城鎮(zhèn)土地定級估價開始于80年代末90年代初,由于當(dāng)時土地市場很不發(fā)達(dá),為了揭示城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)的價值,實行“以城鎮(zhèn)土地分等定級為基礎(chǔ)、土地收益為依據(jù)、土地市場交易樣點為參考”的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估方法。城鎮(zhèn)土地的定級采用的是多因素綜合評價法,即根據(jù)影響城鎮(zhèn)土地級別的因素因子,對城鎮(zhèn)土地的質(zhì)量進行綜合評價,劃分出土地的級別。在土地級別劃分的基礎(chǔ)上,搜集每一個級別的交易樣點,將每一個級別的交易樣點地價分用途進行平均,得到每一個級別每一用途的平均價格,作為基準(zhǔn)地價。這種方法存在明顯的弊病,由于在城鎮(zhèn)土地定級的過程中,因素因子的選擇、因素因子的影響權(quán)重、因素因子的等級功能分?jǐn)?shù)、劃分土地級別的數(shù)目等都是人為確定的,使得定級過程中的隨意性很強。

(2)基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)陳舊,已經(jīng)無法滿足需要。以上海市基準(zhǔn)地價為例,目前的基準(zhǔn)地價體系是1998年發(fā)布的,2003年有所修訂,但數(shù)據(jù)與現(xiàn)實土地交易價格相差甚遠(yuǎn)。2007年9月,上海青浦趙巷地塊成交的樓面單價近萬元,該地塊的基準(zhǔn)地價僅為700元/平方米,成交價格已是基準(zhǔn)地價的近15倍。因我國經(jīng)濟有著日新月異的變化,這對基準(zhǔn)地價的調(diào)整造成了不少壓力,許多小城鎮(zhèn)尚沒有建立基準(zhǔn)地價體系,有的雖然建立了相關(guān)體系,但基準(zhǔn)地價已經(jīng)數(shù)年沒有更新,形同虛設(shè)。

(3)基準(zhǔn)地價僅僅是“土地使用權(quán)區(qū)域的平均價格”,物業(yè)稅的稅基價值不僅包括土地還包括房產(chǎn),因此,基準(zhǔn)地價不適合作為物業(yè)稅的征稅依據(jù)。即使僅將基準(zhǔn)地價作為對物業(yè)稅征稅過程中對土地價值的征稅依據(jù),其脫離現(xiàn)實情況的數(shù)據(jù)不能真實反映納稅人擁有財產(chǎn)存量的多少,也會造成稅收的損失和不公平性,從而無法實現(xiàn)開征物業(yè)稅的意義。

2、稅基評定的“市場交易價格說”

這種觀點認(rèn)為,物業(yè)稅的稅基價值評定可以直接通過對市場交易價格的分析和調(diào)整得到。認(rèn)為市場交易價格最能反映納稅義務(wù)人擁有財產(chǎn)的多寡,通過分析剔除交易價格中的不理性因素,以此來評定物業(yè)稅的稅基價值。但這種觀點有不少弊病。

(1)雖然有市場可比的交易價格,但物業(yè)稅的征收對象是以被“占有”形式存在的,并未在征收階段實際參與市場交易。以變動的市場價格衡量納稅人占有的存量財產(chǎn),在稅收上缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),且財產(chǎn)所有人并沒有通過財產(chǎn)市場價格的漲跌獲得任何利益。因此,以市場交易價格征稅有一定的不公平性。

(2)公開市場價格的取得和應(yīng)用存在一定難度。市場交易的公允價值是指信息完全對稱的情況下,無關(guān)聯(lián)的買賣雙方自愿公平交易所形成的價格,而在現(xiàn)實的經(jīng)濟生活中,信息完全對稱的市場不可能存在,尤其房地產(chǎn)市場是一個發(fā)育不成熟的半市場化行業(yè),公允價值很難得到。即使調(diào)整后的市場價格能夠反映理論上的公允價值,其取得和應(yīng)用由于市場的多變性和征稅對象的獨一無二性都存在一定難度,可操作性極差。

(3)市場交易價格不能反映征稅客體的理性價值。在經(jīng)濟學(xué)中,存在信息完全對稱的市場狀態(tài),而現(xiàn)實的市場卻存在著許多信息不對稱和非理性因素。物業(yè)稅的征收要體現(xiàn)“公平論”、“受益論”和“資源配置論”的主要觀點,就不能僅僅依靠市場的力量去確定稅基的價值。稅基價值的評定要能夠引導(dǎo)市場價格的良性發(fā)展,而非簡單地肯定、迎合和追逐市場價格。因此,市場交易價格也不可取。

3、稅基評定的“評估價值說”和“認(rèn)定價值說”

理論界對于物業(yè)稅稅基比較肯定的觀點應(yīng)該是“評估說”和“認(rèn)定說”。這兩種觀點既有相同的地方,又有相悖的觀點。相同的地方是指“評估說”和“認(rèn)定說”都認(rèn)為物業(yè)稅的稅基價值評定工作應(yīng)該由專業(yè)人士來從事,而其相悖之處在于對從事物業(yè)稅稅基評定工作的機構(gòu)的性質(zhì)和組織方式意見不一。大多數(shù)國家的物業(yè)稅都以房地產(chǎn)的評定價值作為計稅基礎(chǔ),且建立了一套較為完善的財產(chǎn)評定體系,有專門的財產(chǎn)價值評定機構(gòu)。以專門機構(gòu)的評定價值作為稅基價值有以下優(yōu)點。

(1)按專門機構(gòu)的評定價值征稅,能比較客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力,使多占有財產(chǎn)的納稅人多繳稅,少占有財產(chǎn)的少繳稅。按評定值征稅可以較好地調(diào)節(jié)土地級差收益,保護土地資源,也可以促進納稅人合理利用房產(chǎn)、土地,規(guī)范房地產(chǎn)市場交易和促進房地產(chǎn)資源的有效配置。

(2)按專門機構(gòu)的評定價值征稅,稅基具有彈性。隨著房地產(chǎn)市場價值的漲跌,房地產(chǎn)價值隨之上下浮動,評定價值也會相應(yīng)調(diào)整,體現(xiàn)了公平的原則。但評定價值不會完全按照市場交易價格變化,而是在剔除了市場的非理性因素而得出的合理價格,能夠充分體現(xiàn)專業(yè)性。

(3)按專門機構(gòu)的評定價值征稅,對社區(qū)的公共投入可以得到相應(yīng)回報。社區(qū)公共投入增加會提高社區(qū)內(nèi)財產(chǎn)的市場價值,而財產(chǎn)市場價值的提高又會帶來稅收收入的增加,使得居民的權(quán)利和義務(wù)相對應(yīng),符合征收物業(yè)稅的“受益論”。

按照專門機構(gòu)的評定價值征稅具有以上優(yōu)點,但這些優(yōu)點都要依靠合適的制度設(shè)計才能夠發(fā)揮。在制度設(shè)計方面,必須使政府部門和評定機構(gòu)既可以互相協(xié)作,又可以互相制衡,高效、公正地完成整個物業(yè)稅的征收工作。但“評估說”和“認(rèn)定說”之間也有不同的觀點,在于這兩種觀點對物業(yè)稅稅基評定的機構(gòu)性質(zhì)和組織方式認(rèn)識不同。

“評估價值說”認(rèn)為物業(yè)稅稅基價值應(yīng)由“評估”得到,“評估”是一個中介行為用語,指社會中介通過現(xiàn)有的評估方法,確定物業(yè)稅稅基的方式;“認(rèn)定價值說”認(rèn)為物業(yè)稅稅基價值應(yīng)由“認(rèn)定”得到,“認(rèn)定”不是一個中介行為,帶有“定”的性質(zhì),“認(rèn)定權(quán)”應(yīng)由國家設(shè)立的專門機構(gòu)行使,以保持涉稅財物價值認(rèn)定的權(quán)威性和可靠性。

三、物業(yè)稅稅基評定的路徑選擇

要確定物業(yè)稅稅基認(rèn)定的路徑首先要分析物業(yè)稅稅基認(rèn)定的利益相關(guān)者,畢竟,一種制度設(shè)計的最終出臺是依靠利益相關(guān)者各方的博弈而最終形成的。

1、物業(yè)稅稅基評定的利益相關(guān)者

物業(yè)稅稅基評定的直接利益相關(guān)者包括:物業(yè)稅的繳納者、地方政府、國家相關(guān)部委和稅基認(rèn)定機構(gòu)等;與物業(yè)稅稅基評定的間接利益相關(guān)者更是種類繁多,例如開發(fā)商、商業(yè)銀行以及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)等。各類參與者的利益訴求不一樣,受到的資源約束不一樣,對物業(yè)稅稅基評定的態(tài)度也不一樣。在物業(yè)稅稅基評定制度形成的過程中,這些利益相關(guān)者都會從自身的訴求出發(fā),參與共同博弈,最終達(dá)到均衡。分析物業(yè)稅稅基評定的利益相關(guān)者就是期望通過分析這些參與者各自的不同目的和行為,從而設(shè)定使整個物業(yè)稅稅收體系良性發(fā)展的機制。

2、稅基評定價值應(yīng)當(dāng)對物業(yè)交易價格有引導(dǎo)作用

在價值和價格兩個詞越來越被混用的今天,我們不得不重述價值和價格的區(qū)別:價格是價值的外在表現(xiàn)形式,是隨價值上下波動的,偶爾會偏離價值較遠(yuǎn)。因此,價格和價值兩個詞絕對不應(yīng)混用。物業(yè)稅稅基評定的一大使命就是稅基認(rèn)定價值應(yīng)當(dāng)對物業(yè)交易價格有引導(dǎo)作用。因此,稅基評定是對征稅客體“價值”的認(rèn)定,這同樣符合物業(yè)稅征收的“公平論”,剔除了市場價格的非理性因素。

3、由公立機構(gòu)負(fù)責(zé)稅基評定更加符合中國國情

物業(yè)稅稅基評定的路徑選擇就是指稅基評定的途徑——是通過中介機構(gòu)以及公立機構(gòu)來實現(xiàn)。根據(jù)國內(nèi)外的研究結(jié)論和上述分析,本課題認(rèn)為物業(yè)稅稅基評定還是宜選用公立機構(gòu),理由有以下幾方面。

(1)從利益相關(guān)者博弈過程來看,公立機構(gòu)能夠更平等的完成制衡職責(zé)。由物業(yè)稅的利益相關(guān)者分析,其構(gòu)成各方屬于社會的“強勢群體”,如果由社會中介機構(gòu)評估稅基,則中介機構(gòu)的性質(zhì)和“唯利是圖”的經(jīng)營模式注定很難完成在整個機制中的制衡作用,最后很可能淪為某一利益集團的附屬物。如果由國家公立機構(gòu)完成稅基的評定工作,能夠保證各個利益集團力量的對等,很好地完成制衡任務(wù),并保護納稅人的利益。因此,本課題研究認(rèn)為,物業(yè)稅稅基評定應(yīng)該由公立機構(gòu)完成,或者即使不由公立機構(gòu)完成,也應(yīng)該由公立機構(gòu)履行對中介機構(gòu)的指導(dǎo)和復(fù)核職能,促使中介機構(gòu)行為的規(guī)范化,并在納稅義務(wù)人在稅基評定方面產(chǎn)生稅收爭議的時候,提供一個“認(rèn)定”之所。

(2)從公立機構(gòu)的性質(zhì)和財力保障來看,更能夠保證稅基評定的公允性和準(zhǔn)確性。公立機構(gòu)由國家授權(quán)成立,其組織形式較為規(guī)范,財力有保障,可以公允獨立地完成稅基評定工作。從稅基評定機構(gòu)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看,其還能從工作中促進評定方法的改進,進而引導(dǎo)評估中介行業(yè)的發(fā)展。世界上許多國家的稅基評定都是由公立機構(gòu)完成的。例如英國開征的住房財產(chǎn)稅,其住宅房產(chǎn)的價值是由其國內(nèi)政府的內(nèi)設(shè)部門進行評定的,美國各地政府也都擁有自己獨立的房地產(chǎn)評定部門。另外,我國香港特區(qū)政府則成立了差餉物業(yè)估價署從事專門評定工作。

(3)從全國物業(yè)稅征收體制來看,稅基評定宜采用分級管理的方式,使稅基評定機構(gòu)與稅務(wù)部門層層對應(yīng)?？紤]物業(yè)稅征收的可操作性,物業(yè)稅稅基評定和救濟機制宜采用分級管理方式與稅務(wù)部門層層對應(yīng)。例如縣級物業(yè)稅征收的稅基價值評定工作應(yīng)由縣級稅基價值評定機構(gòu)完成,市級物業(yè)稅征收的稅基價值評定工作應(yīng)由市級稅基價值評定機構(gòu)完成,稅收救濟應(yīng)使產(chǎn)生稅基價值評定爭議的當(dāng)事方可以向上級稅基價值評定機構(gòu)反映。如果采用中介機構(gòu)評估稅基價值的方式,則稅基評定爭議必須向公立機構(gòu)提出申請,以保證爭議救濟的公正性和嚴(yán)肅性。

本文認(rèn)為,我國物業(yè)稅的開征肩負(fù)著促進資源利用效率、完善稅制的重要職責(zé),應(yīng)該遵循公平、客觀、科學(xué)的原則,對物業(yè)稅理論的研究也應(yīng)是長期的。本文從物業(yè)稅稅基評定的理論基礎(chǔ)和路徑選擇提出了部分看法,期望通過對制度的研究,促進物業(yè)稅的早日出臺。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 謝附瞻:中國不動產(chǎn)稅收政策研究[M].中國大地出版社,2004.

[2] 任宏、王林:中國房地產(chǎn)泡沫研究[M].重慶大學(xué)出版社,2008.

[3] 深圳市物業(yè)稅評估體系課題組:構(gòu)建我國物業(yè)稅評估體系的初步設(shè)想[J].研究與探索,2005(12).

[4] 范信葵:物業(yè)稅評估制度的國際比較和借鑒[J].財政金融,2008(9).

(責(zé)任編輯:胡冬梅)