論個人住房貸款的風(fēng)險分析及對策研究

馬晶晶

摘要隨著房地產(chǎn)金融市場的迅猛發(fā)展,個人住房貸款的風(fēng)險也日益突出:信用風(fēng)險、操作風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、抵押物風(fēng)險等等。因此,本文認為應(yīng)從建立個人信用制度、完善銀行自身風(fēng)險管理機制、完善法律法規(guī)、建立完善風(fēng)險分擔(dān)機制、推進住房抵押貸款證券化等方面著手,有效降低住房貸款風(fēng)險,促進個人住房貸款市場的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞個人住房貸款風(fēng)險分析對策研究

中圖分類號:F831文獻標(biāo)識碼:A文章編號:1009-0592(2009)06-144-01

一、 個人住房貸款的現(xiàn)狀

中國的個人住房貸款業(yè)務(wù)始于1992年,1997年以來迅速發(fā)展,截止2005年,全國個人住房商業(yè)貸款余額高達12000億元。但隨著經(jīng)濟快速的發(fā)展,銀行貸款業(yè)務(wù)在大力擴展的同時,暴露出了各種風(fēng)險,各商業(yè)銀行為了爭奪市場,擴大市場份額一味簡化貸款手續(xù),對相關(guān)材料沒有嚴格審查,有的甚至接受借款人的一些虛假材料,進行惡性競爭,不僅造成了極壞的社會影響,更埋下了不少隱患。

近年來,各商業(yè)銀行紛紛出臺多種舉措發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù),有關(guān)監(jiān)管部門也加大對于銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)控力度。

二、 個人住房貸款的風(fēng)險分析

(一) 信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是指借款人或其他當(dāng)事人不按照協(xié)議履行合同而導(dǎo)致貸款不能按期收回而造成損失的可能性,借款人個人收入、素質(zhì)、行為、信譽等方面都存在一定的風(fēng)險。

1.借款人風(fēng)險

(1)借款人的道德風(fēng)險。道德風(fēng)險是指由于道德行為不佳給銀行資產(chǎn)帶來風(fēng)險的可能性①,購房者在銀行進行住房貸款時,由于雙方信息不對稱,銀行很難對借款人的信用度和可靠性進行判斷。

(2)還款意愿及還款能力。還款意愿體現(xiàn)的是借款人歸還銀行借款的主動性和積極性,但在實際操作中,由于種種原因,借款人還款意愿一般較差。

還款能力體現(xiàn)的是借款人的客觀財務(wù)狀況,即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的可能性②。

2.開發(fā)商風(fēng)險

(1)假按揭風(fēng)險。按揭貸款一般是指借款人在購房過程中,為彌補購房資金的不足,利用所購房屋或其他不動產(chǎn)作抵押,向銀行申請分期償還貸款的行為。假按揭是開發(fā)商采取以虛構(gòu)的房屋買賣關(guān)系獲得銀行按揭貸款,從而達到獲取銀行信貸資金的目的。③

(2)購房者同開發(fā)商糾紛風(fēng)險。開發(fā)商同購房者形成買賣關(guān)系后,由于房屋質(zhì)量問題、住房面積縮水、偷減配套工程項目、開發(fā)商欠繳地價款造成房產(chǎn)證無法辦理、一房多售、不按合同期限交房,致使房屋購買人不能按期入住等原因,借款人往往不履行還款義務(wù),使銀行貸款本息受損。

(3)重復(fù)抵押風(fēng)險。指借款抵押人憑一本房屋所有權(quán)證書而將房屋多次抵押,從而使貸款額遠遠超過房屋價格給銀行貸款帶來損失風(fēng)險④。

(二) 操作風(fēng)險

商業(yè)銀行的操作風(fēng)險,主要有人員道德風(fēng)險、貸款審查風(fēng)險和貸后管理的風(fēng)險。

(三) 政策風(fēng)險

國家對各商業(yè)銀行的宏觀調(diào)控政策對銀行風(fēng)險也起到一些作用,近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱,住房面積不斷擴張,超過了國家規(guī)定的限額,房價一路飆升,因此國務(wù)院針對上述問題出臺一些政策法規(guī),加大宏觀調(diào)控力度,重點發(fā)展普通商品住房,這些相關(guān)政策的頒布實施都會使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生起伏變化,從而造成開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險。

(四) 市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指因市場變化給銀行帶來財務(wù)損失的可能性,主要包括利率風(fēng)險,匯率風(fēng)險等。利率風(fēng)險是指銀行的財務(wù)狀況在利率出現(xiàn)不利的波動時所面臨的風(fēng)險。

(五) 抵押物風(fēng)險

抵押物風(fēng)險主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險、抵押物價值下跌風(fēng)險、抵押物處置風(fēng)險等。

三、 個人住房貸款風(fēng)險的對策及研究

(一) 建立完善的個人信息制度

個人信用制度是指在經(jīng)濟生活中管理、監(jiān)督和保障個人信用活動的一整套規(guī)則、政策和法律的總和。

(二) 銀行自身完善風(fēng)險管理機制

1.提高銀行內(nèi)部人員的業(yè)務(wù)道德素質(zhì)

銀行往往會因為內(nèi)部人員的失誤或故意而增加了貸款風(fēng)險,因此,應(yīng)加強對經(jīng)辦人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)教育,提高從業(yè)人員的政治素養(yǎng)、業(yè)務(wù)水平和風(fēng)險意識。要經(jīng)常組織一些與業(yè)務(wù)有關(guān)的金融、法律知識培訓(xùn),建立一支專家型高素質(zhì)的個人住房貸款業(yè)務(wù)隊伍。

2.對借款人進行嚴格的貸前審查

銀行應(yīng)于貸前對借款人的品德、還款能力等方面進行嚴格的審查,如果借款人品質(zhì)惡劣,道德水平低,很有可能會不按時償還貸款本息,這無疑會增加銀行的風(fēng)險。

3.嚴格控制開發(fā)商貸款風(fēng)險

如果項目開發(fā)在銀行有開發(fā)貸款,盡可能按封閉貸款的模式,按工程進度支付款項,借款人在提取款項時提供工程進度報告,銀行業(yè)按此確定的工程進度支付信息資金,使得銀行可以保證貸款使用與工程進度相吻合,這樣作業(yè)便于銀行加強建筑貸款額度使用的過程控制。

(三) 完善法律法規(guī)

由于我國法律法規(guī)在銀行抵押貸款方面還不完備,所以迫切需要建立完善住房抵押貸款的法律法規(guī),以此為依據(jù),調(diào)整銀行和借款人之間的權(quán)益關(guān)系,從而適應(yīng)我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。

(四) 建立完善風(fēng)險分擔(dān)機制

1.建立住房貸款擔(dān)保機構(gòu)

風(fēng)險分擔(dān)機制對于個人住房貸款風(fēng)險的防范有著積極的作用,在國外政府通過有效的保障,當(dāng)借款人因死亡或失業(yè)等原因無力還款時,保險人替借款人還清債務(wù),同時取得了追償權(quán),從抵押物的處置中得到補償或向投保人追償。

2.健全和完善商業(yè)保險制度

住房抵押貸款保險極大地促進了各國住房金融的發(fā)展,它不僅為許多中低收入家庭獲得住房抵押貸款提供了條件,而且也解除了金融機構(gòu)發(fā)放住房抵押貸款的不安全感和不確定性,并且大大提高了住房抵押貸款的流動性,從而吸取了眾多的金融機構(gòu)介入住房抵押貸款市場。

(五)推進住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機構(gòu)對住房抵押貸款進行包裝組合,將一定數(shù)量的貸款期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等方面具備共性的抵押貸款匯集重組成抵押貸款群組,經(jīng)過擔(dān)保和信用加強,以發(fā)行債權(quán)的方式(包括出售抵押債權(quán)及由抵押貸款支持,擔(dān)保的各種證券)出售給投資者的融資過程。

四、結(jié)語

本文以個人住房貸款風(fēng)險影響因素為研究線索,結(jié)合國內(nèi)外的研究情況,主要分析了信用風(fēng)險、操作風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、抵押物風(fēng)險,通過對各種風(fēng)險因素的研究,得出以下結(jié)論:

第一、由于我國個人住房貸款風(fēng)險因素眾多,因此預(yù)防措施也不盡相同,分析個人住房貸的各種風(fēng)險因素的內(nèi)在聯(lián)系,有助于推動商業(yè)銀行的風(fēng)險防范機制的完善。

第二、我國應(yīng)盡快完善關(guān)于個人住房貸款的法律法規(guī),規(guī)范房地產(chǎn)金融市場秩序,建立風(fēng)險分散機制,并逐步推行住房貸款的證券化。

第三、我國應(yīng)盡快建立健全個人信用體系,通過個人信息制度的建立,有效約束個人的違約行為,同時,各商業(yè)銀行也應(yīng)該加強內(nèi)部風(fēng)險管理,建立科學(xué)合理的貸款指導(dǎo)性政策和個人住房抵押貸款審查標(biāo)準(zhǔn)。