專家預(yù)測房市之怪現(xiàn)象

張興軍

專家不是萬能的，專家的結(jié)論也不是顛撲不破的。市場是無情的，不會因?yàn)閷＜矣卸嘀?，而給購買者減輕多少負(fù)擔(dān)。在瞬息萬變的房地產(chǎn)市場，關(guān)心其走勢的人們，不能有選擇地選取自己希冀的預(yù)測，因?yàn)槭雽κ脲e無從預(yù)判。

如同預(yù)測股市一樣，如果想獲得更多的關(guān)注，預(yù)測房價(jià)走勢應(yīng)該是最直接的途徑了。

去年，牛刀與北大教授徐滇慶的房價(jià)賭局彌散未久，今朝社科院內(nèi)部又后院起火。

5月12日，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海發(fā)表博文《<房地產(chǎn)藍(lán)皮書>站在了開發(fā)商的立場》，稱2004年以來，每冊藍(lán)皮書對市場的分析和預(yù)測都是錯誤的，“他們是房地產(chǎn)開發(fā)商為主體的房地產(chǎn)業(yè)的積極擁護(hù)者。”

質(zhì)疑聲一出，輿論一片嘩然。社科院內(nèi)部人士質(zhì)疑藍(lán)皮書，且有理有據(jù)，受到如此關(guān)注是想當(dāng)然的事情了。

誰看到了皇帝的新裝？

曹建海的文章發(fā)表之后，藍(lán)皮書主編牛鳳瑞作出回應(yīng)，“藍(lán)皮書的研究站在學(xué)者良心和對客觀規(guī)律認(rèn)識的立場上，沒有以偏概全；降價(jià)只是某些人的一廂情愿?！被鹚幬兑鏉狻?/p>

一頭兒是藍(lán)皮書主編，及其帶領(lǐng)的各名校知名專家，一頭兒是社會院內(nèi)部人士，熟諳行業(yè)潛規(guī)則，且觀點(diǎn)有理有據(jù)。孰對孰錯，讓人云里霧里。

且看曹建海是如何質(zhì)疑藍(lán)皮書的：

中國社會科學(xué)院的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，由其下轄的城市研究中心組織編寫。該書由城市研究中心發(fā)起，聯(lián)合社科院其他研究所、清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國人民大學(xué)等高校及相關(guān)單位的專家學(xué)者形成的關(guān)于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的一本年度研究報(bào)告，在社會上已經(jīng)形成了一定的品牌知名度。

從房地產(chǎn)藍(lán)皮書的作者構(gòu)成看，其中不少是全國各地各部門的專家，一些研究報(bào)告擁有較高的研究水平。曹建海說，人們對藍(lán)皮書有意見的，還是這本書的核心觀點(diǎn)。如果去除對權(quán)威的迷信，對照社科院藍(lán)皮書的核心觀點(diǎn)與現(xiàn)實(shí)實(shí)際的發(fā)生，則很少發(fā)現(xiàn)符合實(shí)際的情況。

2004年，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的研究報(bào)告認(rèn)為，改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)有了迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年中國房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)10106億元，占固定資產(chǎn)投資的18.3%。2020年中國城市化水平將提高到55%，城鎮(zhèn)人口將凈增加2億人以上。隨著中國城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的不斷提高，中國的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位將更加突出。

曹建海認(rèn)為，這份研究報(bào)告偷換了概念，實(shí)際上是借國家的官方觀點(diǎn)，來為嗜血的房地產(chǎn)開發(fā)商代言，過程中又排斥了政府福利開發(fā)、單位自建房、城鄉(xiāng)個人建房等形式。曹建海擔(dān)心，將房產(chǎn)開發(fā)商的行為與支柱產(chǎn)業(yè)掛鉤，顯然是不能成立的，而且可能因房地產(chǎn)商過于貪婪、殘酷掠奪而引爆整個實(shí)體和金融體系。

2005年的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》認(rèn)為，供不應(yīng)求是未來幾十年中國房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)趨勢。而事實(shí)上至2009年年底，商品房空置量有可能將達(dá)到2億-3億平方米，如果沒有切實(shí)利好的刺激政策出臺，極有可能會達(dá)到4億平方米。

2006年4月24日，《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》預(yù)測全國房價(jià)將長期上漲，在消費(fèi)者當(dāng)中引起極大恐慌。然而，房價(jià)在2008年初出現(xiàn)了拐點(diǎn)并持續(xù)下跌將近1年，只是在今年3-4月出現(xiàn)了摻雜了造假因素的“小陽春”，此后又一蹶不振了。

2007年，房地產(chǎn)藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，當(dāng)年中國整體房價(jià)漲幅有望回落到5%以下。但實(shí)際上2007年卻是我國房價(jià)有史以來最瘋狂的一年，全年房屋平均銷售價(jià)格較2006年上漲15.4%。

2008年，藍(lán)皮書指出，當(dāng)年中國房價(jià)上漲幅度將大大低于上一年，但出現(xiàn)房價(jià)拐點(diǎn)的可能性不大，而當(dāng)年不僅房價(jià)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，且價(jià)格降幅較大。

曹建海質(zhì)疑聲出爐之后，媒體與公眾大都站在了曹建海的一邊，對藍(lán)皮書口誅筆伐。但筆者不敢斷定他們誰說的更有道理。盡管藍(lán)皮書歷年來的預(yù)測存在偏頗，但是否真被曹建海言中，尚無明確證據(jù)。相反，曹建海質(zhì)疑藍(lán)皮書的目的何如，也不甚明了。這種情形下，只能等未來的事實(shí)來驗(yàn)證了。

誰在為誰說話

專家都說要漲的時(shí)候，房價(jià)跌了；專家都說要跌的時(shí)候，樓市“小陽春”又來了。常此以往，專家還是專家嗎？

一個不得不解決的問題是，藍(lán)皮書代表的是誰的意見，是專家本人的，還是公眾的，抑或是市場的？社科院有多少部門暫且不提，目前來看，這個藍(lán)皮書連社科院自身都不能純粹代表了，那么其可以依據(jù)的含金量還剩下多少呢？

專家發(fā)表言論，進(jìn)行預(yù)測，代表著誰的利益，又傾向于誰的問題，其實(shí)看一看其社會兼職的諸多頭銜即可。通過這種頭銜的追根溯源，再看其所供職單位的財(cái)政來源，如果確實(shí)接受房企的贊助，那么結(jié)論也就明晰了。

一個也在尋求買房的專家，有可能會和廣大的購房者一樣，希冀房價(jià)能降些，然后根據(jù)自己的專業(yè)知識發(fā)表一些利于此希冀的理論；一個經(jīng)常成為房地產(chǎn)商座上之賓的專家，其觀點(diǎn)或多或少會傾向于給過自己好處的房地產(chǎn)商，所謂拿人手短即是此理；一個相關(guān)協(xié)會的成員，接受相關(guān)企業(yè)的贈予與支持，那么一定程度對其支持就是題中之義了。

近年來，社會上確實(shí)存在著一種現(xiàn)象。和曹建海懷疑社科院藍(lán)皮書主編的理由一樣，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家整日與地產(chǎn)商人們攪在一起，參與各種由開發(fā)商贊助的論壇、講座，都可以拿不菲的出場費(fèi)。值得擔(dān)心的是，如果真的存在商學(xué)勾結(jié)，無論是學(xué)術(shù)也好，還是各種研究報(bào)告也罷，其可信度自不待言。

如今專家的行列里，秉承客觀公正者有之，標(biāo)新立異、嘩眾取寵者亦有之。但是，誰屬于哪個行列，不是我等非圈內(nèi)人士所能知悉的。相信他們和不相信他們都要付出代價(jià)。正如2007年諸多專家預(yù)測滬指10000點(diǎn)一樣，誤導(dǎo)了很多股民，套住了很多資產(chǎn)。當(dāng)股市寒冬來臨以后，專家是不會付一分責(zé)任的。這就是相信的代價(jià)。

有時(shí)候，在接受房地產(chǎn)企業(yè)贊助之后的專家，也標(biāo)榜著秉承公正的態(tài)度。但這種態(tài)度背后也不排除類似于西方新聞學(xué)中普遍存在的“小罵大幫忙”的情況。

專家預(yù)測，信耶？非耶？

我們不能否認(rèn)，中國社科院出版藍(lán)皮書的初衷是好的，但如果其核心觀點(diǎn)總是存在謬誤，或者總是與市場難以印證。那么，其存在的必要性就值得推敲了。

近兩年來，包括王石、潘石屹、任志強(qiáng)為代表的市場派，也包括政府官員，每每被媒體問及房市走勢時(shí)，總會發(fā)表一些令人眼前一亮的、且能自圓其說的觀點(diǎn)。理所當(dāng)然，他們成了廣大關(guān)心房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的人們（主要是意向購房者）的擁躉。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，除了王石預(yù)測2008年房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)之外，其余的預(yù)測皆沒有被市場所認(rèn)可。王石不是專家，只是一個地產(chǎn)龍頭企業(yè)的董事長。和那些象牙塔里做學(xué)問的專家相比，市場派如果想說實(shí)話的話，顯然其預(yù)測更具可信性。

在2006年博鰲房地產(chǎn)論壇上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉發(fā)表了題為《泡沫的代價(jià)》的演講。他說“如果房價(jià)12個月內(nèi)下跌30%，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款可能激升到1.02萬億，銀行的不良資產(chǎn)率將上升3.2個百分點(diǎn)；對政府而言，由此增加的負(fù)擔(dān)相當(dāng)于建行、中行改制上市的全部花費(fèi)；對居民而言，大致相當(dāng)于14%的家庭財(cái)產(chǎn)被蒸發(fā)?！边@個轟動性的結(jié)論，讓公眾認(rèn)定了鐘偉是一個支持房價(jià)上漲的地產(chǎn)商代言人。但鐘偉堅(jiān)持認(rèn)為，“我給出的是一個有邏輯和數(shù)據(jù)支持的定量結(jié)果”。問題又回到了數(shù)據(jù)上。

其實(shí)，中國社科院的藍(lán)皮書也是中國社科院的專家根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，通過科學(xué)方法歸納分析出來的結(jié)果，然而事實(shí)情況并非總是如此。以房地產(chǎn)“藍(lán)皮書”所引用數(shù)據(jù)的來源為例，專家們所參考的多出自房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，而不是通過直接調(diào)查走訪產(chǎn)生，這就造成在房價(jià)和其它問題上由房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)說了算的局面。房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出于利己目的虛報(bào)數(shù)據(jù)成為可能，于是，調(diào)查數(shù)據(jù)根本不能正確反映市場供需狀況和銷售情況。

而且，近年來屢屢出現(xiàn)開放商謊報(bào)數(shù)據(jù)、營造房市虛假熱潮等行業(yè)現(xiàn)象，更給行業(yè)的發(fā)展報(bào)告蒙上了面紗。可以推論，只有在以下假設(shè)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分析才是正確的：首先，專家秉承客觀的態(tài)度，不因利益而說話；其次，專家弄到的數(shù)據(jù)資料是真實(shí)的；最后，不發(fā)生嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)等不可抗因素。

到這時(shí)，我們已經(jīng)得到結(jié)論。專家不是萬能的，專家的結(jié)論也不是顛撲不破的。市場是無情的，不會因?yàn)閷＜矣卸嘀o購買者減輕多少負(fù)擔(dān)。在瞬息萬變的房地產(chǎn)市場，關(guān)心其走勢的人們，不能有選擇地選取自己希冀的預(yù)測，因?yàn)槭雽κ脲e無從預(yù)判。

去年北大教授徐滇慶的房價(jià)賭局完敗已經(jīng)讓人們開始對專家產(chǎn)生了懷疑，如今的因藍(lán)皮書而引發(fā)的社科院內(nèi)斗更讓這種懷疑增添了幾分。