金融危機(jī)下房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

朱靜鵬

[摘要]那么在金融危機(jī)的大背景下除了政府的宏觀調(diào)控手段之外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更應(yīng)該注重應(yīng)對危機(jī)的調(diào)整手段，其中成本控制便是很重要的一個方面。

[關(guān)鍵詞]成本控制 房地產(chǎn)

中圖分類號：F27文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1671－7597（2009）0520187－01

隨著金融危機(jī)的蔓延，中國的房地產(chǎn)市場逐漸由“盛夏”轉(zhuǎn)為“寒冬”從整體上來看呈現(xiàn)出一種量價齊跌的從去07底開始，中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，08以來下行速度加快，下滑幅度加大，房地產(chǎn)價格也隨之開始回落。從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整，接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。那么在金融危機(jī)的大背景下除了政府的宏觀調(diào)控手段之外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更應(yīng)該注重應(yīng)對危機(jī)的調(diào)整手段，其中成本控制便是很重要的一個方面。

所謂成本控制，是企業(yè)根據(jù)一定時期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言成本主要產(chǎn)生在土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)等方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，對上述全部成本構(gòu)成進(jìn)行規(guī)劃和控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化目標(biāo)。

成本控制的途徑有多個環(huán)節(jié)，多個方面。作為房地產(chǎn)企業(yè)又該如何實(shí)施成本控制呢。一般來講實(shí)施成本控制可分以下環(huán)節(jié)：

一、立項(xiàng)決策

在這個在這一環(huán)節(jié)，企業(yè)一定要做好項(xiàng)目的可行性研究，根據(jù)市場需要及發(fā)展前景，合理確定建設(shè)規(guī)模。在金融危機(jī)之下這一點(diǎn)尤為重要，房地產(chǎn)市場再也不像幾年前，拿地做頊目一般是不用去進(jìn)行市場分析，也能有很可觀的利潤。那么這就要求企業(yè)必須投入大量的人力、物力和時間，對工程項(xiàng)目在技術(shù)、市場以及經(jīng)濟(jì)效益分析等各方面作出深入的調(diào)研和正確的評價，編制的投資估算盡可能全面，充分考慮建設(shè)期間可能出現(xiàn)的各種因素對工程造價的影響。使投資估算真正起到控制項(xiàng)目投資的作用。

另外房地產(chǎn)企業(yè)在選擇項(xiàng)目時，應(yīng)根據(jù)自身情況盡量選擇較大的地塊，增加開發(fā)規(guī)模，在材料、設(shè)備采購時，盡量采用大宗材料，降低單位成本，必要時可多家企業(yè)形成采購聯(lián)盟，形成戰(zhàn)略合作伙伴，以降低建筑成本。

二、項(xiàng)目設(shè)計與審核階段

設(shè)計階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計費(fèi)用量只占工程建安成本的很小一部分，但對工程造價的影響可達(dá)75％以上，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計可降低工程造價10％左右。對于建筑結(jié)構(gòu)、水、暖、電等的綜合設(shè)計一定要合理，這就要求必須進(jìn)行項(xiàng)目的圖紙會審，圖紙會審由開發(fā)商牽頭，承包商、設(shè)計公司、監(jiān)理等單位參加的一次最大范圍的設(shè)計交底及圖紙審查會議，雖然這是在投標(biāo)之后進(jìn)行的，但是可以在發(fā)現(xiàn)問題之后可以在正式施工前解決，可以減少簽證，減少返工費(fèi)用及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核核圖紙，發(fā)現(xiàn)錯誤和不合理因素，圖紙會審是控制成本行之有效的方法。

三、施工環(huán)節(jié)

在施工環(huán)節(jié)影響工程造價的可能性已經(jīng)很小，但是占總成本30%到40%的工程投資主要發(fā)生在這一環(huán)節(jié)，投資浪費(fèi)的可能性變大。施工環(huán)節(jié)的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。

招標(biāo)管理是項(xiàng)目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。招標(biāo)工作涉及很多部門，需要各相關(guān)部門密切配合，保障招標(biāo)工作始終在公開透明的狀態(tài)下進(jìn)行，維護(hù)“公開、公平、公正”的招標(biāo)原則。在招標(biāo)過程中準(zhǔn)備工作必須充分、理念要不斷創(chuàng)新，要盡量變被動控制為主動控制。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。

1．工程變更和竣工結(jié)算就是要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。

2．管理費(fèi)用的控制。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。

3．銷售費(fèi)用的控制。銷售費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費(fèi)用。

4．財務(wù)費(fèi)用的控制。財務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實(shí)現(xiàn)對財務(wù)費(fèi)用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

另外在工程發(fā)包時，在專業(yè)技術(shù)允許的情況下，應(yīng)盡量把項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容都交由總承包商施工，而最重要的是在指定分包商時，必須明確“納入總包管理”的合同條款，給予總包方充分的權(quán)力支實(shí)施工程管理，比如進(jìn)場后施工進(jìn)度必須報總包批準(zhǔn)，進(jìn)度款的支持必須由總包方簽字，等等，而總配合費(fèi)及水電費(fèi)的比例同樣必須事先確定。

四、銷售環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，也屬于管理型企業(yè)。由于資金占用量大，運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，所以風(fēng)險也大，那么這就需要實(shí)現(xiàn)快速銷售降低財務(wù)成本。只有實(shí)現(xiàn)快速銷售、快速回收，才是唯一降低財務(wù)成本的最佳方法。否則，產(chǎn)量增大時，出現(xiàn)產(chǎn)品積壓風(fēng)險，就會使企業(yè)資金鏈承受更大壓力，甚至出現(xiàn)倒閉的危險。

在以上上環(huán)節(jié)之外房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立起成熟完善的員工管理制度，對于節(jié)約與浪費(fèi)的員工進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫剟钆c懲罰。總而言之在金融危機(jī)的背景下房地產(chǎn)企業(yè)必須仔細(xì)研究發(fā)流程中的每一個環(huán)節(jié)，努力使自己的產(chǎn)品成本低于競爭對手，只有這樣企業(yè)才能在困境中保持優(yōu)勢立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉麗、才智，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制與管理，2008.05.

[2]邱明正，成本控制，齊魯音像出版社.