淺議固原市的舊房改造

楊曉莉　金玉玲

[摘要]隨著我國城市化建設(shè)的發(fā)展，固原市的城市環(huán)境面貌發(fā)生了顯著變化，取得了令人矚目的成就。在取得成就的同時(shí)我們還必須清楚地看到固原市危舊房屋問題比較嚴(yán)重，這較大影響了固原中心城市的環(huán)境面貌。為此粗淺的談?wù)劰淘械呐f房改造。

[關(guān)鍵詞]舊房改造 存在的原因 面臨的問題和困難 改造的細(xì)節(jié)

中圖分類號(hào)：TU98文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1671－7597（2009）0520073－01

一、前言

廣義的舊房改造不是單純的房屋單體或更新改造，而是對(duì)整個(gè)街坊的綜合改造。舊房改造可以界定為：是對(duì)居住

環(huán)境、居住功能、住房改造和完善，即對(duì)街坊內(nèi)存量住房拆、改、留的綜合改造。其含義是：住房的居住質(zhì)量和居住功能不能滿足現(xiàn)代居住標(biāo)準(zhǔn)的要求，從而在一定經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)居住環(huán)境、房屋質(zhì)量和居住功能進(jìn)行改造和完善；住房改造應(yīng)是存量住房的拆、改、留綜合改造，包括舊房拆建、舊房改造和舊房保留修繕。

二、危舊房屋存在的原因

造成固原市存在數(shù)量眾多的危舊房屋，以及其增長勢頭仍在蔓延的主要原因：

（一）使用年限長

固原市的危舊房屋普遍建于三、四十年代，有相當(dāng)部分甚至建于清末民初時(shí)期，到現(xiàn)在已經(jīng)大大超過了其使用年限。

（二）建造標(biāo)準(zhǔn)低

由于當(dāng)時(shí)客觀條件和技術(shù)水平的局限，固原市的危舊房屋建造普遍采用磚墻、磚木、預(yù)制板式結(jié)構(gòu)，使用年限短，抗震、抗風(fēng)能力差。

（三）是違章亂搭亂建

多年來，危舊房屋的業(yè)主、住戶為了解決居住問題，違章亂搭亂建的現(xiàn)象非常普遍，進(jìn)一步加快了危舊房屋的損毀速度。

（四）政策導(dǎo)向的消極作用

一方面，由于固原市長期實(shí)行低租金制的房屋租賃政策，無論是經(jīng)管房或私房，其租金收入都不足以對(duì)危舊房屋進(jìn)行有效的修繕和改造；另一方面，固原市實(shí)行房屋拆遷“拆一還一”的補(bǔ)償政策，對(duì)廣大危舊房屋業(yè)主，尤其是私房業(yè)主起到一定的消極作用，他們寧愿等待拆遷，得到一套新房的補(bǔ)償，也不愿意掏錢進(jìn)行修繕、改造，造成了危改工作嚴(yán)重滯后。

（五）開發(fā)建設(shè)的負(fù)面影響

一方面，固原市舊城區(qū)有相當(dāng)部分地塊被劃了紅線，但至今還是征而不拆，房屋業(yè)主與征用單位互相推諉，致使其中的危舊房屋得不到最起碼的養(yǎng)護(hù)；

三、危改工作面臨著的問題和困難

（一）對(duì)危改工作的認(rèn)識(shí)不足

對(duì)危改工作的重要性、迫切性和艱巨性認(rèn)識(shí)不足，缺乏明確的總體思路。由于種種原因，當(dāng)前對(duì)危改工作存在兩種錯(cuò)誤或片面的認(rèn)識(shí)：一是對(duì)固原市的危舊房屋總體情況及其產(chǎn)生的原因缺乏了解，認(rèn)為固原市經(jīng)過這么多年的舊城改造，特別是經(jīng)過近幾年大規(guī)模的危房改造建設(shè)，危房的現(xiàn)存數(shù)量已經(jīng)不多，不足為患，無須再加大危改工作力度；二是對(duì)危改工作的實(shí)施情況不甚了解，認(rèn)為制訂優(yōu)惠政策，加大對(duì)危房工作的扶持力度，會(huì)沖擊正常的房地產(chǎn)市場。這些認(rèn)識(shí)上的偏差，導(dǎo)致固原市危改工作的總體思路一直得不到明確，未能結(jié)合城市總體規(guī)劃和舊城改造的需要，研究制定相應(yīng)的總體規(guī)劃、實(shí)施計(jì)劃和政策措施，指導(dǎo)危改工作的順利推進(jìn)。

（二）危改工作缺乏組織保障

危改工作缺乏強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)制，部門工作不協(xié)調(diào)。固原市危改工作由于缺乏強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)制，有關(guān)部門在思想認(rèn)識(shí)上的偏差和其他原因，相應(yīng)的配套政策措施難以跟進(jìn)，協(xié)調(diào)難度較大，致使危改部門在工作實(shí)踐中遇到不少困難和阻力，在一定程度上阻礙了危改工作的發(fā)展。

（三）危改政策不配套、不落實(shí)

一方面，固原市至今沒有一部關(guān)于危改的地方性法規(guī)，也沒有一套較為完善的危改政策體系，而一些與危改工作密切相關(guān)的現(xiàn)行法規(guī)、政策，由于沒有充分考慮到危改工作的迫切性和特殊性，導(dǎo)致危改工作實(shí)踐中碰到不少操作性的困難。

四、舊房改造注意的細(xì)節(jié)

（一）找到要改造的項(xiàng)目

應(yīng)該請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘察。如墻面、地面、天花板等有無明顯裂紋，是否平整，有沒有脫落和起砂的現(xiàn)象。如果存在上述問題，就要對(duì)基層進(jìn)行修補(bǔ)處理。包括鏟除墻面油污、粉化墻漆等污物，用水泥砂漿修補(bǔ)不平整基層、裂縫、孔洞的缺陷。并在施工中要保證墻面干燥，并注意墻面水分不應(yīng)超過6%。

（二）對(duì)門窗加以改造

舊房中的門窗也應(yīng)作為改造的重點(diǎn)之一。門窗的老化程度分為幾種情況，一是木門窗如果起皮、變形，說明木材本身特性發(fā)生變化，必須拆掉得重做。如果材質(zhì)緊湊，表面漆膜完好，可以在二次施工的時(shí)候貼上裝飾面板，加以利用；二是鋼制門窗如果表面漆膜剝落、主體銹蝕或開裂，也必須拆掉重做。

（三）對(duì)舊房墻、頂面的改造

舊房裝修的重點(diǎn)要放在裝飾材料上。其中以墻面的涂料為典型，舊房的墻頂面基層經(jīng)過長年使用會(huì)出現(xiàn)不同程度的開裂、粉化、生霉等現(xiàn)象，這些現(xiàn)象如解決不當(dāng)，會(huì)使后刷的涂料也出現(xiàn)顏色不均、表面粗糙和起皮的不良后果。這就要求對(duì)墻頂面等基層進(jìn)行先期的預(yù)處理。在修補(bǔ)后要刷一道底漆予以覆蓋，一來使基層牢固，二來可以防止今后基層因泛堿性和受潮而出現(xiàn)變化，然后用按比例稀釋的乳膠漆進(jìn)行飾面。在施工中應(yīng)注意現(xiàn)場空氣的潔凈，做好防塵保護(hù)，工具上要保證沒有雜物。

（四）水、暖、電是常見的改造項(xiàng)目

舊房中的水、暖、電的改造是電子學(xué)見的裝修項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目也是最容易被忽略而且最容易出問題的。舊房的地面防水、水路及暖氣管線往往有許多不合理的布局，相應(yīng)的改造工程量就很大。如在裝修衛(wèi)生間前要先堵住地漏，放5cm左右的水，進(jìn)行淋水試驗(yàn)，如果漏水，必須重新做防水；原有水路及暖氣管線要檢查是否銹蝕、老化，對(duì)不合格的管路在施工中要進(jìn)行更換。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，如果要應(yīng)運(yùn)原房中暖氣的位置，必須要經(jīng)過當(dāng)?shù)匦^(qū)的牧業(yè)管理部門或房管所的同意。這里要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在所有的水暖改造完成后，要做到管路合理、連接緊密、無跑冒滴漏、無違章拆移。而且在施工中和施工后不能留下死角，要便于日后的維修。電是關(guān)系到居住安全的重點(diǎn)項(xiàng)目，有許多舊房存在線路老化（多使用鋁線）、違章布線的現(xiàn)象?，F(xiàn)代家庭中電器較多，而鋁線的導(dǎo)電性易發(fā)熱，容易形成火災(zāi)隱患。

舊房的改造裝修要比新房裝修多費(fèi)一些腦筋，但如果能保持工藝標(biāo)準(zhǔn)，利用裝飾手段來彌補(bǔ)舊房的不足，將一樣能得到一個(gè)溫馨的居室空間。