淺析住房抵押貸款證券化

解 艷 屈芳芳

提要本文從美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的誘因和發(fā)展住房抵押貸款證券化的作用,以及我國(guó)發(fā)展住房抵押貸款證券化的可行性、必要性和障礙性,淺析MBS應(yīng)在危機(jī)中求發(fā)展的觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;次貸危機(jī);貸款證券化

中圖分類(lèi)號(hào):F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)的回顧

2008年下半年以來(lái),隨著美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步加劇,逐步演化為全球性的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在人們期盼政府救市政策奏效時(shí),難免會(huì)產(chǎn)生對(duì)這次次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析。此次次貸危機(jī)的爆發(fā)雖然與金融機(jī)構(gòu)的防范不力以及美國(guó)寬松的公共政策有關(guān),但和金融衍生品的濫用也有著緊密的聯(lián)系。

美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步演化成經(jīng)濟(jì)危機(jī)有其內(nèi)在的必然性。其中以資產(chǎn)證券化為代表的金融創(chuàng)新工作的濫用為此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)埋下了隱患。為了提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性和避免信用風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行了證券化,形成了以住房抵押貸款為支撐的證券、資產(chǎn)支持證券等一系列證券化產(chǎn)品,從而將貸款的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)證券化轉(zhuǎn)移給了投資者。隨著風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移,銀行貸出的資金也能夠迅速地收回,從而使銀行有更多的資金用來(lái)提供貸款。由于銀行的風(fēng)險(xiǎn)能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)移,故銀行在發(fā)放貸款時(shí)的審貸標(biāo)準(zhǔn)有所放松,讓一些沒(méi)有資格和無(wú)能力償還的消費(fèi)者也進(jìn)入金融房貸市場(chǎng)。同時(shí),一些次級(jí)貸款公司也紛紛趁機(jī)降低借貸標(biāo)準(zhǔn),甚至推出零首付貸款,消費(fèi)者不用提供任何有關(guān)償還能力的證明。這在房市火暴低利率的時(shí)候,銀行可以獲得高額利息收入而不用擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次的加息,使得利率一直攀升,大部分的借款人由于利率的上升給他們?cè)斐闪撕艽蟮呢?fù)擔(dān),違約風(fēng)險(xiǎn)頻頻發(fā)生,從而造成了銀行大量的壞賬。再加上房市開(kāi)始降溫,很多借款人就算把房子抵押給銀行照樣造成銀行的大量虧損,次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)。

二、住房抵押貸款證券化的作用

雖然美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的主要原因來(lái)自于房地產(chǎn)金融衍生品市場(chǎng),但美國(guó)住房抵押貸款證券化這一衍生品能在這幾十年來(lái)迅猛發(fā)展,不得不承認(rèn)有它自身的優(yōu)點(diǎn)。

1、有利于提高商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性。商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)仍然為存貸款業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行的存款多為居民的活期儲(chǔ)蓄存款,商業(yè)銀行的貸款主要是長(zhǎng)期貸款,這種“短存長(zhǎng)貸”的局面容易引起商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性不足。商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)在滿足安全性和收益性的同時(shí),流動(dòng)性原則是至上的。如果商業(yè)銀行的資產(chǎn)失去流動(dòng)性,必定會(huì)對(duì)商業(yè)銀行產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。在貸款缺乏二級(jí)市場(chǎng)的情況下,商業(yè)銀行只有打折出售其貸款,商業(yè)銀行靠出售其貸款和手中的證券都無(wú)法滿足對(duì)資產(chǎn)流動(dòng)性的需求時(shí),就有可能被擠兌,甚至面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí),如果商業(yè)銀行把這些長(zhǎng)期信貸通過(guò)合理的構(gòu)建資產(chǎn)池,將其證券化,然后通過(guò)發(fā)行轉(zhuǎn)手證券將自己的貸款出售給投資者,這樣,那些缺乏流動(dòng)性的長(zhǎng)期貸款就會(huì)變成流動(dòng)性強(qiáng)的證券從而在市場(chǎng)上流通;同時(shí)也可以提高銀行的資金充足率,降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2、將住房抵押貸款證券化有利于降低借款人的成本。由需求和供給定理可知,如果供給大于需求,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況下,將會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上這種商品價(jià)格的下降,反之亦然,而住房抵押貸款也具有商品的這一特性。如果銀行有充足的貸款來(lái)提供給借款人,在各銀行競(jìng)爭(zhēng)的情況下將會(huì)導(dǎo)致利率的下降,對(duì)借款人來(lái)說(shuō)將會(huì)節(jié)約一部分成本。當(dāng)銀行資金短缺時(shí)將會(huì)提高利率來(lái)抑制民眾借款。資產(chǎn)證券化正好解決了資金來(lái)源不足的問(wèn)題。通過(guò)資產(chǎn)證券化,商業(yè)銀行可以把貸款出售轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金,并從事新的貸款業(yè)務(wù),這樣反復(fù)循環(huán),貸款銀行便會(huì)有不斷的資金來(lái)用以提供貸款,借款人便可以依據(jù)個(gè)人的財(cái)務(wù)狀況做出最有利的選擇。

3、擴(kuò)大了投資者的選擇空間。我國(guó)證券市場(chǎng)的投資者主要為機(jī)構(gòu)投資者。目前我國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者,如保險(xiǎn)基金、退休基金等在考慮收益穩(wěn)定性的情況下被限制了投資范圍,只能局限在國(guó)債、高等級(jí)的債券投資,投資的品種較為單一。住房抵押貸款證券化的發(fā)展,將會(huì)擴(kuò)大它們的投資范圍,豐富他們的投資領(lǐng)域。這些機(jī)構(gòu)投資者可以充分利用這些產(chǎn)品增加分散風(fēng)險(xiǎn)、追求高收益的能力。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō),人們經(jīng)常將自己手中的儲(chǔ)蓄存入銀行,通過(guò)獲得利息來(lái)對(duì)資金進(jìn)行保值,經(jīng)過(guò)央行的多次降息,目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的利率已經(jīng)降到較低水平,人們通過(guò)銀行很難再達(dá)到保值增值的目的。而現(xiàn)有的其他投資品種(股票、債券)由于風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)低等因素使投資者找不到更好的投資領(lǐng)域。住房抵押貸款證券化剛好填補(bǔ)了這一投資品種的空白。

三、我國(guó)發(fā)展住房抵押貸款證券化的可行性和必要性

1、發(fā)展抵押貸款證券化的可行性。首先,住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大。要使住房抵押貸款證券化能夠發(fā)展起來(lái),最重要的因素就是要有相當(dāng)規(guī)模的抵押貸款資產(chǎn),只有這樣才能獲得規(guī)模效益,節(jié)約成本。美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的規(guī)模占到GDP的54%以上,這也是美國(guó)住房抵押貸款證券化迅速發(fā)展的重要原因。其次,隨著我國(guó)停止福利性分房制度的改革,我國(guó)住房市場(chǎng)化的速度也將加快。住房抵押貸款占總貸款額的比率從2000年的3.33%上升到2008年底的10.31%,同時(shí)由于政府的鼓勵(lì)和支持商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款,在一定程度上也將加快貸款的速度,為證券化奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí),商業(yè)銀行也能通過(guò)把貸款證券化獲得一定的服務(wù)費(fèi)收入。再次,由于我國(guó)的投資產(chǎn)品種類(lèi)單一,而住房抵押貸款又是一種優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),投資者的收入會(huì)有一定的保障,故中介機(jī)構(gòu)發(fā)行住房抵押貸款支撐證券投資者也容易接受。這些條件給住房抵押貸款證券化提供了可行性。

2、發(fā)展住房抵押貸款證券化的必要性

(1)持有抵押貸款具有的風(fēng)險(xiǎn)性。住房抵押貸款雖然有高額的利潤(rùn),但同時(shí)也具有收益的不確定性。首先,持有貸款具有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在貸款未進(jìn)行資產(chǎn)證券化之前,銀行承做的抵押貸款通常是以儲(chǔ)戶的短期存款為主而定期存款的期限多在1年左右,住房抵押貸款的期限有高達(dá)30年之久,本金收回的速度很慢,因此兩者在期限上存在明顯的風(fēng)險(xiǎn)不匹配性。隨著人們對(duì)住房抵押貸款需求的增加,將會(huì)大大影響商業(yè)銀行資金的周轉(zhuǎn),形成資金與負(fù)債本金流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。其次,持有抵押貸款還使銀行承受違約風(fēng)險(xiǎn)。借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人延遲或無(wú)力償還貸款而造成的風(fēng)險(xiǎn)。償付收入比、貸款房?jī)r(jià)比、還款人職業(yè)的穩(wěn)定性等都將影響借款人的還款能力。此外,貸款期限以及房?jī)r(jià)的波動(dòng)性也會(huì)對(duì)住房抵押貸款的償付造成影響。再次,提前償還風(fēng)險(xiǎn)的存在也是進(jìn)行證券化的動(dòng)力。提前還本風(fēng)險(xiǎn)雖然不像違約風(fēng)險(xiǎn)那樣使貸款人、證券投資者遭受本金損失,但會(huì)引起在投資的風(fēng)險(xiǎn),使貸款者損失利息收入。引起提前還貸的因素很多,住宅的更換、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、利率水平、季節(jié)性因素、利率的變動(dòng)路徑、中國(guó)人所固有的“無(wú)債一身輕”理念等都會(huì)造成當(dāng)借款人在有能力償還時(shí)會(huì)發(fā)生提前支付行為。

(2)深化金融體制改革的需要。由于養(yǎng)老基金、退休基金、保險(xiǎn)基金等機(jī)構(gòu)投資者被限制了投資領(lǐng)域,而在2001年保險(xiǎn)收入達(dá)2,109億元,養(yǎng)老基金收入相抵后也達(dá)到了1,000億元,隨著存款利率的連續(xù)下降,其保值已經(jīng)成為了重要問(wèn)題。居民的6萬(wàn)億儲(chǔ)蓄也缺乏有效的投資途徑,住房抵押貸款證券化將通過(guò)缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)為流動(dòng)性較高、信用風(fēng)險(xiǎn)較低、收益較穩(wěn)定的證券,為投資者開(kāi)辟新的投資渠道。

四、我國(guó)進(jìn)行住房抵押貸款證券化的困境

住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不完善。住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)是進(jìn)行證券化發(fā)展的前提和基礎(chǔ),如果沒(méi)有良好的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展,將會(huì)使住房抵押貸款證券化成為紙上談兵。目前,我國(guó)資產(chǎn)證券化還處于初級(jí)階段,還有很多因素成為進(jìn)行住房抵押貸款證券化的障礙。首先,住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一。由于我國(guó)的住房抵押貸款證券化還處于試點(diǎn)階段,各地區(qū)、各行之間的差異,在具體的操作中還沒(méi)有形成全國(guó)統(tǒng)一的貸款抵押標(biāo)準(zhǔn)。其次,信用體系不完善。我國(guó)商業(yè)銀行很難對(duì)借款人的資信進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,而且目前我國(guó)還缺乏信用擔(dān)保機(jī)制,一旦借款人違約將會(huì)對(duì)商業(yè)銀行造成較大的損失。再次,商業(yè)銀行的動(dòng)力不足以及我國(guó)法律還不完善。目前,我國(guó)進(jìn)行大規(guī)模的住房抵押貸款證券化的時(shí)機(jī)還不是很成熟,但這并不意味著我們要等時(shí)機(jī)的到來(lái)。法律不完善并不一定要等到完善后再發(fā)展。所以,我們要積極地創(chuàng)造條件推動(dòng)我國(guó)住房抵押貸款證券化的進(jìn)程。

目前,我國(guó)還沒(méi)有建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),我們不能因?yàn)槊绹?guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)就停止在金融領(lǐng)域的創(chuàng)新。危機(jī)本來(lái)就是危險(xiǎn)中帶有機(jī)遇,我們應(yīng)該在加強(qiáng)監(jiān)管的前提下把握住機(jī)遇,穩(wěn)步推動(dòng)我國(guó)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展,推動(dòng)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。

(作者單位:河南大學(xué)工商管理學(xué)院)

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