可比樓盤量化定價模型的運(yùn)用

丁　鑠

提要價格是市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè)競爭的重要決策變量。作為一個企業(yè)，在市場上的各種競爭策略最終都將在定價決策上得到體現(xiàn)，研究和確定合理的定價方法和策略已成為企業(yè)在激烈的市場競爭中戰(zhàn)勝對手、擴(kuò)大市場份額、取得經(jīng)濟(jì)效益的先決條件。

關(guān)鍵詞：可比樓盤；定價方法

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、引論

房地產(chǎn)定價方法是房地產(chǎn)經(jīng)營過程的核心與實(shí)務(wù)。如何根據(jù)目標(biāo)客戶的需求、競爭者的價格實(shí)施情況以及開發(fā)企業(yè)本身的成本費(fèi)用來合理地設(shè)計(jì)自己房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中異常具有挑戰(zhàn)性的課題。但是，對于房地產(chǎn)定價模型和方法的研究卻沒有像房地產(chǎn)市場那樣得到應(yīng)有的重視和發(fā)展。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的異質(zhì)性較大，不可能像其他批量生產(chǎn)的產(chǎn)品一樣采用統(tǒng)一的定價模式和方法。因此，對房地產(chǎn)定價方法和模型的研究相對落后。無論國內(nèi)國外，關(guān)于房地產(chǎn)定價方法和模型方面的書籍少之又少，相關(guān)的學(xué)術(shù)論文也較為缺乏。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不采取一些經(jīng)驗(yàn)方法來進(jìn)行估價，如成本法、比較法。這些方法由于缺乏科學(xué)的依據(jù)和理論的指導(dǎo)而往往不能真實(shí)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的真正價值和市場價格。

二、現(xiàn)有定價方法及其弊端

定價方法是企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實(shí)現(xiàn)定價目標(biāo)而給產(chǎn)品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價格的因素很多，但是企業(yè)在制定價格時主要考慮產(chǎn)品的成本、市場需求和競爭情況。房地產(chǎn)企業(yè)定價方法通常有成本導(dǎo)向定價、需求導(dǎo)向定價和競爭導(dǎo)向定價三類。

（一）成本導(dǎo)向定價。成本導(dǎo)向定價是以成本為中心，是一種按房地產(chǎn)企業(yè)意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。成本導(dǎo)向定價主要由成本加成定價法、目標(biāo)利率定價法和銷售加成定價法三種方法構(gòu)成。

（二）需求導(dǎo)向定價。所謂需求導(dǎo)向定價，是指以需求為中心，依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理解和需求強(qiáng)度來定價。其主要方法是理解值定法和區(qū)分需求定價法。

（三）競爭導(dǎo)向定價。競爭導(dǎo)向定價是企業(yè)為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法。它是以競爭者的價格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方的力量等情況，制定價格，以達(dá)到增加利潤、擴(kuò)大銷售量或提高市場占有率等目標(biāo)的定價方法。競爭導(dǎo)向定價有隨行就市定價法、追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價法兩種。

三、可比樓盤量化定價模型

（一）可比樓盤量化定價原理。近似于市場比較法。首先，選擇在地段、功能、定位檔次等因素與目標(biāo)樓盤類似，具有較強(qiáng)可比性的項(xiàng)目。其次，對可比樓盤的評判因子通過專家評分法量化處理，確定可比樓盤價與評判因素評分值的數(shù)學(xué)關(guān)系，將這樣數(shù)學(xué)的模型套用到目標(biāo)樓盤，尋求目標(biāo)樓盤售價。而市場比較法是指與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

（二）可比樓盤量化定價步驟

1、樓盤質(zhì)素考量指標(biāo)的構(gòu)成和權(quán)重確定。就一般而言，影響樓盤價格的因素主要有：地段、產(chǎn)品、環(huán)境、配套和服務(wù)五大類。在此五類因素基礎(chǔ)上可以再細(xì)化出若干項(xiàng)。

確定考量指標(biāo)后，要將指標(biāo)進(jìn)行量化需采用專家評分法，由若干資深專家對每項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重賦分，加權(quán)平均確定每個指標(biāo)的權(quán)重。針對地段、配套等指標(biāo)評價有指標(biāo)含義。參照指標(biāo)示意采用1～5分進(jìn)行評分。其中單項(xiàng)評分5分，表示樓盤該指標(biāo)的評判結(jié)果越好。實(shí)際評價時，每項(xiàng)指標(biāo)按照相互對比評分。如地段這個指標(biāo)，某個樓盤表現(xiàn)絕對的領(lǐng)先和突出就是5分，其他樓盤在該指標(biāo)上評分都相對其表現(xiàn)進(jìn)行，相對最差的為1分。

2、通過對可比樓盤質(zhì)素評分和價格的回歸分析，找到公式：Y＝a+bX。樓盤的價格和其本身質(zhì)素是存在一定關(guān)系的。通過可比樓盤質(zhì)素得分X和其樓盤價格Y，運(yùn)用最小二乘法建立一元線型回歸方程：

Y＝a+bX（1）

其中：Y為樓價；X為樓盤質(zhì)素評分。

3、將本案的質(zhì)素得分Xf，帶入公式，則Yf=a+b×Xf，可以得出目標(biāo)樓盤F的價格。假設(shè)樓盤A、樓盤B、樓盤C、樓盤D為已知樓盤，樓盤F為所求價格的目標(biāo)樓盤。

4、考慮一些未來事件對房價的影響，需要對價格進(jìn)行一定的修正。首先確定未來事件，其次估算事件對房價影響浮動程度，最后預(yù)測事件發(fā)生概率。如式（2）修正目標(biāo)樓盤價格：

Y=Yf+Y（V）+Y（S）+Y（Z）（2）

Y（V）、Y（S）、Y（Z）為未來事件對房價的影響。

假設(shè)有若干相互獨(dú)立的事件（這些事件相互之間對房價的影響不會產(chǎn)生重疊。比方說在考慮隨著時間因素房價上漲的時候就不能考慮因?yàn)榈缆沸尥ㄔ斐煞績r上漲的因素），按照未來事件對房價影響的期望值對房價進(jìn)行時間的修正，可以求出未來事件對價格的時間修正值Y（V）、Y（S）。

四、結(jié)束語

可比樓盤量化定價方法適用于拿地前預(yù)案、新項(xiàng)目一期定價、市場變化等決策難度高的項(xiàng)目，或無經(jīng)濟(jì)模型指標(biāo)參考情況下的定價。它是和周邊樓盤、競盤比較定價，相對科學(xué)，有理論支撐，考慮了未來事件對房價的影響，但受主觀打分影響較大，因主觀認(rèn)識偏差可能變成數(shù)字游戲；不能完全覆蓋市場方面的影響。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]韓劍鳴.房地產(chǎn)定價模型的研究.寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2006.3.

[2]王維安，賀聰.房地產(chǎn)價格與通貨膨脹預(yù)期.財經(jīng)研究，2007.12.

[3]中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會.房地產(chǎn)二估價理論與方法.中國物價出版社，2007.5.

[4]韓伯棠.房地產(chǎn)定價模型及應(yīng)用.北京理工大學(xué)出版社，2006.

[5]麥肯齊.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.

[6]袁桂芹，周繼遠(yuǎn).論商品房價格的合理確定.山東建材，2005.3.

[7]王磊.濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)公司臥龍花園商品房定價策略研究.西安理工大學(xué)碩士論文，2006.