當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)策

郝　杰　袁明清

提要本文簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系，通過對(duì)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，指出物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，然后提出了解決其發(fā)展中出現(xiàn)相應(yīng)問題的解決方法，即全過程介入、規(guī)?；?jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、注重物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)等。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

我國(guó)物業(yè)管理自20世紀(jì)八十年代初起步，至九十年代，特別是鄧小平南巡講話后，在房地產(chǎn)熱潮推動(dòng)下，呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮，人們對(duì)生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國(guó)物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互補(bǔ)作用

（一）房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理，是對(duì)已形成并投入使用的場(chǎng)地和設(shè)施的管理，而這些場(chǎng)地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。實(shí)踐證明，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中不同的環(huán)節(jié)，是兩個(gè)關(guān)系密切、分工合作的行業(yè)，可以預(yù)見物業(yè)管理無論在房地產(chǎn)開發(fā)的前期項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是施工建設(shè)、交房入住、品牌支撐等方面，都將扮演越來越重要的角色，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響力也會(huì)越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)商也將越來越重視物業(yè)管理的作用。

（二）良好的物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有促進(jìn)作用。物業(yè)管理的目的是使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長(zhǎng)了房屋的壽命，提高人民居住水平，提高房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施壽命期、降低質(zhì)量和綜合成本最終使房地產(chǎn)保值增值。有關(guān)調(diào)查表明，買房時(shí)，人們?cè)陉P(guān)心房?jī)r(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì)解除消

費(fèi)者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題

（一）建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。近年來，有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。全國(guó)各地媒體屢發(fā)物業(yè)管理負(fù)面新聞，物業(yè)管理投訴率居高不下，出現(xiàn)了很多問題，如一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)管理帶來困難；物業(yè)管理企業(yè)價(jià)格法律、法規(guī)意識(shí)淡薄，對(duì)價(jià)格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多收費(fèi)或亂收費(fèi)，加重了住宅產(chǎn)權(quán)人、使用人的負(fù)擔(dān)等?？傊?，建設(shè)與管理之間缺乏有效銜接。

（二）對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)模糊。物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人委托，按國(guó)家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對(duì)物業(yè)管理的概念認(rèn)識(shí)不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)換個(gè)牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國(guó)多數(shù)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

（三）缺乏公平的市場(chǎng)環(huán)境。我國(guó)物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務(wù)手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢(shì)力范圍，存在市場(chǎng)壁壘。同時(shí)，還有很多是由國(guó)有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，仍然運(yùn)用國(guó)企優(yōu)勢(shì)，尚未真正建立起社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制。這些都是不利于公平競(jìng)爭(zhēng)的。

三、解決物業(yè)管理發(fā)展問題的對(duì)策

（一）在房地產(chǎn)開發(fā)各階段全過程介入。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務(wù)，它對(duì)產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權(quán)，因此物業(yè)管理必須提前啟動(dòng)、全程介入，貫穿到房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段。

1、決策立項(xiàng)階段。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，立項(xiàng)階段特別重要。由于房地產(chǎn)建設(shè)有一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的周期，且市場(chǎng)變化快，如能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前瞻性的研究，準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)，該項(xiàng)目才有可能按既定的計(jì)劃實(shí)施下去，最后獲得成功。物管企業(yè)直接與業(yè)主打交道，對(duì)物業(yè)銷售的定位、業(yè)主的需求、業(yè)主對(duì)物管的要求等有較深刻的認(rèn)識(shí)。物業(yè)管理人是開發(fā)商和市場(chǎng)之間的橋梁。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)來看，已有一些開發(fā)商讓物業(yè)管理直接參與項(xiàng)目的立項(xiàng)分析、小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等，從而更有效地把握市場(chǎng)脈搏，迎合市場(chǎng)需求。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅要從建筑總體布局、使用功能、環(huán)境布置的方面來考慮，而且要從有利于物業(yè)管理的角度來安排。物業(yè)管理公司作為物業(yè)的維護(hù)者，在長(zhǎng)期的實(shí)踐工作中對(duì)物業(yè)出現(xiàn)的種種問題了解比較清楚，而且在關(guān)系到切身利益的情形下，他可能比工程設(shè)計(jì)人員和開發(fā)商要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、周密。因此，物業(yè)管理公司超前介入房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以完善規(guī)劃設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。

3、建設(shè)階段。物業(yè)管理公司必須長(zhǎng)期應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題，提供的是一種“長(zhǎng)效服務(wù)”，必須為以后的維修服務(wù)著想。因此，他們必須參與工程建設(shè)，了解該物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續(xù)服務(wù)工作。與此同時(shí)，結(jié)合物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能從實(shí)際使用角度提出對(duì)工程核心部位施工質(zhì)量控制的意見。另外，物業(yè)管理公司參與施工管理有利于物業(yè)的良性開發(fā)。對(duì)開發(fā)商來說，使工程多了一份質(zhì)量保證，同時(shí)又保證了建筑移交和今后物業(yè)管理的連續(xù)性，有利于提高工質(zhì)、工期及售后服務(wù)等方面的信譽(yù)。

4、營(yíng)銷階段。物業(yè)管理已越來越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務(wù)。據(jù)專家評(píng)論，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價(jià)值的20%～30%，而且越來越多的房地產(chǎn)投資者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費(fèi)的重要選擇因素。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，在房地產(chǎn)開發(fā)中將發(fā)揮越來越重要的作用，甚至成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的品牌。如，讓消費(fèi)者信賴的中海外、萬科地產(chǎn)除了有成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，很大程度也歸功于物業(yè)管理的品牌。

（二）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)規(guī)模化。一般來說，有規(guī)模或規(guī)模大的物業(yè)雖配置多、開支大，但它所服務(wù)的對(duì)象也更多，故比沒有規(guī)?；蛞?guī)模小的平均成本還是要低。物業(yè)管理行業(yè)要在建立健全企業(yè)化經(jīng)營(yíng)體制的基礎(chǔ)上，通過橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展的有效擴(kuò)張，有效降低成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

（三）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化。用新的政策、法規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè)，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下鍛煉和完善自己，成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的市場(chǎng)主體，培養(yǎng)其生存和發(fā)展的能力，尋找適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的經(jīng)營(yíng)方法，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，由企業(yè)遵循市場(chǎng)規(guī)律辦事，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展，把企業(yè)不斷推向前進(jìn)。

四、結(jié)語

總之，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。我國(guó)未來的物業(yè)管理，應(yīng)是專業(yè)化、綜合性涉及物業(yè)建設(shè)與使用全過程的服務(wù)與管理；未來物業(yè)管理的發(fā)展，應(yīng)與人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)，并在發(fā)展中逐步實(shí)現(xiàn)“規(guī)范化”，使物業(yè)管理業(yè)真正成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)能夠持久、穩(wěn)步發(fā)展的獨(dú)立行業(yè)。

（作者單位：1.重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院；2.北京華商建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司）

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