２００９年房地產(chǎn)市場形勢分析

閆旭紅

一、回顧2008年全年房地產(chǎn)市場特征

(一)房屋價格漲幅回落

各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落，2008年8月份70個大中城市房價出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。2008年，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.47％，漲幅比2006年下降1.1個百分點。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07％和6.2％。從環(huán)比來看，2008年70個大中城市房屋銷售價格下降0.3％，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7％和0.2％，90平方米以下商品住宅價格比年初下跌1.2％。

(二)商品房交易量持續(xù)下降

2008年，商品房銷售面積持續(xù)下降。下降幅度逐月增加。1-11月，商品房銷售面積49148.38萬平方米，同比減少18.3％，增幅減少48.8個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積為13716.96萬平方米，同比減少19.4％；期房銷售面積為35431.42萬平方米，同比減少17.9％。商品房銷售面積降幅逐月增加，由1-2月份的4.2％降為1-11月份的18.3％。40個重點城市中，有1／4的城市商品房銷售面積同比下降40％以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)商投資規(guī)模縮減

受需求市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降，從2008年2季度就開始顯現(xiàn)。4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意原的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長，2008年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為29596.42萬平方米，同比減少5.6％，增幅比去年同期減少22.5個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積19343.91萬平方米，同比減少2.5％。

二、2009年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

(一)上半年緩降、調(diào)整

1消化空置商品房，開發(fā)商只有降價促銷。2006和2007年商品房屋新開工面積都保持了將近20％的較大增幅，按照建設(shè)周期推算，2009年商品房屋竣工面積增幅將會有較大幅度增加。由于2008年房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近20％，決定了2009年進入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會有較大幅度增加?？罩梅课葜苯有纬煞康禺a(chǎn)市場的當(dāng)期供給，在空置房屋沒有被很好消化以前，商品房屋新開工意愿將會下降。以減少房地產(chǎn)市場的后期供給，促進市場供求平衡。

在央行連續(xù)降息、二手房交易營業(yè)稅降低、二套房貸政策的松綁以及四大銀行集體“放行”存量房貸7折優(yōu)惠等等一系列政策出臺后，購房者的購房負(fù)擔(dān)的確較之前大幅減輕。但真正有效地刺激觀望的人們出手購房，則有賴于人們消費信心的逐漸恢復(fù)，有賴于開發(fā)商實實在在的降價促銷。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身調(diào)整，異購或重組以適應(yīng)市場。2008年，受開發(fā)信貸增長下降和需求市場衰退的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)60％的資金供給源(國內(nèi)貸款、個人按揭貸款、定金及預(yù)收款)都為負(fù)增長，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會面臨資金困境。未來企業(yè)并購重組將會增加。

(二)下半年房價趨向穩(wěn)定

短期來看，已經(jīng)頒布的減息、稅費優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價的穩(wěn)定，2009年上半年在“保增長”的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會有處于房價穩(wěn)定的政策出臺。從影響房地產(chǎn)市場的長期因素看，第三次“嬰兒潮”出生的大量80后年輕人的結(jié)婚需求，將會有利于近幾年住房剛性需求的增加，過去5年經(jīng)濟高速增長形成的居民財富積累的基礎(chǔ)，都會對促進房價的穩(wěn)定起到積極作用。

當(dāng)前形勢下，形成房價下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟的下行、經(jīng)濟適用房建設(shè)力度加大帶來的增加市場供給預(yù)期、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革帶來的土地供給層面的長遠(yuǎn)影響等等。

在一系列擴大內(nèi)需保增長的政策作用下，預(yù)計2009年3季度宏觀經(jīng)濟將出現(xiàn)回暖，同時經(jīng)濟適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響有限，上述促進房價穩(wěn)定因素的影響將會大于房價下行因素的影響，預(yù)計2009年下半年房價將會止跌企穩(wěn)。