談閑置土地的處置辦法

[摘 要]通過對閑置土地定義及其成因的分析，對如何處置閑置土地主要從等執(zhí)法必嚴、建設用地供應動態(tài)監(jiān)測、盤活開發(fā)商囤積的土地等幾方面入手。

[關鍵詞]閑置土地 盤活 處置

作者簡介：呂美霞，1972年11月，女，畢業(yè)院校：天津城市建設學院，本科，房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，工作單位：天津市國土資源和房屋管理局寶坻區(qū)國土資源分局。

當前，我國正在步入工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的時期，建設用地呈現(xiàn)供需緊張和閑置浪費并存的局面。土地的大量閑置造成了諸多不良影響，直接導致土地低效利用和資源的浪費。2008年，國務院下發(fā)了《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，明確要求嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策。如何加強閑置土地管理，成為我們所面臨的一個新問題。

根據(jù)閑置土地處置辦法（國土資源部第5號令）第二條，閑置土地指土地使用者依法取得使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：

（一）國有土地有償使用合同或建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或土地行政主管部門建設用地批準頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設的；

（二）已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

土地閑置有多方面的原因，既有用地者方面原因造成的，更有歷史原因形成的閑置土地：①城市政府過度強調城市土地的成片開發(fā)，從而導致越來越多大塊宗地的出讓，使得開發(fā)商難以在短時間內全部開發(fā)；②地方政府城市規(guī)劃使得原來協(xié)議約定好的項目無法通過審批，隨著土地一級市場的建立，土地的商品價值得到市場的確認，土地市場供不應求的狀況導致閑置土地的當前市場價格遠高于當初的供給價格，價格的巨大差異給閑置土地使用者帶來了潛在的獲利機會，但由于目前土地二級市場建立的滯后，迫使開發(fā)商持地觀望再轉讓或開發(fā)，以取得更高的收益；③開發(fā)商由于資金緊張，無法開工，導致土地閑置；④由于城市的發(fā)展，拆遷過度造成的拋荒土地、年久失修的破敗房屋、停工待料的爛尾樓、廢棄的工廠、長期不用的倉庫等等。

土地閑置已成為影響我國現(xiàn)階段社會經(jīng)濟發(fā)展的突出問題，為加強土地利用和閑置土地管理，可通過建立健全相關法律法規(guī)，完善管理制度，以便充分發(fā)揮土地資源效益最大化幾方面入手。

1．對于閑置土地，應按照《閑置土地處置辦法》等相關法律法規(guī)的規(guī)定嚴格執(zhí)行，不能走過場，要落實到實處，真正做到執(zhí)法必嚴。

2．開展建設用地供應動態(tài)監(jiān)測工作。建立土地利用供應動態(tài)監(jiān)測基礎數(shù)據(jù)采集、更新、傳輸?shù)拈L效機制，并充分利用間接管理手段、動態(tài)管理機制和事后監(jiān)督檢查加強對用地主體監(jiān)管，形成日常監(jiān)管與專項監(jiān)管并存的新格局。無論是收取土地閑置費還是閑置兩年后無償收回都是事后查處，是對資源、資金、人力、物力的巨大浪費，實行動態(tài)監(jiān)測，使監(jiān)管前移，對閑置土地進行全過程、多層次的跟蹤、督查，實現(xiàn)對建設用地開發(fā)建設的時時監(jiān)控。建立健全土地閑置預防體系和土地閑置處置體系，完善閑置土地的相關法律法規(guī)體系，修訂統(tǒng)一的閑置土地情形認定標準，建立建設用地開發(fā)利用巡查制度，全面提升土地開發(fā)利用情況的信息公開程度，為社會監(jiān)督土地閑置提供順暢的渠道。

3．在我國當前的市場背景下，切實盤活城市閑置土地，尤其是開發(fā)商囤積的房地產(chǎn)開發(fā)用地，讓這部分土地順利的進入市場，增加房地產(chǎn)用地的供應，這樣可以從源頭（土地）上實施房地產(chǎn)宏觀調控，切實落實我國土地利用的基本國策，實施土地資源的節(jié)約集約利用，確保國有土地資產(chǎn)的不流失。由于開發(fā)商主觀原因造成的閑置土地，按照規(guī)定收取土地閑置費，規(guī)定在限定時間內開發(fā)，逾期不開發(fā)的可允許其與其他單位合作開發(fā)或進行轉讓，同時重新限定其開發(fā)用途，并由政府退還由于開發(fā)用途改變所造成的土地出讓金差價，或者由政府納入儲備范圍，限定開發(fā)用途進行出讓，或者允許其進行轉讓，同時限定其轉讓后的開發(fā)用途，并退還由于開發(fā)用途改變所造成的土地出讓金差異。

4．市區(qū)土地資源的閑置或者被拋荒并非一蹴而就，大多數(shù)是在眾目睽睽之下，卻又在人們不知不覺的情況下，經(jīng)過幾個階段的逐漸發(fā)展而成，短的有幾年，長的十幾年甚至更長。市區(qū)內被拋荒和閑置的土地資源是城市發(fā)展的一個寶，其地理位置往往十分重要，一旦得到開發(fā)，必將會造福于城市居民，有利于城市的健康發(fā)展。由此看來，所謂“閑置”和“拋荒”并不是“不想要”，更不是“不需要”，而且完全可以避免。市區(qū)被閑置和拋荒的土地資源并非如其表面那樣分文不值，均有其內在的市場價值和使用價值，只要處理得當，可以暫時移做他用。

5．運用出讓合同的約束力處理閑置土地。在處理閑置土地的措施上，完全通過閑置土地的認定等方式對閑置土地進行處置，不論在政策上還是在操作上都有一定的難度，且影響處置的效果和進程。而依照出讓合同的要求來處置，則依法依規(guī)且有效。因為土地出讓合同中的一系列條款本身就具有一定的約束力，當事人違反了相關條款，就可以解除合同，收回土地。

6．建立閑置土地退地制度。對未達到法定閑置標準，但已造成閑置的土地，鼓勵用地單位與政府協(xié)商將土地退還國家，并獲得原支付的土地出讓金或土地取得費用的退款。對未滿年的法定閑置土地，在依法處罰的前提下，允許用地單位與政府協(xié)商退還土地，并獲得扣除土地出讓金或土地取得費用的退款。對因利用不合理造成部分土地閑置浪費的，允許用地單位將閑置浪費的部分轉讓或以剩余使用年限的土地市場價格協(xié)商退還國家。