淺析我國現(xiàn)代的土地抵押制度

魏靈紅

鄒平縣國土資源局256200

摘要：土地在社會主義經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的過程之中起著舉足輕重的作用，他已經(jīng)被人們列入到了資產(chǎn)行列來進(jìn)行科學(xué)的管理了，這樣就能夠充分發(fā)揮它在國民經(jīng)濟中的經(jīng)濟杠桿作用。同時結(jié)合我對土地管理了解的一些知識，對土地抵押權(quán)的概念和法律特征進(jìn)行了解析，對土地抵押權(quán)的客體范圍、登記制度及土地抵押權(quán)的消失進(jìn)行闡述，并對土地抵押權(quán)制度中幾個需要思考的問題略作探討。

關(guān)鍵詞：土地抵押權(quán)效力土地抵押權(quán)登記 土地使用權(quán)

要了解土地抵押，那你必須得明確他的概念：

一、土地抵押權(quán)的概念在我國，土地抵押是指在法律允許的范圍內(nèi)，土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)作為債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不償還其債務(wù)時，債務(wù)人有權(quán)根據(jù)抵押合同來處理抵押土地的使用權(quán)。其中，抵押人是提供土地使用權(quán)做擔(dān)保的，而抵押全人是接受土地使用權(quán)擔(dān)保的人。土地抵押權(quán)他是一種權(quán)利，具體就是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對所抵押的土地使用權(quán)所享有的處分權(quán)等相關(guān)權(quán)利。在我國的現(xiàn)行法律之中沒有明確規(guī)定對土地使用權(quán)意外的其他土地他項權(quán)利，只是允許土地使用權(quán)抵押。

二、土地抵押權(quán)具有一定得法律特征：

第一，土地抵押權(quán)在具有土地他項權(quán)利的的同時還具有擔(dān)保物權(quán)，在我們國家的法律中國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)都可以作為抵押財產(chǎn)，因此土地抵押權(quán)在此看來是一種擔(dān)保物權(quán)，同時土地抵押權(quán)是設(shè)立于土地使用權(quán)至上的權(quán)利，又是一種土地他項權(quán)利，因此對土地抵押關(guān)系的調(diào)整，不要適合僅土地法的規(guī)定，也要實用于擔(dān)保法的規(guī)定。

第二，土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但兩者又有著密切的聯(lián)系，這種關(guān)系的發(fā)生必須要以土地使用權(quán)的的現(xiàn)實存在為前提的，因此在作出收回土地使用權(quán)時，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面，這種關(guān)系的實現(xiàn)必然會導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動。

第三、當(dāng)債務(wù)人在抵押合同期限內(nèi)對債務(wù)義務(wù)不履行，抵押權(quán)人有權(quán)利起訴債務(wù)人，并取得對土地使用權(quán)的處理權(quán)利。

第四、土地抵押權(quán)的的確立必須訂立書面的抵押合同，在簽訂合同的同時進(jìn)行抵押權(quán)抵押登記，抵押合同從登記之日起生效。土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力，它是通過變更土地權(quán)益歸屬來實現(xiàn)對債權(quán)的保障，而并不是直接對土地的占有利用。因此，也就沒有對土地使用的權(quán)利。

第五、當(dāng)債務(wù)人在抵押合同期限內(nèi)未把賬務(wù)還清，抵押權(quán)人有權(quán)利對抵押的土地進(jìn)行處理，也與權(quán)利把土地的使用權(quán)利轉(zhuǎn)讓給其他國家公民。

第六、在抵押合同期間之內(nèi)，當(dāng)土地使用權(quán)的價值或者使用權(quán)受到抵押人侵犯時，抵押全人有權(quán)利利用法律手段給予制止。

當(dāng)然了，土地抵押制度不會僅僅上面的幾條幾款，但是在這里我也只能把最基本的制度提一下，具體詳細(xì)制度，請大家參照國家關(guān)于土地抵押制度的法律法規(guī)。

四、土地抵押權(quán)制度的登記和消滅

1、土地抵押登記具有很強的警示效力土地抵押權(quán)登記的目的是讓公眾了解該抵押權(quán)的變動情況，自己決定是否進(jìn)行有關(guān)的法律行為。

2、辦理抵押權(quán)登記，根據(jù)我們國家的法律，首先當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的土地使用權(quán)情況進(jìn)行地價評估、鑒定抵押合同，在此之后抵押人和抵押人權(quán)應(yīng)該在十五個工作日內(nèi)攜帶當(dāng)事人身份證、土地使用證、堅定抵押合同等共同到土地管理部門進(jìn)行抵押登記。最后，土地管理機關(guān)會根據(jù)兩人簽訂的資料進(jìn)行審查，最終進(jìn)行登記注冊，核發(fā)《土地他項權(quán)利證書》

3、土地抵押合同自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權(quán)登記后，就具有一定的效力，其具體效力表現(xiàn)可以參考《擔(dān)保法》，這里就不一一介紹了。

土地的消滅是在土地抵押合同到期或者在合同期限內(nèi)遇到特殊情況后的一種表現(xiàn)形式，當(dāng)遇到以下情況的時候土地抵押權(quán)消滅就形成了：

1、當(dāng)債務(wù)人在抵押合同簽訂期限內(nèi)已經(jīng)把所有的債務(wù)清償完畢，同時在合同期限內(nèi)也沒有違反具體的項目制度，這是土地抵押權(quán)自行消滅的最基本的形式。

2、在我們的社會主義經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的過程中，城市的擴建、政府部門的大型工程都需要征用或多或少的土地，當(dāng)被抵押的國有土地使用權(quán)或集體土地使用權(quán)被國家收回、征用或者期限屆滿。此抵押權(quán)自行消滅。

3、當(dāng)?shù)盅喝嗽诤贤炗喥谙迌?nèi)不履行償還債務(wù)，或者在抵押合同期限內(nèi)宣告破產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)力按照抵押合同和相應(yīng)的國家法律處理抵押財產(chǎn)，此抵押權(quán)自行消滅。

4、在抵押合同之中有無效事宜的，同時進(jìn)一步被鑒定部門確定的，此抵押權(quán)自行消滅。

五、抵押制度在現(xiàn)實的操作中遇到的問題：

1、在我國，土地抵押權(quán)就是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，在我們國家的現(xiàn)行法律法規(guī)之中對抵押制度中的土地抵押有很大的局限性，但是我們相信隨著社會的發(fā)展和社會主義經(jīng)濟體制的建立，我國法律法規(guī)會在不斷的完善的情況下一定能突破這個界限，把土地抵押權(quán)的客體擴大到其他土地項權(quán)利，只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項權(quán)利，就應(yīng)允許抵押，

2、我認(rèn)為我們國家的法律法規(guī)中在規(guī)定荒山、荒溝、等荒地的土地使用權(quán)抵押制度并不完善，我國規(guī)定要是想對荒溝、荒山等有土地抵押權(quán)必須對相應(yīng)的土地具有一定的承包經(jīng)營權(quán)，我認(rèn)為，此項規(guī)定不是很合理，法律法規(guī)應(yīng)該把此范圍擴大，應(yīng)該同時包括以購買、租賃、股份合作方式取得的土地使用權(quán)。

3、在我們國家的法律規(guī)定中無論什么原因土地使用權(quán)被收回的情況下，土地抵押權(quán)就會自行的消滅，我一直認(rèn)為這其中有一定的弊端：如果在抵押合同期限內(nèi)土地使用權(quán)被提前收回的話，其抵押人就是對合同履行不到位，違反了合同中的一些條款和制度，我認(rèn)為抵押權(quán)人要想要求優(yōu)先賠償?shù)那闆r下是可以得到優(yōu)先賠償?shù)摹Ｒ驗楫?dāng)土地使用權(quán)經(jīng)過抵押并經(jīng)登記后，抵押合同也就具有具有了一定的法律效力，在此法律效力的基礎(chǔ)上，在合同期限內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時，抵押權(quán)人取得優(yōu)先賠償是理所當(dāng)然的事。

4、第一，在我們國家的法律法規(guī)中并沒有對具有房產(chǎn)的抵押土地進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，這也是我們法律法規(guī)上的一大缺陷，當(dāng)?shù)盅和恋匚丛诘盅汉贤钠谙迌?nèi)自行消滅，這就會出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問題，而抵押土地上面的房產(chǎn)就會產(chǎn)生一定的糾紛，所以這就又必須要經(jīng)過有關(guān)政府進(jìn)行又一次的鑒定，所以這就給我們的抵押土地的消滅產(chǎn)生了巨大的阻礙，所以我們的法律法規(guī)應(yīng)該在抵押土地上的房產(chǎn)制度進(jìn)行進(jìn)一步的規(guī)定。第二，要抵押的土地未征得集體或政府同意進(jìn)行抵押是無效的。如果不嚴(yán)格按照上句話實施的話，就會在簽訂抵押合同之后無論是抵押人，還是抵押權(quán)人，集體，還是國家都會產(chǎn)生糾紛，如果是必須經(jīng)過國家審批才能抵押的土地被沒有履行正式手續(xù)抵押后，當(dāng)國家要征用次土地后，會對抵押權(quán)人造成嚴(yán)重的經(jīng)濟損失，同時也會對我們國家的抵押法律法規(guī)產(chǎn)生巨大的沖擊。

綜上所述，在我們這個社會主義制度轉(zhuǎn)軌的的大環(huán)境下，我們的土地抵押制度無論在土地抵押權(quán)的概念還是法律特征，還是土地抵押權(quán)的客體范圍、登記制度及土地抵押權(quán)的消失，都存在著一定的法律法規(guī)不完善的情況，在這種制度不完善的情況下難免會出現(xiàn)這樣那樣的土地抵押糾紛，這些糾紛會把我們制度的不完善的方面體現(xiàn)的淋漓盡致，在這些的土地抵押糾紛不斷發(fā)生的同時我們要對我們的制度進(jìn)行正確的審視，地方部門要根據(jù)產(chǎn)生的土地抵押糾紛總結(jié)經(jīng)驗，把這些寶貴經(jīng)驗反映給國家的主管部門，同時我們的國家的主管部門也要借鑒國外的土地抵押制度，綜合這些經(jīng)驗來把我們國家的土地抵押制度完善起來??！問題是難免的，關(guān)鍵是我們要正是問題，解決問題，只要我們有種執(zhí)著的精神，一切的問題都是會解決的，達(dá)到制度的最終完善！

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