全裝修商品住宅集成化管理模式

王　強

提要全裝修商品住宅是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。全裝修商品住宅在給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來發(fā)展機遇的同時，也對開發(fā)商的運作模式和管理組織等提出了挑戰(zhàn)。本文提出運用“綜合集成法”研究開發(fā)全裝修商品住宅，并探討我國全裝修商品住宅的集成化管理組織模型。

關鍵詞：全裝修商品住宅；綜合集成法；集成化管理；管理組織模型

中圖分類號：F287.8文獻標識碼：A

一、引言

全裝修住宅的推行意味著住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的延展，必然改變整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式，甚至引起整個住宅產(chǎn)業(yè)的革命。尤其對于開發(fā)商而言，全裝修住宅對產(chǎn)品的質(zhì)量、成本、生產(chǎn)進度、售后服務等提出了更高的要求，全裝修住宅開發(fā)過程中的不確定性因素增加，實施環(huán)節(jié)增多，操作難度增大，管理的復雜程度和成本增加，開發(fā)風險增大。要想提供一個社會認可、購房者及“各方干系人”均滿意、自身贏利的成品住宅，其必須摸索出

適合全裝修住宅的新開發(fā)模式、管理模式和組織模式，即必須構(gòu)建我國全裝修商品住宅的集成化管理平臺。

二、國內(nèi)外全裝修商品住宅現(xiàn)狀

早在半個世紀前，國外就已開始推行商品住宅全裝修模式，目前已發(fā)展到較為成熟的階段。歐洲國家從20世紀五十年代開始工業(yè)化住宅建設，大規(guī)模采用了工業(yè)化裝配，由此形成了完整的、標準化、系列化的住宅建設體系；日本的住宅全裝修與住宅產(chǎn)業(yè)化同步，始于20世紀六十年代初期。但是，進入八十年代后，國外住宅全裝修產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開始注重住宅的多樣化、功能化、奢華化和專業(yè)化。以美國為例，整個住宅建筑市場發(fā)育完善，專業(yè)化、商品化、社會化、產(chǎn)業(yè)化程度高，各種施工機械、設備、儀器等租賃化非常發(fā)達，混凝土商品化程度達到84%。其全裝修住宅功能齊備、質(zhì)量穩(wěn)定、效率極高而且價格適中。

在我國，商品住宅全裝修起步較晚，目前我國住宅市場上銷售的房屋大多為毛坯房。以最為領先的城市——上海為例，自2001年6月17日開始，上海全面推進新建住宅全裝修。2003年共落實住宅全裝修項目231個，計900萬平方米；2004年的全裝修住宅相當于全年開工量2，300萬平方米的40%；2006年初，上海市住宅發(fā)展局權(quán)威人士透露說，在2005年建設3.2萬套全裝修房的基礎上，2006年上海全裝修房達到10萬套。據(jù)統(tǒng)計，目前上海市中心城區(qū)新開發(fā)樓盤全裝修比例已達到50%以上。根據(jù)計劃，到2010年，全裝修住宅占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)將達到60%～70%，其他地區(qū)力爭達到30%～40%。

總結(jié)國外全裝修商品住宅發(fā)展的歷史，我們可以看出實行商品住宅全裝修是社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是住宅產(chǎn)業(yè)不斷成熟、不斷高效、不斷科學的必然趨勢。為了改變我國全裝修住宅產(chǎn)業(yè)這樣的現(xiàn)狀，建設部于2002年7月頒布的《商品住宅裝修一次到位實施細則》，明確了商品住宅裝修一次到位的概念，并在全國范圍內(nèi)推廣全裝修。

三、我國全裝修商品住宅開發(fā)中凸現(xiàn)的問題

商品房一次裝修到位，對于實現(xiàn)建立“資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會”具有直接作用。但對于全裝修房的質(zhì)量問題、驗收標準等，沒有相關的法律、法規(guī)和標準出臺，導致我國目前的全裝修住宅開發(fā)中仍存在以下主要問題：

（一）裝修質(zhì)量方面。對全裝修房的質(zhì)量問題，從工程實踐經(jīng)驗來看，主要有以下幾個方面：

1、設計質(zhì)量問題。主要表現(xiàn)為：功能設計不合理，節(jié)能、環(huán)保設計不到位，戶型設計不合理，建筑、裝修、機電等的系統(tǒng)化設計意識較差。

2、工程施工質(zhì)量問題。施工質(zhì)量是消費者最不滿意的一個方面，主要表現(xiàn)為：施工單位為過分節(jié)約成本，不嚴格按照國家規(guī)范、設計要求等進行施工。比如，墻面乳膠漆開裂、地板鋪裝不平整或有色差、衛(wèi)生間下水道不暢致使經(jīng)常泛出異味、門窗密合度差造成房屋雨水滲水等質(zhì)量通病十分普遍，由此造成業(yè)主的投訴數(shù)量不斷上漲。

3、裝飾材料品質(zhì)問題。主要表現(xiàn)為：施工單位使用的裝飾材料不環(huán)保、不合格、不節(jié)能，由此造成室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測無法滿足正常要求；另外，目前商品房的模數(shù)化水平低，不能實現(xiàn)材料部品的標準化和工廠化。

（二）合同履約方面。在合同履約方面，開發(fā)商不嚴格履行合同約定，擅自變更交樓裝修標準，使用劣質(zhì)或與合同約定不同品牌材料的情況時有發(fā)生，部分開發(fā)商提供的材料清單品類不詳盡，大多數(shù)只寫品牌而未標明材質(zhì)型號、規(guī)格和等級等明細；部分電器和裝飾材料雖是知名品牌，但采用的型號卻屬于該品牌的中低檔產(chǎn)品；有些甚至沒有材料清單。

（三）售后服務方面。在全裝修房售后服務上，實際現(xiàn)狀往往是，開發(fā)商、裝飾公司、物業(yè)等互相推諉，不及時解決問題的現(xiàn)象時有發(fā)生。《商品住宅裝修一次到位實施細則》明確規(guī)定，開發(fā)商是全裝修房裝修質(zhì)量的第一責任人，理應負責相應的售后服務。

（四）監(jiān)督管理方面

1、監(jiān)理單位的責任。監(jiān)理單位的監(jiān)管不力、徇私舞弊也是主要的原因。主要表現(xiàn)有：監(jiān)理工程師沒有對進場的材料、隱蔽工程等進行認真復檢，沒有嚴格的質(zhì)量控制措施等。

2、相關行政部門也要加強監(jiān)管，切實保護消費者合法權(quán)益。對于全裝修房，建筑部分的施工質(zhì)量必須經(jīng)過有資質(zhì)的第三方“建筑質(zhì)檢站”檢測合格后方可驗收，但裝修部分的質(zhì)量，缺少公正的第三方檢測和驗收制度，單憑開發(fā)商自律是不可能做到的。所以，建議應發(fā)展第三方驗房機構(gòu)。

（五）全裝修和節(jié)能、物業(yè)管理不能一步到位，難以形成合力。要大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑，就必須建立全裝修和節(jié)能、物業(yè)管理一步到位制度，推行建筑、結(jié)構(gòu)設計和室內(nèi)設計一體化，結(jié)構(gòu)施工和裝修、水電施工一體化，政府市場管理、協(xié)會行業(yè)管理和物業(yè)管理、裝修企業(yè)管理一體化。針對我國全裝修商品住宅開發(fā)中凸現(xiàn)的問題，筆者認為開發(fā)商應轉(zhuǎn)變運作和管理模式，尋找新的利潤增長點，采用綜合集成法進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)；國家相關部門也應盡快出臺相關的法律、法規(guī)和驗收標準，應積極構(gòu)建全裝修商品住宅的集成化信息管理平臺，以保證我國全裝修商品住宅沿著環(huán)保、節(jié)能、高質(zhì)、高效的方向發(fā)展。

四、全裝修商品住宅集成化管理組織模型的構(gòu)建

從毛坯房二次裝修到商品房一次裝修到位，涉及到民生和千家萬戶的切身利益，牽扯到設計、施工、開發(fā)、監(jiān)督管理、質(zhì)量備案、消費者、投資者、承包商、材料商、政府、社團、金融、保險等方方面面，是一項復雜的系統(tǒng)工程?；诙嗄觏椖抗芾淼膶嵺`經(jīng)驗，筆者認為開發(fā)商要建造出多方滿意且自身贏利的全裝修住宅產(chǎn)品就必須實行集成化管理。集成化管理的相關課題和方法研究成為當前工程建設領域和國際研究領域的重要課題和研究熱點。據(jù)此，構(gòu)建了全裝修商品住宅的集成化管理模型（圖1），主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：

（一）全生命周期集成化管理

1、產(chǎn)品設計集成化。開發(fā)商作為系統(tǒng)的組織者，在進行產(chǎn)品策劃時，需要同時組織建筑師、室內(nèi)設計師、部品制造商共同完善全裝修住宅產(chǎn)品的設計，形成從規(guī)劃、建筑、景觀到裝修、水電氣設計、室內(nèi)陳設、室內(nèi)綠化等各個設計環(huán)節(jié)既注重專業(yè)分工，又注重系統(tǒng)集成的總體設計。

2、施工階段集成化。主體、機電施工前應組織各個專業(yè)進行圖紙的集中會審，施工時應按照各方確認的最終圖紙做好充分、正確的預留、預埋工作，智能化等綜合布線系統(tǒng)必須與建筑和裝修協(xié)調(diào)等，施工過程中發(fā)現(xiàn)問題應及時與有關專業(yè)協(xié)調(diào)，并且裝修設計施工人員要提前參與到主體結(jié)構(gòu)驗收標準的制定和驗收工作中去。由此建立全生命周期、全員參與的各項目集成化管理制度。

3、運營管理集成化。建立政府市場管理、協(xié)會行業(yè)管理和物業(yè)管理、裝修企業(yè)管理一體化的集成化管理制度。

總之，全裝修住宅項目各階段、各專業(yè)的工作既相對獨立又相互聯(lián)系，因此需要開發(fā)商有很強的管理力量，統(tǒng)一規(guī)劃，全盤考慮，選擇合適的發(fā)包模式（如裝修設計、施工與采購一體化，土建、機電與裝修設計施工一體化），理順工作關系。

（二）項目各方干系人集成化管理。為保證全裝修商品住宅的質(zhì)量，減少消費者投訴，就應建立包括投資商、開發(fā)商、政府監(jiān)督部門、咨詢單位、設計單位、施工單位、供貨前段單位、消費者等項目各方干系人在內(nèi)的集成化管理。

五、結(jié)束語

全裝修住宅項目是一個系統(tǒng)工程，各階段、各專業(yè)內(nèi)容前后聯(lián)系、互為條件、相互制約。運用全裝修商品住宅的集成化管理模型，不僅對全裝修住宅項目的全過程實施了統(tǒng)一規(guī)劃和一體化管理，而且還把聯(lián)系緊密的專業(yè)內(nèi)容進行集成，從而實現(xiàn)了整體最優(yōu)。

（作者單位：重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院）

參考文獻：

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