樓市過冬

顧海波

2009年中國樓市下跌已成定局，呈現(xiàn)“急跌到位”和“縮量陰跌”兩種走勢。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2008年11月底，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1——10月提高2.2%。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%。這似乎意味著中國樓市囤房囤地現(xiàn)象以及隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的蔓延而逐漸嚴(yán)重。

近幾年由于人民幣升值和房價(jià)大幅飆升，使得大量國內(nèi)外投機(jī)客蜂擁而至。根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，僅2008年上半年外資整幢收購上海物業(yè)的資金高達(dá)100億元。豐厚的利潤客觀上使市場需要一個(gè)獲利回吐的過程，同時(shí)房租和房價(jià)的失衡（房租收入已抵不上利息的支出，租房收入在2%——3%），一旦美元停止貶值或全球經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴蔓延，國內(nèi)外樓市資金大規(guī)模的流出和樓市的劇烈波動(dòng)將不可避免。

值得注意的是，大部分上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都在0.3以下，資產(chǎn)負(fù)債率60%以上，資金普遍偏緊；同時(shí)全國商品房銷售速度的嚴(yán)重萎縮，開發(fā)企業(yè)受到資金鏈和銷售萎縮的雙重?cái)D壓，將倒逼企業(yè)加快推盤和降價(jià)銷售。

就拿上海來說，2008年1——11月，上海新建商品房銷售1955萬平方米，其中商品住宅銷售1718萬平方米，分別同比下降40.9%和43.1%；二手房買賣1277萬平方米，同比下降30.3%，其中二手住房1010萬平方米，同比下降35.8%。房價(jià)從“高位放量”到“高位縮量”，上海房價(jià)的階段性頂部似乎已經(jīng)形成。

目前上海房產(chǎn)供應(yīng)市場一、二手房的比例在1：5左右，上海平均一手住房竣工量在2000萬平方米左右，而市場的可供二手房在1億平方米左右，這意味著上海至少在5年內(nèi)土地和住房不會(huì)稀缺。供大于求尤其是受政府最近將房地產(chǎn)營業(yè)稅征收年限由5年改為２年、降低樓市稅費(fèi)和貸款利率等“利好”刺激，大量獲利豐厚的二手房涌出，房價(jià)的下行空間被打開。

此外，2008年第四季度，在上海的古北、龍柏和金匯等處租住的韓國人，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，出現(xiàn)經(jīng)營不善的企業(yè)比比皆是，因此，拋房和退租比較普遍，此風(fēng)是否會(huì)進(jìn)一步蔓延，還有待觀察。

筆者認(rèn)為，２０09年中國樓市下跌已成定局，由于各地樓市價(jià)格和各地政府“托市”力度不同而大致呈現(xiàn)以下兩種軌跡：

其一，急跌到位。這樣的走勢雖然看似比較“恐怖”，但時(shí)間較短，如珠三角樓市?，F(xiàn)在房價(jià)離去年最高點(diǎn)跌了30%左右，再跌個(gè)10％－20%基本就探底，待經(jīng)濟(jì)整體回暖、房價(jià)與老百姓有效需求逐漸匹配、以及樓市泡沫被擠出后，樓市會(huì)在一兩年內(nèi)企穩(wěn)并逐漸回升，但要恢復(fù)到２０07年的非理性飆升是不可能的。

其二，縮量陰跌。這樣的走勢調(diào)整周期較長（兩三年或更長），調(diào)整過程較復(fù)雜和反復(fù)。其間會(huì)有相當(dāng)一部分中低收入者為高房價(jià)埋單，主要發(fā)生在房價(jià)收入比嚴(yán)重超過國際標(biāo)準(zhǔn)、地方政府“托市”較積極、投機(jī)過度和保障住房嚴(yán)重滯后地區(qū)。

2009年至2011年，中央財(cái)政將投資9000億元，用于廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造。伴隨著經(jīng)濟(jì)適用房上市，將改變對(duì)整個(gè)樓市的價(jià)格預(yù)期，必將稀釋過高的房價(jià)，對(duì)緩解住房的供需矛盾起到一定效果。（作者為中國房地產(chǎn)界評(píng)論員、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師）