樓市將階段性見頂

龍　斌

樓市最有效力的政策是改變預(yù)期的政策。

最近,銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知并多次表態(tài),要求嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸有關(guān)政策不動(dòng)搖,要求商業(yè)銀行重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套自住住房的貸款需求,保障廣大居民真實(shí)首套購(gòu)房需求,不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),抑制過度的炒房投機(jī)行為,維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

本次監(jiān)管部門重申二套房貸政策的背景,恰恰是樓市再次進(jìn)入又一個(gè)高漲的時(shí)期,類似2007年年中的情形。而2007年“9.27”新房貸政策出臺(tái)帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊還記憶猶新,此次收緊二套房貸會(huì)不會(huì)帶給市場(chǎng)新的一波沖擊?

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)很清楚的現(xiàn)象:

首先,5、6月份以來,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷走高,漲速加快。不少城市的很多區(qū)域樓價(jià)漲到比歷史最高位的2007年9、10月還高。近期樓市普漲、補(bǔ)漲并存,且有加速跡象;

其次,投資性購(gòu)房比例不斷上升,與換房需求一道主導(dǎo)市場(chǎng),普通工薪層的剛性需求比重下降。在社會(huì)通脹預(yù)期加強(qiáng)的情況下,投資情緒受到影響,入市變得積極起來。與投資、多次置業(yè)入市增多形成對(duì)照的是,各大城市(特別是在核心區(qū)域),越來越多的普通工薪階層的首次置業(yè)人群被擋在高樓價(jià)市場(chǎng)以外,3、4月份剛性需求主導(dǎo)的市場(chǎng)讓位給了投資、換房;

第三,地王不斷涌現(xiàn),強(qiáng)化了市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期,反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性充沛、信心爆棚的特點(diǎn)。

“樓價(jià)快漲”、“投資居高”、“地王不斷”這些特點(diǎn)與2007年年中的樓市非常相似,當(dāng)然也有不同的地方,例如投機(jī)比例不如2007年高、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境也不同、市場(chǎng)不如2007年那樣對(duì)漲價(jià)的預(yù)期集中,等等。

盡管如此,從市場(chǎng)走勢(shì)來看,無法排除樓市有進(jìn)一步炙熱、或者瘋狂的可能,其實(shí)上半年市場(chǎng)不斷走高,與房貸支持、特別是二套房貸普遍執(zhí)行較松有直接關(guān)系,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升的話,投資行為特別是短期炒樓行為,帶給房貸的風(fēng)險(xiǎn)客觀上大大上升,因?yàn)橐坏┦袌?chǎng)波動(dòng)加大,例如2008年很多地區(qū)的樓盤下跌超過30%,投資者和短期炒樓者就可能斷供走人。銀監(jiān)部門在市場(chǎng)開始有些過熱的時(shí)候重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策,可謂正當(dāng)其時(shí)。

目前來看,二套房貸政策杭州第一個(gè)開始執(zhí)行,一旦各個(gè)城市嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸政策”,包括實(shí)施“首付四成以上”、“利率上浮1.1倍”,最明顯的市場(chǎng)效應(yīng)將是投資行為直接受到打擊,投資成本會(huì)因?yàn)槭赘短岣摺⒗噬细≈竺黠@提高,最重要的是,投資者關(guān)于樓市會(huì)一直將漲的預(yù)期可能發(fā)生改變。而如果投資行為減少,直接反映到樓市的變化是成交迅速減少,多次置業(yè)的熱情也會(huì)降溫,市場(chǎng)預(yù)期會(huì)受到明顯影響。

在樓價(jià)方面,由于樓價(jià)的運(yùn)行往往滯后于成交很多,加上目前的市場(chǎng)氛圍總的比較熱,核心區(qū)域新貨少,供應(yīng)不足,“地王”的助漲心理效應(yīng)還在,開發(fā)商現(xiàn)金流充足,預(yù)期經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)等等因素的作用,樓價(jià)可能先會(huì)維持在高位運(yùn)行一段時(shí)間,慢慢經(jīng)歷有價(jià)無市之后,供求關(guān)系逐步改變,樓價(jià)可能從高位小幅回調(diào)。

嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策后,樓市新一輪波動(dòng)難以避免,今年以來持續(xù)的上升行情將告一段落,樓市呈W運(yùn)行的態(tài)勢(shì)將確立。

有一種看法認(rèn)為,目前市場(chǎng)不缺錢,也不缺信心,流動(dòng)性充足,樓市是最大的吸引投資的地方,二套房貸政策即便嚴(yán)格執(zhí)行,也不會(huì)產(chǎn)生大的市場(chǎng)影響,相反,下半年市場(chǎng)還會(huì)如期瘋狂、走高。我個(gè)人有些不同看法,覺得不能低估二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行的威力。在目前投資成為樓市主要推動(dòng)力的情況下,二套房貸從嚴(yán)執(zhí)行的話,政策影響力實(shí)實(shí)在在會(huì)改變投資者樂觀的預(yù)期,入市將趨于謹(jǐn)慎。

二套房貸可以說是樓市最大的“閘門”,以寬松的方式執(zhí)行,這個(gè)“閘門”就算是打開了,投資資金不斷涌入,而且有放大效應(yīng),給投資者政策支持的預(yù)期;相反,嚴(yán)格執(zhí)行這個(gè)政策,意味著這個(gè)“閘門”基本落下,擋住很多投資資金,僅僅靠支持自住類的剛性需求,撐不起現(xiàn)在這么高的成交量和樓價(jià),而且將大大改變投資預(yù)期。樓市最有效力的政策是改變預(yù)期的政策。

樓價(jià)迅速攀升下,目前租金回報(bào)普遍偏低,樓價(jià)泡沫已經(jīng)在醞釀,投資價(jià)值大大縮水,這個(gè)時(shí)候嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策的話,估計(jì)前年“9.27”扭轉(zhuǎn)樓市的效應(yīng)很可能再次出現(xiàn),樓市階段性見頂已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

(作者為滿堂紅集團(tuán)首席研究員,地產(chǎn)研究部總監(jiān))