７０年大限：住宅用地政策新變局

一　口

[70年大限，一直是籠罩在房屋產(chǎn)權頭上的陰影。由于法律規(guī)定在續(xù)期問題上的模糊，始終讓中國式房屋產(chǎn)權難以成為真正的“恒產(chǎn)”?！坝袃斃m(xù)期”的立法動向一經(jīng)披露，立即引起輿論的諸多憂慮。 ]

住宅70年使用期滿

當你購買的商品房在建成滿70年后，可能要再次繳納一大筆土地出讓金，房屋才能繼續(xù)合法所有。這就是近日開始在全國國土廳局系統(tǒng)“征求意見”的《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》透露出的重要信息?！?0年大限到期后，我們的住房怎么辦？”這是商品房屋的所有者的普遍疑惑。

根據(jù)現(xiàn)行的法律，中國普通商品住宅土地使用年限為70年。倘若70年使用期滿后采取有償續(xù)期的方式，那么，目前房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的使用年限縮水問題將被放大。

中國商品住宅土地使用權限為70年，最早確立于1990年出臺的《城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，并一直沿用至今。

1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該塊土地的，應當予以批準。續(xù)期后重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金?！钡?，這一法規(guī)并未明確依照何種規(guī)定支付土地出讓金。

2007年10月1日施行的《物權法》第149條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期?！段餀喾ā分嘘P于住宅建設用地使用權到期之后自動續(xù)期的規(guī)定，似乎是給百姓吃了一顆“定心丸”，但是該法律并沒有對續(xù)期是否繳費作出明確規(guī)定。

而2009年披露的《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》中，最受人關注的第103條表示，“住宅建設用地使用權期限屆滿的，按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期。”對住宅70年大限到期“按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期”的條款，替換了原方案的“無償自動續(xù)期”。

《征求意見稿》將形成《土地管理法》的基本框架，全國人大法工委也將審核該法。在此之前，《土地管理法》的修改在十屆人大期間就已經(jīng)被列入“一類立法”范疇。2008年夏天，國土資源部內部曾起草了《土地管理法》的“草案”，對現(xiàn)行《土地管理法》多有突破，商品住宅土地使用權70年到期之后如何續(xù)期，便是被“調整”的內容。

如果立法通過土地使用權的有償續(xù)期，那么，幾十年后，中國土地上凡是買了房子的城市居民，全體都變成了變相的租房戶，房屋產(chǎn)權的擁有必須不斷購買才能維持。這樣的產(chǎn)權，本質上講算不上是產(chǎn)權，而只能算作承租權。

舊小區(qū)業(yè)主如坐針氈

與絕大多數(shù)住宅70年或50年期限不同，建成于上世紀90年代初的山東青島阿里山小區(qū)數(shù)百戶業(yè)主的土地使用權期限為20年，今年6月其中一批就到期。據(jù)悉，這是全國首例住宅用地“續(xù)期”事件。

由于土地使用年限即將到期，而關于如何續(xù)期的細則并未出臺，阿里山小區(qū)面臨著落入政策真空的危險，房子成了“空中樓閣”?！胺孔舆€是不是我們的？”居民們對此憂心忡忡。近日，相關部門一個要“交費五六萬”才能續(xù)期的消息，立即引起了業(yè)主反對。

據(jù)了解，這個有700多套房子的小區(qū)，其中兩三百戶業(yè)主的房子是20年土地使用權，其余都是50年、70年?！安贿^，同為20年的也有不同，其中100多戶是2009年6月就到期，而其他的是2012年到期。”

據(jù)當?shù)孛襟w報道，該局曾提出“續(xù)期方案”，按照一年前的地價評估，大概是每平方米1000元，按照建筑面積為60%計算，100平方米的住房續(xù)期約需6萬元。對此，十多名業(yè)主均表示，該“續(xù)期方案”很難實行，不會接受。

由于媒體關注，有關部門的態(tài)度也越來越謹慎，“我們不確認這個解決方案，國家對此問題尚沒有最終解決辦法和規(guī)定。”青島開發(fā)區(qū)負責聯(lián)絡新聞媒體的人員說，政府的態(tài)度是等待上級主管部門的意見。

這一有代表性的現(xiàn)象也給管理部門提前“打了招呼”，因為，隨著時間的推移，“阿里山小區(qū)現(xiàn)象”將不再是個例，同樣的問題會在各地陸續(xù)出現(xiàn)……

70年產(chǎn)權有多重要

房產(chǎn)是重要的物權，對于一個家庭或個人傾其全部和一生的財力購買的住房來說，這樣的物權等于全部家底。有償續(xù)期事實上會讓全部家底成了別人的財產(chǎn)，只有反復繳納土地出讓金，自己才有享受自己財產(chǎn)收益的權利。這樣的規(guī)定等于在一定程度上否定了公民的物權。輿論對這一立法動向的批評也集中于此。

北京房地產(chǎn)資深律師陳旭表示應該免費無償“續(xù)期”。《物權法》草案起草人之一王利明教授也表示，房子存在多久，土地的期限就存在多久。一位長期從事土地制度研究的專家表示，即便政府采用住宅用地有償續(xù)期的方式，也會由各地根據(jù)自身的不同情況設定不同的“收費標準”——因為全國的地價不同。

由于囤積土地利潤可觀，很多開發(fā)商取得土地后并沒有馬上投入開發(fā)，而是讓土地閑置多年后才進入開發(fā)環(huán)節(jié)，使這類土地上的住房使用年限隨之縮水。

中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，除由于取得土地早而造成的70年使用年限縮水問題外，一些樓盤土地的使用年限根本就不足70年，40年，50年使用年限的情況都有存在。但很多購房者并不知道這方面的問題，而開發(fā)商也不會告訴購房者這些情況。

和陳旭持相反觀點的是世聯(lián)地產(chǎn)分析師王新穎。他表示，《物權法》依然強調土地是國家和集體所有，個人是沒有土地所有權的。

王新穎認為，“住宅建設用地70年使用權期間屆滿自動續(xù)期”如果采用無償續(xù)期的方式，就等于國家承認土地的私有性質，這將嚴重違背我國社會主義國家的性質，使國家的利益受到侵害。采用有償方式也可以在很大程度上增加國家的財政收入。因此，當住宅建設用地70年使用權期期滿后，有償續(xù)期的可能性很大。

專家表示：“是有償續(xù)期還是無償續(xù)期，現(xiàn)在還說不準?！钡诒本呀?jīng)有按1300元／平方米價格續(xù)期的說法流傳。預計在10年后，大批房屋的土地使用權就該到期了，政府應爭取在10年內，通過制定物權法實施細則對其進行規(guī)定。

SOHO中國董事長潘石屹表示，《土地管理法》是房地產(chǎn)市場中的一個基本法律，一定要保持其穩(wěn)定和一致性，千萬不要因為個別字眼的變動，引起市場上不該有的波動和人們的擔心。