物業(yè)稅再啟航？

廖海青

物業(yè)稅是個老話題。盡管2003年10月舉行的中共十六屆三中全會就決定在“條件具備時開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，但中央和地方財政收入的持續(xù)快速增長使得這一構(gòu)思被束之高閣。然而隨著金融危機(jī)的深化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場急劇降溫，土地拍賣不是流拍就是價格嚴(yán)重縮水，地方政府賣地生財?shù)墓艿朗茏琛?009年4月開始，國研中心、國家發(fā)改委宏觀研究院、財政部財科所等官方智囊機(jī)構(gòu)紛紛提交報告，推出物業(yè)稅的呼聲于是再度高漲。

房地產(chǎn)綁架地方政府

地方政府對土地財政的依賴，肇源于1994年推行的財稅體制改革。此輪財稅體制改革將與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的主要稅種劃歸中央稅或共享稅，將適合地方政府征收和管理的稅種劃為地方稅。隨后，中央政府不斷地擴(kuò)大中央稅和共享稅的范圍，提高在共享稅中中央分占的比例，降低返還給地方的比例，中央政府實(shí)際可支配的比例逐年上升。

分稅制改革將財權(quán)向中央集中，但事權(quán)大多留在地7yo在當(dāng)前的財稅制度下，地方政府承擔(dān)了60％的支出，卻只分到30％左右的收入，中央與地方的利益沖突由此變得異常敏感。

一位財稅專家表示，地方財政的問題是缺乏主體稅種，地方稅種規(guī)模太小。根據(jù)國稅總局的數(shù)據(jù)，2007年地方稅收收入占總稅收收入比僅有9％。中央財經(jīng)大學(xué)劉桓教授多次呼吁要找到足以部分支撐地方政府財政的主體稅種，而物業(yè)稅和遺產(chǎn)稅正是國外通行的做法。

由于財源緊張，各地方政府為追求財源而突擊賣地，“賣地生財”，批租土地成為地方政府的第二財政來源。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40％，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60％以上。

有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，近年來一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷擴(kuò)大土地儲備規(guī)模，已經(jīng)造成了4000多萬農(nóng)民失去土地。在現(xiàn)行土地收益分配框架下，農(nóng)民僅僅得到5％到10％的土地收益，村一級可以得到25％到30％，而各級政府則可以得到60％到70％的收益，近20年來全國農(nóng)民最少喪失了3萬億元的土地增值收益。

中銀國際控股有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征表示?！巴恋刎斦睂μЦ叻績r有推波助瀾的作用，地價的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費(fèi)過高都在_定程度上助推了房價的飆升，而房地產(chǎn)稅費(fèi)最終會轉(zhuǎn)化為商品房成本，由購房者埋單。

曹遠(yuǎn)征認(rèn)為現(xiàn)在的賣困局越早解決越主動，目前土地都是通過買斷的方式使用幾十年，這造成地方政府官員樂于寅吃卯糧、涸澤而漁，根本不考慮下一任官員如何解決財政收入的問題。這種主要依靠“土地財政”建立的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不可持續(xù)。

物業(yè)稅助力地方政府財政轉(zhuǎn)型

針對地方與中央與地方事權(quán)和財權(quán)不對稱的現(xiàn)實(shí)，中央的目的就是要建立事權(quán)、財權(quán)和財力之間相互配套的財稅體制。

財政部財科所稅收研究室主任孫鋼對本刊記者表示，只有通過征收物業(yè)稅來解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題，保證地方政府運(yùn)行所必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益沖動。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵亦表示，當(dāng)前的情況是地方政府普遍面臨地方財政的可持續(xù)性問題，依賴土地轉(zhuǎn)讓的財政收入模式明顯不可長久，在此情形下，地方財政必須啟動改革。“首先應(yīng)該進(jìn)行物業(yè)稅改革，對事權(quán)、財權(quán)的關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，其次是讓地方財政可以用地方債務(wù)方式籌措資金?！?/p>

事實(shí)上，物業(yè)稅在西方國家占地方稅收收入的30％～50％，被認(rèn)為是真正的地方稅稅種。財政部財科所所長賈康認(rèn)為，在目前，地方政府缺少穩(wěn)定大宗的稅源，若能逐漸把不動產(chǎn)稅調(diào)整為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅來征收，同時考慮不同地段的因素并幾年一次重評稅基，不動產(chǎn)稅就會逐漸隨市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展而成為地方政府的一個支柱性的重要稅源。

財政部稅政司副司長史耀斌表示，物業(yè)稅本質(zhì)并不是為打壓房價而設(shè)計(jì)，而是旨在為地方政府提供穩(wěn)定稅源，改善區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)'促使地方政府從“土地財政”向“公共財政”轉(zhuǎn)型。中財辦副主任劉鶴也看好物業(yè)稅在改善中國財政體制中的獨(dú)特作用。其在2008年初就不厭其煩多次公開就物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)問題發(fā)言，希望能夠盡快落實(shí)。但是由于金融危機(jī)，物業(yè)稅的推動工作被順延。

“當(dāng)一個地方居民知道自己所繳的物業(yè)稅全部歸當(dāng)?shù)卣洌蜁e極監(jiān)督這些稅款投入?yún)^(qū)域公共服務(wù)的情況，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)毓卜?wù)品質(zhì)提升。這會吸引更多人到這個地方購買房產(chǎn)，貢獻(xiàn)更多物業(yè)稅，使當(dāng)?shù)卣懈嘭斄哟蠊餐度?，?gòu)建更優(yōu)的市場發(fā)展環(huán)境，從而使地方政府改變以往那種短視的機(jī)會主義行為方式?！笔芬竺鞔_表態(tài)推出物業(yè)稅對穩(wěn)定房價只會有好處。

孫鋼對本刊記者表示，近年來貧富差距繼續(xù)加大，物業(yè)稅缺位是一個很重要的原因。

“盡快開征物業(yè)稅，可以強(qiáng)化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。”孫鋼建議可以對第一套房、第二套改善性住房，投機(jī)性多套炒房劃定不同稅率，有效改善現(xiàn)在住房條件分化嚴(yán)重問題。

金融危機(jī)倒逼物業(yè)稅出臺

中國改革的經(jīng)驗(yàn)表明，任何觸動利益格局的改革都必然遭到阻礙。物業(yè)稅的推出不僅消滅了土地財政，也大幅降低了地產(chǎn)交易稅收，因此必然遭到地方政府的抵制。

國家稅務(wù)總局地方稅司司長趙興玉坦承，在“十一五”末期應(yīng)該推出物業(yè)稅，但改革的難度非常大，“因?yàn)槲飿I(yè)稅是地方稅，開征前不僅要測算納稅人的負(fù)擔(dān)、能力，還要考慮中央與地方的事權(quán)如何劃分、財權(quán)如何調(diào)整。無論在哪個城市試點(diǎn)開征物業(yè)稅，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場短期沖擊都會很大。如果這些問題不明晰，地方政府心里沒底?？赡芫筒粫С??！?/p>

趙興玉表示，在物業(yè)稅改革的影響下，土地出讓金將由一次性批租改為年金制，盡管各期收入的貼現(xiàn)值沒有減少，但對地方政府的當(dāng)前期收入造成非常大的影響。那么物業(yè)稅改革的推行就需要地方政府的支持和配合。地方政府將會主要考慮兩個問題：物業(yè)稅改革是否會導(dǎo)致地方公共財政出現(xiàn)缺口?未來的物業(yè)稅將在地方公共財政中起多大作用?只有處理好這兩個問題，物業(yè)稅改革才可能順利推行。

但隨著金融危機(jī)的深化。一些地方政府高度依賴的“土地財政”已出現(xiàn)了嚴(yán)重問題，“土地財政”寅吃卯糧的現(xiàn)象難以為繼，地方政府的立場亦隨之開始松動?！敖衲攴康禺a(chǎn)不景氣對當(dāng)?shù)氐呢斦绊懛浅４?。”長沙市財政局一名官員如是說。

土地收入縮減帶來的地方財政收入減少，意味著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)存在困難，地方政府將面臨經(jīng)濟(jì)和社會的雙重壓力。同時，由于土地一級開發(fā)市場上的投資大多占用銀行資金，由此而引發(fā)的金融風(fēng)險也會被放大?！斑@些問題已經(jīng)到了必須由物業(yè)稅來解決的時候了。”長沙市上述官員如此表示。

全國人大常委、財經(jīng)委副主任委員，前中國人民銀行副行長吳曉靈亦表示，房地產(chǎn)回調(diào)會沖擊地方政府的財政預(yù)算收入，造成地方財政風(fēng)險。當(dāng)前第一要調(diào)整地方和中央財政從機(jī)制上保證土地利用規(guī)劃，和城市建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)肅性?！耙?yàn)楝F(xiàn)在很多地方政府，一個書記上臺就把城市規(guī)劃做一個修正，這個過程中就有很多的矛盾，這里最主要的問題是現(xiàn)在地方財政，就是地方政府承擔(dān)的事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他現(xiàn)在可支配的財力。因而推動財政體制的改革，是解決問題非常重要的一環(huán)?！?/p>

吳曉靈建議中央政府要盡快建立流轉(zhuǎn)稅、所得稅和財產(chǎn)稅三大稅類，并完善財政轉(zhuǎn)移支付體系，及時推出物業(yè)稅。

劉桓認(rèn)為，從稅收制度改革的長遠(yuǎn)趨勢看，流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅的大部分都應(yīng)屬于中央收入，真正屬于地方的應(yīng)是房產(chǎn)和土地收入以及來自居民個人人收入。

接受采訪的官員和學(xué)者都認(rèn)同物業(yè)稅的推出勢在必行。但關(guān)鍵的問題是公共財政的公開透明與科學(xué)，人大對公共財政的使用嚴(yán)格審核，如果做不到這一點(diǎn)，則任何稅收都有侵奪民財?shù)南右伞?/p>