我國(guó)房地產(chǎn)投資信托財(cái)產(chǎn)登記制度的立法考量

【摘要】根據(jù)《信托法》的規(guī)定，房地產(chǎn)屬于應(yīng)當(dāng)辦理信托登記的信托財(cái)產(chǎn)，但是沒有法律和行政法規(guī)層次的規(guī)范性文件規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)信托時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理信托登記，所以《信托法》的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)信托是沒有效力的。為貫徹《信托法》第10條和填補(bǔ)房地產(chǎn)信托的制度空白，應(yīng)在有關(guān)法律和行政法規(guī)中對(duì)房地產(chǎn)信托登記作出規(guī)定。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托財(cái)產(chǎn)登記制度的立法進(jìn)行了初步探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；信托；登記；立法

1.我國(guó)房地產(chǎn)投資信托財(cái)產(chǎn)信托登記制度立法的不足

我國(guó)《信托法》第10條第1款規(guī)定，設(shè)立信托，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。第2款又規(guī)定，未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦登記手續(xù)；不補(bǔ)辦的，該信托不產(chǎn)生效力。顯然，我國(guó)《信托法》關(guān)于信托登記的規(guī)定過于簡(jiǎn)單和含糊，有關(guān)登記的范圍、何時(shí)登記、由誰登記等事項(xiàng)一概不清，如不加以解釋和明確，實(shí)務(wù)上根本無法操作。這是《信托法》給信托實(shí)踐帶來的一大問題。

根據(jù)《信托法》第10條的規(guī)定，對(duì)于應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記的。如果未辦理登記，不產(chǎn)生信托生效的效力。比如信托財(cái)產(chǎn)為房屋的情況下，僅辦理了委托人向受托人房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，未辦理信托登記，信托不生效。從《信托法》第10條的規(guī)定來看，該條規(guī)定混淆了信托財(cái)產(chǎn)有效轉(zhuǎn)移制度和信托登記制度這兩者的不同。本法沒有規(guī)定信托財(cái)產(chǎn)的有效轉(zhuǎn)移，而是把信托登記規(guī)定為信托有效成立的要件。而且對(duì)應(yīng)進(jìn)行信托登記的財(cái)產(chǎn)范圍規(guī)定得也不夠具體。另外，依照第10條的規(guī)定，在房地產(chǎn)投資信托設(shè)立過程中，發(fā)起人必須把每個(gè)相關(guān)的應(yīng)信托登記的財(cái)產(chǎn)一一進(jìn)行登記，極其繁瑣，也必將耗費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力。這是與房地產(chǎn)投資信托減少融資成本的原則相違背的。因此，不管從法理上，還是從減少房地產(chǎn)投資信托的設(shè)立成本來看，我國(guó)信托登記制度都存在著嚴(yán)重缺陷。

《城市房地產(chǎn)管理法》確立了我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的基本制度，其主要內(nèi)容包括：新建登記，轉(zhuǎn)讓或變更登記，注銷登記以及抵押登記等。由于新建、轉(zhuǎn)讓變更、注銷、抵押等行為涉及到房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，因此法律規(guī)定將登記作為房地產(chǎn)物權(quán)的公示方法，以公示產(chǎn)生公信，進(jìn)而維護(hù)交易安全，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通。但是《房地產(chǎn)

管理法》及《物權(quán)法》也沒有規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行登記。

2.我國(guó)房地產(chǎn)投資信托財(cái)產(chǎn)公示登記制度的立法構(gòu)建

根據(jù)《信托法》第10條的規(guī)定，房地產(chǎn)屬于應(yīng)當(dāng)辦理信托登記的信托財(cái)產(chǎn)，但是沒有法律和行政法規(guī)層次的規(guī)范性文件規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)信托時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理信托登記，所以《信托法》第10條的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)信托是沒有效力的。為貫徹《信托法》第10條和填補(bǔ)房地產(chǎn)信托的制度空白，應(yīng)在有關(guān)法律和行政法規(guī)中對(duì)房地產(chǎn)信托登記作出規(guī)定。以下就房地產(chǎn)信托登記的具體內(nèi)容加以分析探討。

2.1 關(guān)于登記手續(xù)的性質(zhì)與范圍

“登記手續(xù)”的性質(zhì)：《信托法》規(guī)定的作為進(jìn)行信托登記前提的“登記手續(xù)”，應(yīng)當(dāng)僅限于作為財(cái)產(chǎn)權(quán)取得、變更要件的登記。換言之，只有那些需要登記才能發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移效力的財(cái)產(chǎn)，主要是不動(dòng)產(chǎn)包括房屋和土地使用權(quán)，才需要進(jìn)行信托登記。就“登記手續(xù)”的范圍而言，主要是指是否包括“注冊(cè)”在內(nèi)？我國(guó)法律對(duì)于特定財(cái)產(chǎn)權(quán)的取得和變動(dòng)不僅建立了登記制度，還建立了注冊(cè)制度，其法律意義與發(fā)生相同效力的登記制度并無不同，因此，《信托法》規(guī)定的作為信托登記前提的“登記手續(xù)”在理解和解釋上應(yīng)當(dāng)包括“注冊(cè)”在內(nèi)，也即以需要注冊(cè)才能發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移效力的財(cái)產(chǎn)設(shè)立信托，也應(yīng)當(dāng)辦理信托登記。

信托登記的范圍：依據(jù)上文對(duì)“登記手續(xù)”的理解，需要進(jìn)行信托登記的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是其財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移依法應(yīng)以登記或注冊(cè)為要件的財(cái)產(chǎn)，主要包括房屋、土地使用權(quán)、車輛、飛機(jī)、船舶、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等。對(duì)于上述財(cái)產(chǎn)，實(shí)務(wù)上應(yīng)盡量進(jìn)行信托登記，以防信托不發(fā)生效力。

2.2 關(guān)于信托登記的主體、程序及內(nèi)容

信托登記的主體：信托登記主體包括登記申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)。我國(guó)《信托法》沒有任何規(guī)定，其它法律、法規(guī)也沒有規(guī)定。在信托登記具體操作規(guī)則沒有出臺(tái)之前，建議實(shí)務(wù)上按如下方法辦理：由受托人作為登記中請(qǐng)人（必要時(shí)，可以由委托人和受托人共同申請(qǐng)）向財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記與注冊(cè)機(jī)構(gòu)辦理信托登記，如果該機(jī)構(gòu)不同意辦理，可向公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證，以盡可能取得信托登記的抗辯理由。

信托登記的程序與內(nèi)容：如果財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記（注冊(cè)）機(jī)構(gòu)同意進(jìn)行信托登記，與設(shè)立信托有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記與信托登記，是按一個(gè)程序合并進(jìn)行，還是按兩個(gè)程序分開進(jìn)行，為提升效率，降低成本，完全可以合為一個(gè)程序進(jìn)行，信托登記的主要事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括：信托當(dāng)事人的情況、信托財(cái)產(chǎn)情況、信托主要條款等。

2.3 關(guān)于房地產(chǎn)信托登記制度的立法

為貫徹《信托法》第10條和填補(bǔ)房地產(chǎn)信托的制度空白，應(yīng)在與信托、物權(quán)及房地產(chǎn)有關(guān)司法解釋和行政法規(guī)中應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信托登記作出規(guī)定。另外，本文認(rèn)為，作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)管理的基本法律《城市房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)在第五章“房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理”中增加：設(shè)立房地產(chǎn)信托應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門辦理信托登記；因信托取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。以此為基礎(chǔ)，輔以相關(guān)實(shí)施細(xì)則，建立我國(guó)房地產(chǎn)信托登記的法律制度體系。

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作者簡(jiǎn)介：鄧衛(wèi)衛(wèi)（1971—），女，沈陽理工大學(xué)法學(xué)副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位。