菏澤一起土地　轉(zhuǎn)讓案的是與非

易　峰

談起這件“土地轉(zhuǎn)讓案”，姜董事長至今不堪回首。

山東省菏澤市奔騰建筑工程有限公司（以下簡稱奔騰公司）于2002年11月參加競拍，依法取得了位于菏澤市人民路南段西側(cè)土地一宗，面積6564.3平方米，并辦理了《國有土地使用證》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2005年元月，經(jīng)當(dāng)?shù)啬侈k事處介紹，奔騰公司與菏澤市華泰房地產(chǎn)公司（以下簡稱華泰公司）簽訂了一份項(xiàng)目合作協(xié)議、一份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方約定該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程由奔騰公司總承建。

2005年5月21日，菏澤市城市開發(fā)綜合辦公室組織城建、國土、房管等單位召開協(xié)調(diào)會(huì)，協(xié)調(diào)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2006年2月15日，菏澤市城市開發(fā)綜合辦公室為甲方、華泰公司為乙方，雙方簽訂“城市綜合開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)合同”。2006年6月，奔騰公司發(fā)現(xiàn)自己的權(quán)益受到了侵害，遂起訴至菏澤市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民法院。

原告奔騰公司訴稱，原告通過拍賣取得位于人民路南段西側(cè)地號為047宗地的使用權(quán)，并取得了菏國用(2005)第13564號國有土地使用證。2005年，原告與第三人華泰公司簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但該協(xié)議違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第一項(xiàng)、第38條第二項(xiàng)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效協(xié)議。但是被告菏澤市國土局卻沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性和程序性審查就違法為第三人辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記。同時(shí)，第三人未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，被告為其辦理土地使用權(quán)證，違反《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》第13條規(guī)定，土地權(quán)屬證明應(yīng)無效。并且變更登記材料中原告法定代表人姜文躍的簽字也是偽造的。因此，特向法院提起訴訟，請求依法撤銷被告變更菏國用（2005）第13564號國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓登記的具體行政行為。

被告菏澤市國土局辯稱，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第六條第一款規(guī)定，依法改變土地使用權(quán)的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地使用權(quán)變更。因此，本局只是依法受理原告與第三人的土地變更登記申請，原告以土地行政登記為由起訴本局屬于訴訟主體錯(cuò)誤。原告的起訴已經(jīng)超過起訴期限，應(yīng)依法駁回原告訴訟請求。

第三人華泰公司述稱，菏國用（2005）第13564號國有土地使用權(quán)證是菏澤市人民政府頒發(fā)的，變更后給我公司頒發(fā)土地使用證的也是菏澤市人民政府。城市規(guī)劃部門已經(jīng)給我公司辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。另外，原告的起訴明顯超過了3個(gè)月的訴訟時(shí)效，依法應(yīng)駁回其訴請。

一審法院認(rèn)為：《中華人民共和國行政訴訟法》第三十九條規(guī)定：公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)在知道作出具體行政行為之日起三個(gè)月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。具體本案，由于原告起訴的具體行政行為是變更登記而不是頒發(fā)證書，故本案起訴期限應(yīng)從被告進(jìn)行變更登記之日開始計(jì)算。根據(jù)本案查明的事實(shí)，被告是于2005年7月6日受理的原告與第三人的土地申請登記，并于同日就進(jìn)行了變更地籍調(diào)查，說明被訴具體行政行為是于該日進(jìn)行的。原告遲至2006年6月6日才向本院提起訴訟，明顯超過了三個(gè)月的起訴期限，并且原告在庭審中也未說明延期提起訴訟的正當(dāng)理由。原告主張本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十一條第一款的規(guī)定，本院認(rèn)為，原告在提出土地變更登記申請、被告予以受理之日起就應(yīng)當(dāng)知道該變更登記將要引發(fā)的法律后果以及對其權(quán)利將要造成的實(shí)際影響，說明其對于被告變更登記之具體行政行為的訴權(quán)也是應(yīng)當(dāng)知道的，故本案起訴期限從被告變更登記之日起計(jì)算并不違背該條款。由于原告的起訴已經(jīng)超過起訴期限，本院對于本案被訴具體行政行為不再進(jìn)行實(shí)體性審查。綜上，依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第三十九條、《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十四條第一款第（六）項(xiàng)的規(guī)定，裁定駁回原告奔騰公司請求“撤銷被告變更菏國用（2005）第13564號國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓登記的具體行政行為”的起訴。

原告奔騰公司不服一審判決，以原審裁定適應(yīng)法律錯(cuò)誤為由，于2006年7月上訴至菏澤市中級人民法院。

奔騰公司上訴稱，原審裁定適用法律錯(cuò)誤。本案被告沒有告知訴權(quán)，是華泰公司采取欺騙手段，違犯法律規(guī)定，單方進(jìn)行的土地變更登記，上訴人根本不知道變更土地登記具體行政行為的內(nèi)容，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十一條規(guī)定的2年的起訴期限，而不應(yīng)適用《行政訴訟法》規(guī)定的3個(gè)月的起訴期限。原審法院以申請受理之日作為起算點(diǎn)認(rèn)定上訴人應(yīng)該知道自己的訴權(quán)的看法明顯缺乏法律依據(jù)。請求撤銷原審裁定，發(fā)還重審。

2006年10月17日，中院作出終審判決。中院認(rèn)為，依照《中華人民共和國土地管理法》第十一條第三款、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第五條之規(guī)定，國有土地使用權(quán)的登記機(jī)關(guān)是縣級以上人民政府，土地行政主管部門不是土地使用權(quán)的登記機(jī)關(guān)。上訴人起訴菏澤市國土資源局，要求撤銷菏澤市國土資源局變更菏國用（2005）第13564號國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓登記的具體行政行為，屬主體不合格。依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第四十一條第（二）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十四條第（十一）項(xiàng)的規(guī)定，其起訴應(yīng)予駁回。綜上，依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第六十三條第（十五）項(xiàng)的規(guī)定，裁定駁回上訴，維持原審裁定。

奔騰公司老總姜文躍怎么也沒想到，一審法院判的是“原告的起訴已經(jīng)超過起訴期限，本院對于本案被訴具體行政行為不再進(jìn)行實(shí)體性審查”，駁回原告的起訴，而二審該公司上訴的是“原審裁定適用法律錯(cuò)誤”，“應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十一條規(guī)定的2年的起訴期限，而不應(yīng)適用《行政訴訟法》規(guī)定的3個(gè)月的起訴期限”， 但二審法院判的是上訴人起訴菏澤市國土資源局“屬被告主體不合格”。

“他們?nèi)绱俗兏怯浀淖龇芭袥Q，實(shí)在讓我難以接受。并且，我公司后來以二審的判決起訴菏澤市人民政府，但法院不予受理?！保▌h）姜文躍對記者說，“該宗土地使用權(quán)主人是自己，原告與第三人華泰公司簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)協(xié)議尚在商討履行過程中，如要變更土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，必須由奔騰、華泰兩公司共同出面辦理，而華泰公司持我公司證照及所蓋的印章，屬騙取行為。由國土、城建、房管等部門參與的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)協(xié)調(diào)會(huì)，也是單方面進(jìn)行的，既未通知我原告，也未征得我原告的同意。經(jīng)查，菏澤市規(guī)劃局給華泰公司辦理的規(guī)劃許可證是市規(guī)劃局某些人瞞著單位領(lǐng)導(dǎo)私自辦理的。按法律規(guī)定，沒有城市規(guī)劃許可證，不能辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。（刪）”

“另外，根據(jù)國土資源部‘關(guān)于變更土地登記的若干規(guī)定，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂15日內(nèi)，持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，共同向土地管理部門申請土地權(quán)屬變更登記。各類變更土地的登記均需進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查。而我們簽協(xié)議到華泰公司實(shí)際變登，時(shí)達(dá)一年之久。《山東省城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》也規(guī)定：受讓方取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可到土地管理部門辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明手續(xù)。（接上，不另起段）《山東省土地登記條例》規(guī)定：土地申請人不能親自申請登記的，可以出具委托書，委托他人代理?！蛾P(guān)于契稅征收管理工作中有關(guān)問題的通知》、《契稅暫行條例》、《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：土地管理部門在受理土地變更登記申請后，對土地權(quán)屬變更事項(xiàng)進(jìn)行審核，對符合登記規(guī)定的，要求當(dāng)事人出具契稅完稅證明或免稅證明；對未出具契稅完稅憑證或免稅證明的，不予辦理土地權(quán)屬變更登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條、38條規(guī)定：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，屬于房屋建設(shè)工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，方能進(jìn)行?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》第39條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、占用土地的，批準(zhǔn)文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責(zé)令退回?！渡綎|省城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》第19條規(guī)定：未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得土地使用權(quán)權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效，占用的土地由縣級以上人民政府責(zé)令退回；土地審批機(jī)關(guān)的有關(guān)責(zé)任人員，由其主管部門給予行政處分。”

姜文躍說：“而國土部門在為華泰公司變更登記時(shí)，都未予執(zhí)行上述條款。（刪）我方是自己依法競拍得來的土地，在該宗土地上一直未建任何建筑物，包括至今也沒有建任何建筑，卻（刪）菏澤市城市開發(fā)綜合辦公室先后于2005年5月25日、2006年6月13日分別出具兩份虛假（刪）文函，稱‘由于土地轉(zhuǎn)讓需建25%后才能協(xié)議轉(zhuǎn)讓，但按奔騰公司的原方案建設(shè)要求，其方案建至25%是不符合高層建筑的要求、是重復(fù)建設(shè)，只能炸掉，造成很大的浪費(fèi)。為此，該項(xiàng)目作為城市最高建筑的形象及重點(diǎn)工程投資項(xiàng)目，在開發(fā)辦及各部門的共同協(xié)調(diào)下，辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。變成（刪）原為奔騰與華泰兩公司之間的合作事宜，變?yōu)槭虚_發(fā)綜合辦自作主張、一手包辦的事了。國土部門在對此土地變更登記中，沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性和程序性審查，弄虛作假，純屬違規(guī)操作。（刪）”

“目前，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有著政府的大紅印章蓋著，法院也不受理我將市政府作為被告的起訴，我一籌莫展。近期政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也多方面找我商談，給予補(bǔ)償，但至今也未有結(jié)論?！苯能S一臉無奈地說，“該宗土地自我拍賣競得至今，仍然為一片空地，至今無法開發(fā)利用，造成巨大損失?！?/p>

據(jù)悉，2007年11月，華泰公司因涉嫌虛假出資、抽逃出資罪，被菏澤市公安局牡丹分局立案偵查，該公司老總被逮捕后取保候?qū)彙?/p>