中等收入家庭住房問題探析

徐小慧

摘要：當(dāng)前全國各地物價(jià)普遍上漲、商品房價(jià)格漲幅較大，普通商品房供應(yīng)不足、住房結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，文章通過分析中低收入家庭住房問題，尤其是中等收入家庭的住房問題通常容易被忽視，并探討目前我國主要住房保障體系及其存在的缺陷。提出了解決中等收入家庭住房問題應(yīng)當(dāng)采取的有效措施。

關(guān)鍵詞：中等收入；住房問題；經(jīng)濟(jì)適用房；限價(jià)房；廉租房

一、中等收入家庭住房問題

住房問題，尤其是房價(jià)問題，是一個(gè)永恒的話題，時(shí)刻與每個(gè)人的利益息息相關(guān)。對(duì)全體社會(huì)成員來說，住房是最基本的權(quán)利和社會(huì)福利，即使最低收入家庭，也需要消費(fèi)住房服務(wù)，屬于生活必需品，這是住房與一般消費(fèi)品的最大區(qū)別。因此，各國各地方政府普遍把確保每個(gè)居民都有獲得適當(dāng)住房的機(jī)會(huì)作為其重要承諾。這既是為了每個(gè)家庭的利益，也是為了確保社會(huì)和諧穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

“安居樂業(yè)”是自古以來最樸素的生活理想。連古人都知道“安得廣廈千萬間，大屁天下寒士俱歡顏”。目前，住房問題已成為困擾國民生計(jì)的重大問題。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，住房又具有商品屬性，居民都希望擁有住房資產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國在2006年第2季度末，約66萬億美元家庭資產(chǎn)中，住房資產(chǎn)20萬億美元，是所有家庭資產(chǎn)類型中最大的一項(xiàng)。我國各大城市近幾年來由于房價(jià)的飛速上漲，以及這兩年主要生活必需品價(jià)格的上調(diào)，而收入水平卻不能同步增長，使得廣大居民對(duì)“擁有住房資產(chǎn)”由美好的愿望變?yōu)闊o法企及的奢望。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑，家庭收入分為3大類：高、中、低。其中高收入和低收入各占20％，中等收入占到60％的比例，是絕大多數(shù)?？梢?，住房問題主要應(yīng)當(dāng)是中等收入家庭的住房問題。這些住房問題的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下方面。

從改革進(jìn)程上看，我國城鎮(zhèn)正處于從“住房公有”制度向“住房私有”轉(zhuǎn)變的過程中。從社會(huì)發(fā)展水平上看，城鎮(zhèn)居民中的主體正處在從“無產(chǎn)”走向“有產(chǎn)”，從擁有少量金融資產(chǎn)走向擁有不動(dòng)產(chǎn)的過程中。實(shí)際上，當(dāng)前房地產(chǎn)需求中真正能夠推高房價(jià)的，除一些投機(jī)資金外，還有大量渴望擁有自己“產(chǎn)權(quán)房”的城鎮(zhèn)中等收^階層，而不是低收入和特困居民群體。目前社會(huì)中“居者有其屋”的輿論，實(shí)際上是把“人人有房子住”和“人人有屬于自己的房子”兩方面要求混淆在—起了。這是我國房地產(chǎn)特定發(fā)展階段必然遇到的一個(gè)特殊需求?？焖俪鞘谢A段使得城市人口不斷增加，1980年到2004年，我國城鎮(zhèn)居民人口增長了167％，未來20年左右周期內(nèi)哪怕只有此一半的增長速度，我國城鎮(zhèn)居民也將再增3億人。由此產(chǎn)生的需求可能給房地產(chǎn)市場帶來的壓力將比目前的投機(jī)資金強(qiáng)大得多。社會(huì)文化特點(diǎn)決定住房消費(fèi)上存在著“向上移動(dòng)”的趨勢，在區(qū)域分布上，人們購買住房時(shí)普遍向上一級(jí)城市移動(dòng)；在購房檔次上，各社會(huì)群體都指望“一次到位”，人們普遍選擇比自己所處社會(huì)位置高一級(jí)的住房，而不是與自己的收入水平和社會(huì)地位相適應(yīng)的住房消費(fèi)。由此帶來的是實(shí)際需求被明顯放大。

二、我國住房保障體系存在著缺陷

實(shí)現(xiàn)“住有所居”，意味著要有體面的居住面積。目前建設(shè)部初步形成了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃房、限價(jià)房等4個(gè)層次的住房保障體系。福州市和北京市形成了廉租房、政策性租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、市場性租賃房、限價(jià)房，5個(gè)層次的分類住房保障體系的思路。其中對(duì)于不能買經(jīng)濟(jì)適用房而又買不起限價(jià)房的收入群體，實(shí)施市場性租賃房建設(shè)；對(duì)處于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房之間的群體實(shí)施政策性租賃房，解決“夾心層”問題。2008年北京確保開工建設(shè)450萬平方米限價(jià)房，300萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房和50萬平方米廉租房。

廉租住房制度是社會(huì)保障的重要組成部分，這項(xiàng)制度的建立是在住房領(lǐng)域保障弱勢群體基本生活的一項(xiàng)重要舉措。指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低收入且住房困難的家庭提供的社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。

經(jīng)濟(jì)適用住房保障中低收入家庭住房的制度，其價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，標(biāo)準(zhǔn)由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門在綜合考慮建設(shè)、管理成本和不高于3％利潤的基礎(chǔ)上確定。不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷售，不得有利潤。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位收取費(fèi)用。

租賃房也是保障中低收入家庭住房的重要舉措，在《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中，指出“積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)中小戶型住房面向社會(huì)出租?！?/p>

限價(jià)房是近幾年部分城市推出的住房政策，其供應(yīng)對(duì)象為城市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭以及市政府規(guī)定的其他家庭。對(duì)于中等收入者，建設(shè)部提出2008年全國各地耍加大限價(jià)房的供應(yīng)量，探索政策租賃房的供應(yīng)。

在住房保障體系中，真正能解決中等收入家庭住房問題的只有經(jīng)濟(jì)適用房、租賃房和限價(jià)房，而這些政策在具體操作過程中，存在著一些不規(guī)范行為，要完善監(jiān)督機(jī)制。

其中經(jīng)濟(jì)適用房制度是最早提出的，可是卻存在不少缺陷。如早期的經(jīng)濟(jì)適用房面積過大、資格審批不嚴(yán)、違規(guī)交易等，雖然在2007年12月頒布的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》中又有了明確的規(guī)定，但仍不可避免的存在一些問題。例如前不久長沙市經(jīng)濟(jì)適用房排隊(duì)搖號(hào)時(shí)，竟有開著寶馬車等候買房的貴族在列。據(jù)了解，北京大約16％的經(jīng)濟(jì)適用房被高收入者購買。有條件的單位，打著經(jīng)濟(jì)適用房的旗號(hào)，建大戶型的高檔經(jīng)濟(jì)適用房。

經(jīng)濟(jì)適用房最主要問題在于沒有退出機(jī)制。入住時(shí)候是窮人不代表一直是窮人，沒有理由一直享用政府福利，應(yīng)當(dāng)給更需要的窮人讓路。

我國目前已經(jīng)建立了相對(duì)完整的住房保障體系，但覆蓋面不充分，保障程度也比較低。很多時(shí)候，我們主要考慮的是低收^家庭的住房困難，而中等收入家庭這個(gè)廣大的群體建設(shè)部稱：“2008年，在房價(jià)較高、漲幅較大的大中城市，應(yīng)努力幫助中等收入家庭解決住房問題?！睆?994年起就反復(fù)強(qiáng)調(diào)保障中低收入家庭住房問題，現(xiàn)在終于開始考慮將中等收入家庭住房問題納入政府住房保障規(guī)劃的范圍。

三、解決中等收入家庭住房問題的有效措施

(一)加強(qiáng)政策落實(shí)力度

在2008年的《政府工作報(bào)告》中，中央政府提出了希望通過增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房的方式，來幫助中低收入家庭解決住房問題?？梢哉f，這是我國住房保障體系最為重要的環(huán)節(jié)。但是，如

果商品房的價(jià)格過高，政府通過什么方式來增加中低價(jià)位的住房?如果是有些城市所推出的限價(jià)房類的產(chǎn)品，那么這些限價(jià)房類的規(guī)模有多大?從目前幾個(gè)大城市，如北京、上海、深圳、廣州等所提供的2008年的住房計(jì)劃來看，這類住房占規(guī)劃的比重不足20％。如果這類住房供應(yīng)規(guī)模過低，對(duì)于城市中低收入家庭來說，這類住房肯定十分搶手。在這種情況下，搶手住房如何來分配?如何能真正解決廣大中低收入居民的住房，就成為很大問題。

因此，從根本上來說，要解決城市絕大多數(shù)中等收入家庭的住房問題，還得在政府房地產(chǎn)政策主導(dǎo)下通過市場來解決。可以說，目前我國房地產(chǎn)市場的很多問題基本上是以往政策失誤造成的。如果政府能從根本上改變目前房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，改變目前國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)投資(非居住)過高的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場過高的房價(jià)得到回歸理性。

在美國，每一個(gè)美國公民購買一套住房可以獲得免稅等各種優(yōu)惠，如果要占有多于一套的住房，那么，第二套住房就得支付較高的利率、征收較高的物業(yè)稅，交易住房就得征收較高的住房交易所得稅等。

2007年9月出臺(tái)的控制投資性購房的房貸政策，使全國范圍內(nèi)的商品房價(jià)格得到了一定程度的控制，這是成功的一步。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的利潤要遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤，適度的房價(jià)給廣大的中等收入家庭帶來了希望，而對(duì)于開發(fā)商只是稍微少賺一點(diǎn)而已。所以在2008年由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷時(shí)，有些人希望廢除房貸政策，最后在2008年10月出臺(tái)的優(yōu)惠房貸新政只對(duì)第一次購買小戶型的自住房才享受，這對(duì)于要解決住房問題的中低收入者來說是難得的佳音。此外，由于經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量有限，長沙市實(shí)行的貨幣補(bǔ)貼政策也是值得提倡的。

如果政府要把房地產(chǎn)市場發(fā)展成一個(gè)保障民生的市場，就得采取土地、稅收、信貸、規(guī)劃等政策來嚴(yán)格限制住房投資，在不干擾市場的前提下對(duì)住房投資進(jìn)行遏制。這是我國住房保障體系的一部分，也是最為重要的部分。因?yàn)?，?dāng)商品房價(jià)格能夠讓絕大多數(shù)人有支付能力時(shí)，我國的住房問題也就迎刃而解了。所謂的經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房、兩限房等都該退出市場了。

我國的住房保障體系應(yīng)該是一個(gè)全民覆蓋的體系，而不是僅覆蓋極少數(shù)人。在這個(gè)體系中，最為重要的是政府通過有效的住房政策，讓市場生產(chǎn)出絕大多數(shù)居民都能買得起的住房。這在土地私有的美國及其他西方國家都能做到，在土地公有的我國應(yīng)該更容易些，關(guān)鍵是我們的政府如何真正落實(shí)十七大報(bào)告的精神。

(二)政府要引導(dǎo)居民進(jìn)行合理的住房消費(fèi)

我們要改變“一步到位”和“向上移動(dòng)”的觀念，可以走“租房一購買二手房一購買小戶型的普通商品房一購買大戶型的高檔商品房”路線，使住房問題逐步得到解決。

一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場構(gòu)成應(yīng)該包括一級(jí)市場、二級(jí)市場、租賃市場等。而且二級(jí)市場的交易規(guī)模通常會(huì)遠(yuǎn)大于一級(jí)市場。目前發(fā)達(dá)國家中每年住房交易總量中八成以上是二級(jí)市場的成交。租賃市場也相應(yīng)發(fā)達(dá)。就是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國，租房住的人也接近40％。日本租賃也占近40％，在東京租賃占57％以上。

由于發(fā)展歷史短，我國目前房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)過度倚重一級(jí)市場。說到房價(jià)漲落，幾乎說的就是新房的價(jià)格漲落。由此造成，一方面新房面臨過大的需求壓力；另一方面存量資源被不合理地大量閑置。所以，如果國人的觀念改變了，住房問題就容易解決了。