長沙市中低收入階層住房問題研究

李涔++孫偉

【摘要】自1998年實行住房制度改革以來，居民住房問題在一定程度上得到改善，但中低收入階層的住房問題仍然較為突出，并成為社會關(guān)注的熱點。本文從介紹長沙市中低收入階層住房問題現(xiàn)狀入手，著重分析了長沙中低收入階層住房問題出現(xiàn)的問題及其原因，并借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗，提出針對解決長沙市中低收入階層住房問題的建議。

【關(guān)鍵詞】長沙市 中低收入階層 住房問題

住房問題關(guān)系國計民生，工業(yè)化和城市化的加速，推動了地租和房價的迅速上漲，并導(dǎo)致部分中低收入階層購買力不足，為了解決中低收入階層的住房問題，各國根據(jù)本國的具體國情，建立有效的住房保障制度。經(jīng)濟適用房和廉租住房是當(dāng)前我國城市住房保障體系的主要內(nèi)容，為解決中低收入階層住房問題發(fā)揮了重要的作用。

近年來，長沙市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，已成為房地產(chǎn)投資的熱點城市之一，住房價格逐年攀升，面對持續(xù)走高的房價，中低收入階層支付能力明顯不足，為解決這一問題，長沙市政府出臺了一系列住房保障政策，且成效與問題并存，住房問題仍然任重而道遠?；诖?，本文在分析長沙住房問題現(xiàn)狀及問題的基礎(chǔ)上，提出中低收入階層的住房問題解決途徑及其對策建議。

一、長沙市中低收入階層住房現(xiàn)狀

（一）投資與竣工面積情況

自1998年至2007年，長沙市投資住房建設(shè)2869.7億元，其中經(jīng)濟適用房建設(shè)投資380.9億元；廉租房建設(shè)投資3.08億元，住房建設(shè)和籌集面積70.21萬平方米。其中2001到2005年，長沙市經(jīng)濟適用房累計施工面積757.2萬平方米，其中經(jīng)濟適用房小區(qū)553.35萬平方米，單位集資房203.85萬平方米。經(jīng)濟適用房累計銷售面積達609.01萬平方米，共解決70732戶低收入家庭住房。截至2013年5月，長沙市累計建設(shè)經(jīng)濟適用房100多萬平方米，全市人均住房建筑面積12平方米以下的低收入住房困難家庭共保障66000多戶；廉租房建設(shè)累計完成投資額達到4000萬元，累計施工面積及竣工面積均達2萬以上，并通過發(fā)放廉租住房租賃補貼和做好共有住房租金核減工作，共解決萬余戶低收入家庭住房困難問題。2013年，長沙市經(jīng)濟適用房上市交易5477戶，公租房和廉租房的上市交易也在并軌交易中，全年房地產(chǎn)投資1153.61億元。

（二）中低收入階層住房保障情況

（1）低收入住房困難家庭居住狀況。長沙市低收入住房困難家庭以承租公租房為主，其占比62.66%以上，其中承擔(dān)公房者約占19.91%；通過繼承、購買等方式擁有私有住房的低收入家庭占到42.75%；而近23%的低收入家庭沒有產(chǎn)權(quán)房，他們通過租賃私房等方式解決住房問題.

（2）中低收入階層平均住房面積。 長沙市的人均建筑面積由2009年的29.5平方米提高到2013年的41.42平方米；2013年，全市商品房銷售面積1840.59萬平方米，商品房銷售額1160.38億元，其中住宅銷售額946.53億元，大大緩解了中低收入家庭住房難的矛盾。2011年，長沙市城鎮(zhèn)中低收入家庭住房戶均建筑面積20平方米以下占中低收入家庭總戶數(shù)的23%，70平方米以上的占25%，中低收入家庭住房中戶均面積8平方米以下有11522戶，占城鎮(zhèn)中低收入家庭總戶數(shù)的23%，16平方米以上的有28832戶，占18%。

（3）住房保障享受情況。經(jīng)統(tǒng)計，截至2011年，長沙住房公積金覆蓋率90.4%，累計總額達129億元，歸集余額82.19億元，提取總額46.8億元，70%以上為住房消費類提取，累計發(fā)放住房公積金貸款83114戶，貸款總額78.67億元，長沙市累計建設(shè)經(jīng)濟適用房100多萬平方米，累計建設(shè)廉租房近70余萬平方米，全市人均住房建筑面積低于12平方米的低收入困難家庭共保障64155戶，其中經(jīng)濟適用房方式保障36948戶，廉租房方式保障27207戶。

二、長沙市中低收入階層住房存在問題

（一）住房保障供應(yīng)不足

在居民住房面積方面，約23%的居民人均住房建筑面積低于8平方米，18%的居民人均住房建筑面積結(jié)余8-16平方米之間，僅有59%在16平方米以上，居住在16平方米以下的居民達到41%，因此中低收入階層居民的住房仍存在困難。

在享受廉租住房方面的情況，僅有2072戶家庭享受廉租住房的保障福利，未享受廉租住房保障的有47254戶，長沙市享受廉租住房保障的覆蓋面為4%，其中享受廉租住房保障的主要實現(xiàn)方式以租金核減為主，占比84%，以租賃補貼和實物配租為輔，分別占11%和5%。

（二）住房投資結(jié)構(gòu)不合理

2013年，全市房地產(chǎn)開發(fā)1032億元，其中住房建設(shè)投資729億元。1998年到2011年，全市住宅建設(shè)投資4908.9億元，其中經(jīng)濟適用房投資651.6億元，廉租房建設(shè)5.68億元，長沙市現(xiàn)有廉租住房約6.52萬平方米，廉租住房實物需求將遠遠超過100萬平方米，廉租住房實物配租房源還很緊張。全市中低收入住房建設(shè)投資占總住房建設(shè)投資比例較低，與商品房建設(shè)相比，經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)份額小、發(fā)展慢，且各區(qū)縣之間發(fā)展不平衡，使得長沙市中低收入階層住房保障狀況總體發(fā)展較緩慢。

（三）住房保障對象審核不嚴

住房保障政策實施以來，尤其是經(jīng)濟適用房政策的公開，審核的各個環(huán)節(jié)飽受人們熱議，尤其是對象資格審核不嚴成為最嚴重的問題，拉關(guān)系走后門獲取資格成為一種司空見慣的現(xiàn)象。這些現(xiàn)象自經(jīng)濟適用房政策調(diào)整以來從未停止過。購買對象的審核不嚴，導(dǎo)致非目標人群占用公共住房資源，而需要群體無法獲得，加劇了長沙還是中低收入階層住房困難的問題。

（四）住房保障覆蓋面不寬

長沙市目前的住房保障形式是以經(jīng)濟適用房和廉租住房為主，且其對象大都面向城鎮(zhèn)居民，全市享受廉租住房保障的覆蓋面僅為4%，而城鎮(zhèn)居民和外來務(wù)工人員大都不在其范圍內(nèi)。長沙廉租房的對象大多固定在城市戶口的雙困難戶家庭，很大一部分的低收入階層未能享受到廉租房的福利，大量需要住房保障政策支持的居民未能受惠于廉租住房政策，且外來務(wù)工人員也未納入其體系內(nèi)。endprint

三、長沙市中低收入階層住房問題產(chǎn)生的原因

中低收入階層住房保障對象劃分困難。長沙市目前以收入等級和人均住房面積作為衡量住房保障對象的標準，收入等級標準較易操作，但由于現(xiàn)階段居民收入透明性差，無法對不同時期各個家庭的收入情況進行準確的測度。住房作為人類賴以生存的消費品，單身家庭一人16平方米住房和三口之家人均16平方米即合計48平方米都屬于住房困難的保障群體，但三口之家的住房條件則明顯優(yōu)于單身一人，不同年齡結(jié)構(gòu)的居民消費水平不同，以人均收入水平作為衡量準不能真正反映其貧困程度。而英國及香港地區(qū)的按家庭結(jié)構(gòu)確定住房保障標準更為科學(xué)，這可以作為長沙市界定中低收入階層住房保障的標準。

政府住房保障積極性不夠。雖然長期以來長沙市政府強調(diào)要完善中低收入階層住房問題，增加對經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)投資，但是，實施的效果并不理想。從表面上看這是資金缺乏問題，而實際上是政府決策者對住房保障重要性的認識不夠深刻。很多官員將保障性住房建設(shè)視為政府的負擔(dān)，官員政績考核制度常以經(jīng)濟貢獻率為主，而經(jīng)濟適用房與廉租房建設(shè)會大大減少政府的財政收入，與政府的政績觀相沖突，因此政府對改善完善住房保障缺乏足夠的動力。要解決這一住房問題，長沙市必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求統(tǒng)籌解決土地出讓和中低收入階層的住房保障制度問題。

缺乏完備的住房保障法制。各地應(yīng)從自身的住房保障現(xiàn)狀和目標出發(fā)，制定適合于本地的住房保障法律，而現(xiàn)有住房保障法律依據(jù)大都是省級以上政府部門頒布的行政法規(guī)，法制的不完備不僅會影響住房保障法制的貫徹實施，而且會影響到整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。目前除了國務(wù)院、住建部以及湖南省相關(guān)部門制訂的住房保障方面的行政法規(guī)，長沙市沒有專門性的住房保障法制，這將不利于解決中低收入階層住房困難問題，會影響全市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，影響社會的和諧與穩(wěn)定。

政策性住房金融體系建設(shè)滯后。長沙市直接面向中低收入階層發(fā)放的低息或無息貸款并不適用于所有住房保障，目前只有住房公積金貸款，且政策性住房抵押貸款的風(fēng)險擔(dān)保機制尚未建立，中低收入階層進行住房貸款時，缺乏一定的擔(dān)保主體，同時，現(xiàn)階段并不是所有的金融機構(gòu)都參與了住房金融業(yè)務(wù)，整個政策性住房金融體系相對滯后。目前，只有國有商業(yè)銀行和非銀行性金融機構(gòu)的房地產(chǎn)信貸部可進行住房金融貸款，且條件苛刻，利率偏高，遠不能滿足不同階層和消費群體的多層次需求。長沙市住房貸款主要來自于住房公積金以及住房儲蓄存款，渠道過于單一，尚無法籌集到足夠的資金，并不能中低收入階層對于住房抵押貸款的需要。

四、完善長沙市中低收入住房問題的建議

完善長沙市住房保障法律體系。長沙市需從中低收入階層住房的現(xiàn)狀以及目標出發(fā)，制定出符合自己市情的住房保障法律體系。這不僅有利于處理好眼前與長遠利益、整體與局部利益，更有助于確保住房保障目標的實現(xiàn)，住房保障主體的覆蓋，有利于整個社會保障體系的和諧統(tǒng)一。此外經(jīng)濟適用房、廉租房等住房建設(shè)的土地利用、住房公積金的確定等配套制度的立法也應(yīng)積極跟進，保證全市住房保障的順利實施。最后，要完善相關(guān)行政法規(guī)，加快政府官員加快住房保障工作的跟進。

利用多種方式解決中低收入階層住房問題。政府直接建設(shè)保障型住房不是解決中低收入階層住房問題的唯一方法。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商可針對不同收入階層的需求進行開發(fā)，豐富住房供給結(jié)構(gòu)，形成多層次的住房供應(yīng)鏈。通過市場來盤活市場的存量住房，解決住房問題。其次，政府可采用對租金進行間接補貼。政府建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房需要投入大量的資金與土地，還可能會造成一定的管理問題。因此政府可通過完善租金補貼或核減制度，讓居民可按市場價進行自由選擇，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。再次，可采用非住宅的方式從根本上協(xié)助中低收入階層增加收入，提高其住房購買力。

引用市場化機制管理保障型住房。從經(jīng)濟利益考慮，政府常常把保障型住房選址在地價比較低廉的城市邊郊地區(qū)，這些地區(qū)常缺乏公共設(shè)施，物業(yè)管理問題也容易被忽略，嚴重影響居民生活水平。對此，政府可將市場機制引入物業(yè)管理，并配置相應(yīng)的公共配套設(shè)施，提供優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)。新建廉租住房以小戶型為主，建筑面積控制在60平方米以內(nèi)。新建經(jīng)濟適用住房套型建筑面積控制在70 平方米左右，高層可增加建筑面積10 平方米。新建經(jīng)濟租賃住房要嚴格控制建設(shè)標準，以小戶型為主，建筑面積控制在30 平方米以內(nèi)。

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