次貸危機(jī)與我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理

徐 琦 王 帆

摘要：美國(guó)的次貸危機(jī)已波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并向全球蔓延。近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也同樣碰到了利率較低市場(chǎng)環(huán)境下的流動(dòng)性過(guò)剩、房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲、資產(chǎn)價(jià)格泡沫化程度嚴(yán)重等問(wèn)題，各家商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)管理成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，分析美國(guó)次貸危機(jī)的深層次原因，對(duì)提前防控我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，保持商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展具有重要而緊迫的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理

一、美國(guó)次貸危機(jī)與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

(一)次貸危機(jī)生成機(jī)理

由于大量次級(jí)抵押貸款違約導(dǎo)致銀行壞賬的急劇增加，2007年4月開(kāi)始，美林、雷曼兄弟、花旗、瑞銀、匯豐等美國(guó)金融集團(tuán)相繼傳出巨額次級(jí)債投資損失的消息，拖累全球股市不斷下跌，最終隨著雷曼兄弟的破產(chǎn)，次貸危機(jī)全面爆發(fā)。雖然美聯(lián)儲(chǔ)隨后采取了包括降息在內(nèi)的多種調(diào)控措施，但次貸風(fēng)暴并未因此減弱，金融恐慌更是由單一的次貸領(lǐng)域向其他領(lǐng)域迅速擴(kuò)展。

次級(jí)住房抵押貸款引發(fā)危機(jī)大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段是危機(jī)醞釀階段。這一階段以2001年初美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策由加息轉(zhuǎn)變?yōu)闇p息為起點(diǎn)，到2003年6月聯(lián)邦基金利率共進(jìn)行13次下調(diào)，降低至1％，同期房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款利率也隨之下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展并繁榮起來(lái)，各種低月供、還款額度靈活的金融貸款產(chǎn)品層出不窮，為次級(jí)房貸市場(chǎng)留下隱患。第二階段是危機(jī)產(chǎn)生階段。2004年6月起，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次調(diào)高聯(lián)邦基金利率，到2006年8月，聯(lián)邦基金利率上升到5.25％，連續(xù)升息提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的借貸成本，引起了房?jī)r(jià)走低以及按揭違約風(fēng)險(xiǎn)的增加。第三階段是危機(jī)爆發(fā)階段。各種衍生工具和證券化操作的出現(xiàn)使得以次級(jí)貸款為源頭的金融產(chǎn)品被無(wú)節(jié)制地創(chuàng)新。同時(shí)在內(nèi)部及外部信用增級(jí)的掩蓋下，風(fēng)險(xiǎn)得以積聚。而連續(xù)升息引發(fā)的市場(chǎng)作用在2007年開(kāi)始大面積地顯現(xiàn)出來(lái)，次級(jí)房屋貸款者的斷供和違約開(kāi)始大面積出現(xiàn)，次級(jí)房屋貸款危機(jī)開(kāi)始爆發(fā)。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)有許多相似之處：第一，我國(guó)同樣經(jīng)歷了多年的房?jī)r(jià)暴漲，房地產(chǎn)業(yè)也對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大。第二，居民購(gòu)房熱情高漲。個(gè)人住房按揭貸款規(guī)?？焖侔l(fā)展。統(tǒng)計(jì)顯示，2007年上半年居民戶貸款同比增加25.7％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人民幣貸款同比16，5％的增速，住房貸款供需兩旺。第三，中央銀行依據(jù)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)調(diào)整利率，利率先降后升。第四，我國(guó)深圳、上海、北京等部分地方已經(jīng)出現(xiàn)房產(chǎn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象，2009年的春節(jié)黃金周，深圳樓市1月29日全市僅成交新房2套，上海1月28-31日商品住宅總成交不過(guò)77套，較去年同期跌去了一半；2009年1月份北京共成交商品住宅7200套，同比下降了近5成。而“有價(jià)無(wú)市”的僵持過(guò)后，出于開(kāi)發(fā)商收回投資的壓力，房?jī)r(jià)極有可能下跌：除此之外，個(gè)人房貸平均不良率不斷上漲，商業(yè)性房貸逾期違約率攀升等問(wèn)題也逐步顯現(xiàn)。我國(guó)迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必須敲響警鐘。

二、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，銀行信貸覆蓋從土地儲(chǔ)備到個(gè)人住房抵押貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售全過(guò)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金來(lái)源主要分為三個(gè)部分：社會(huì)資金、其他資金和銀行資金。其中，我國(guó)房地產(chǎn)資金的50％以上來(lái)源于銀行貸款，這使得房地產(chǎn)的絕大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。

(一)信用風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的商業(yè)銀行既為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建房提供貸款，又為購(gòu)房者提供個(gè)人住房按揭貸款。承擔(dān)著來(lái)自開(kāi)發(fā)商與個(gè)人住房抵押貸款借款人的雙重信用風(fēng)險(xiǎn)。特別是在開(kāi)放商信用風(fēng)險(xiǎn)方面，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都是高負(fù)債的杠桿模式經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商多是依靠自己信用或者是開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)做擔(dān)保從銀行籌集資金，其自有資本在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資中的比例不高，而銀行的貸款回收也大多數(shù)是在房地產(chǎn)贏利后。這就意味著，房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，等于將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上，一旦房?jī)r(jià)走低，銀行隨時(shí)面臨危機(jī)，

此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還存在著道德風(fēng)險(xiǎn)，例如大量占用施工單位墊付款和期房按揭的預(yù)售樓款，甚至采取假按揭貸款騙取銀行資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資。這些行為使一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈非常脆弱，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性也大大增加。此外個(gè)別小企業(yè)攜銀行貸款和預(yù)售房款潛逃，也會(huì)給銀行造成損失。

(二)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)金融工具創(chuàng)新不足，政策方面又對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行債券融資、上市融資、通過(guò)房地產(chǎn)信托基金進(jìn)行融資等有著嚴(yán)格的規(guī)定，這使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)于狹窄，大多數(shù)企業(yè)主要依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，在建工程抵押貸款以及預(yù)售樓款再投入等融資形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。研究機(jī)構(gòu)估算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重甚至在55％以上，商業(yè)銀行信貸成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于發(fā)育階段，房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)緩慢的現(xiàn)狀使得我國(guó)商業(yè)銀行缺乏分散風(fēng)險(xiǎn)的工具，難以將抵押貸款證券化變?yōu)榱鲃?dòng)性的資產(chǎn)，大量的信貸風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)得到合理的分散。

(三)房地產(chǎn)信貸操作風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的居高不下導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)率較高，而房地產(chǎn)貸款的高回報(bào)也會(huì)使部分銀行低估風(fēng)險(xiǎn)而且放寬貸款條件。近年來(lái)。房地產(chǎn)信貸中的操作風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，其嚴(yán)重程度令人擔(dān)憂：首先是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，對(duì)資料的真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)。對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不作深入調(diào)查核實(shí)：其次是對(duì)抵押物管理不規(guī)范，過(guò)分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效：再次是貸后管理混亂，客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。

三、對(duì)策建議

(一)關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格泡沫

近幾年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)推動(dòng)了房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。據(jù)中金公司的調(diào)查研究，目前房?jī)r(jià)下家庭月供收入比達(dá)到了驚人的75％，房?jī)r(jià)需要下降42％才能使月供收入比降至40％的合理水平。據(jù)此可見(jiàn)，房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的程度已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。而一旦未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高位增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩，資產(chǎn)價(jià)格泡沫將突然破裂，并同時(shí)引發(fā)資金鏈斷裂、信用收縮和信心崩潰等問(wèn)題。因此，在密切關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格泡沫帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然的同時(shí)，商業(yè)銀行更應(yīng)把好信貸閘門，加強(qiáng)信貸管理，使信貸投放更為嚴(yán)格、審慎，信貸投放的進(jìn)度更加符合新的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，改變過(guò)去簡(jiǎn)單追求存貸款規(guī)模、市場(chǎng)占有率等粗放式經(jīng)營(yíng)模式，嚴(yán)格控制信貸投放速度和總規(guī)模，避免盲目擴(kuò)張，確保信貸高質(zhì)量增長(zhǎng)。

(二)加快建設(shè)個(gè)人征信系統(tǒng)

完善的信用分級(jí)制度是實(shí)現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石，缺乏最基本的個(gè)人信用征集體系，將造成風(fēng)險(xiǎn)控制手段的局限、目標(biāo)市場(chǎng)劃分不清、對(duì)借款人約束力不夠等問(wèn)題。美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)源于原始資產(chǎn)池中次級(jí)貸款者的大量違約。盡管現(xiàn)階段中國(guó)的住房貸款申請(qǐng)人多數(shù)具有相當(dāng)?shù)倪€款能力，能在一定程度上抵制違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，而商業(yè)銀行也普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，但個(gè)人信用征集體系缺乏，貸款機(jī)構(gòu)和借款人之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，加快建設(shè)中國(guó)的個(gè)人征信系統(tǒng)迫在眉睫。目前，上海等少數(shù)城市的商業(yè)銀行開(kāi)始進(jìn)行個(gè)人征信的試點(diǎn)工作，但在全國(guó)范圍內(nèi)這項(xiàng)工作的進(jìn)展依舊緩慢，亟待加強(qiáng)。

(三)資產(chǎn)證券化分散風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)資產(chǎn)證券化，銀行可以將房地產(chǎn)貸款打包成證券出售給投資者，在獲得資金回流的同時(shí)轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，有助于化解銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，解決銀行“借短貸長(zhǎng)”的期限結(jié)構(gòu)不匹配的問(wèn)題。中國(guó)建設(shè)銀行自2005年起相繼推出了一系列住房抵押貸款證券化產(chǎn)品，但與龐大的個(gè)人按揭貸款余額相比，其產(chǎn)品規(guī)模仍然太小，根本無(wú)法適應(yīng)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的需要?，F(xiàn)階段的關(guān)鍵問(wèn)題在于，如何結(jié)合我國(guó)國(guó)情，克服現(xiàn)行相關(guān)制度上的障礙，選擇適合我國(guó)的住房抵押貸款證券化模式，使住房抵押貸款證券化能合理運(yùn)作和健康發(fā)展。

(四)提高銀行信貸從業(yè)人員素質(zhì)，規(guī)范抵押物評(píng)估體系

人員方面，未來(lái)商業(yè)銀行需要選擇具有房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)的貸款審查人員，他們能夠運(yùn)用科學(xué)謹(jǐn)慎的估價(jià)原則，站在銀行的角度去評(píng)估房地產(chǎn)的客觀價(jià)值，合理進(jìn)行貸款價(jià)值評(píng)估，這對(duì)于有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

而在貸款審查環(huán)節(jié)方面，商業(yè)銀行必須嚴(yán)格審查估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)報(bào)告的合法性、準(zhǔn)確性、客觀性。同時(shí)定期對(duì)抵押物進(jìn)行內(nèi)部估價(jià)，以確定抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值。此外，在處置抵押房地產(chǎn)前，也要對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)部估價(jià)，以確定抵押房地產(chǎn)的拍賣底價(jià)。這樣，商業(yè)銀行就可以做到適當(dāng)?shù)?、科學(xué)地確定拍賣底價(jià)，以提高商業(yè)銀行資產(chǎn)的收益。