構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場法律體系

[摘 要]房地產(chǎn)業(yè)既是一個(gè)改革開放以來才得以迅速發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，又是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的支柱性產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)相互集中、聯(lián)系的重要樞紐，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著十分重要的作用。如何用統(tǒng)一、完善的法律來規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

[關(guān)鍵詞]統(tǒng)一 房地產(chǎn) 法律

作者簡介：劉成高 ，副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，西南民族大學(xué)。

房地產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)生產(chǎn)和生活的基本載體，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力來源，不但直接影響到人居環(huán)境的改善和人民生活水平的提高，而且影響到一個(gè)國家的工業(yè)化、城市化進(jìn)程。無論是作為城市化進(jìn)程中關(guān)系到千家萬戶切身利益的支柱性產(chǎn)業(yè)還是作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的優(yōu)先發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)，無論是房地產(chǎn)市場體系中的土地交易、房屋買賣、物權(quán)歸屬，還是由此而延伸出來的房地產(chǎn)出租、抵押和其他形式的擔(dān)保等等，都必須通過相應(yīng)的法律制度來規(guī)范、約束和引導(dǎo)。

由于房地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域廣泛，其他部門和行業(yè)的法律法規(guī)如《建筑法》、《城市規(guī)劃法》、《工程建筑法》、《市政管理法》、《環(huán)境保護(hù)法》等都涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容。同時(shí)，房地產(chǎn)還要受已比較成熟和適用效力較高的其他法律如《銀行法》、《公司法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《稅法》等有關(guān)法律規(guī)定的制約。特別是2007年3月16日全國人民代表大會(huì)通過、2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)尤其是房屋產(chǎn)權(quán)以及由此而派生出的其他權(quán)利如宅基地使用權(quán)、公共配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施劃分等等以往利益各方爭論不休的權(quán)利歸屬問題、房屋產(chǎn)權(quán)的登記、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、保護(hù)等一系列問題的解決具有十分重要的里程碑意義。

但我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，由于其在執(zhí)行過程中所顯現(xiàn)出的弊端在文章下述部分將舉例說明。所以，制定和頒布對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范的房地產(chǎn)法律制度非常重要。

現(xiàn)實(shí)的狀況是，我國統(tǒng)一的房地產(chǎn)法尚未形成，房地產(chǎn)市場的法律規(guī)范大都是停留在以“管理”和“條例”為主的各類效力不統(tǒng)一的部門規(guī)章水平，無法適應(yīng)日益發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)的需要，而《物權(quán)法》更傾向于對(duì)各類形式的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的界定和保護(hù)，還不能明細(xì)到對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的諸多問題進(jìn)行分門別類地規(guī)范和引導(dǎo)。對(duì)于在房地產(chǎn)市場實(shí)際交易過程中的權(quán)責(zé)利問題，更多還依賴于一些部門（包括法院）根據(jù)其實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)積累和總結(jié)出的“意見”、“通知”如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》、《關(guān)于加強(qiáng)國有住房出售收入管理意見》等，對(duì)于目前剛剛興起同時(shí)發(fā)展速度特別迅速的房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)，也只能憑籍國務(wù)院2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》這種粗線條、方向性的行政法規(guī)來調(diào)整和規(guī)范。同時(shí)，地方政府或一些部委在房地產(chǎn)業(yè)的隨意“立法”，往往是通過各種不同類型的“通知”“辦法”、“批復(fù)”、“意見”等方式在房地產(chǎn)市場中大行其道的，致使很多城市乃至同一城市的不同單位出現(xiàn)“各吹各的號(hào)，各唱各的調(diào)”的現(xiàn)象。

筆者認(rèn)為，制定一部統(tǒng)一、完備和具有普遍約束力的《房地產(chǎn)法》來對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控和規(guī)范是房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。

首先，房屋與土地的不可分性從客觀上要求制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)法。作為一個(gè)整體，房屋與土地是密不可分的，由此而延伸出的基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程等也是密不可分的。從權(quán)屬關(guān)系上，房屋尤其是新建商品房所有權(quán)的主體與土地使用權(quán)的主體必須一一對(duì)應(yīng)，但從現(xiàn)實(shí)來看，目前除極少數(shù)像廣州、深圳等城市實(shí)行了房屋產(chǎn)權(quán)證和國土使用證的“二合一”外，大多數(shù)城市的房屋產(chǎn)權(quán)與國土證件還是相互獨(dú)立的，而且在辦理程序和時(shí)間上差別也很大，這在正在施行的《城市房地產(chǎn)管理》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中也沒能得到明確和解決，這樣一來，就給出賣人和買受人之間的安全交易，以及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和市場的發(fā)展留下了隱患，因此，無論是土地利用還是房屋產(chǎn)權(quán)的界定和各種交易，都必須以相應(yīng)的、能夠?qū)⑦@些環(huán)節(jié)和門類有效統(tǒng)一在一起進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)的法律制度予以保障，這也是《物權(quán)法》精神在房地產(chǎn)市場得以具體貫徹落實(shí)的需要，也是進(jìn)一步理順房地產(chǎn)市場中各類產(chǎn)權(quán)主體相應(yīng)的責(zé)、權(quán)、利得到明確和規(guī)范的必經(jīng)之路。

其次，房地產(chǎn)的發(fā)展呼喚一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系的法律。得益于我國住房制度的改革和不斷加快的城市化和工業(yè)化進(jìn)程，我國的房地產(chǎn)業(yè)成為近十年來發(fā)展最為迅猛的行業(yè)之一。但是，作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展過程中難免會(huì)出現(xiàn)一些問題，特別是在我國對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行規(guī)律尚缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)尚不足的情況下更是如此。因此，如何將房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的負(fù)影響減少到最低程度，以及如何有的放矢地超前性地預(yù)測到房地產(chǎn)業(yè)的走向，這無疑是房地產(chǎn)法律在建立和完善中亟待研究的課題。

最后，現(xiàn)有的法律體系的不完備和缺乏操作性不僅要求我們必須制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場法律體系，同時(shí)在制定過程中必須更多地傾聽社會(huì)和公眾的聲音。由于房地產(chǎn)法不僅事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)本身的持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)也牽動(dòng)著千家萬戶的切實(shí)利益，因此，如何使制訂出統(tǒng)一、完備，同時(shí)也能夠代表房地產(chǎn)各市場主體真實(shí)愿望的房地產(chǎn)法律體系顯得尤其重要。對(duì)于統(tǒng)一的房地產(chǎn)法的立法和司法程序，應(yīng)充分尊重和聽取來自社會(huì)生活各個(gè)方面的意見，積極推行聽證制度，增強(qiáng)科學(xué)性，增大透明度。比如，《物權(quán)法》第74條對(duì)小區(qū)車位車庫的歸屬與利用中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！盵5]但現(xiàn)實(shí)情況通常是，小區(qū)地下車庫的歸屬問題并沒有明確或者說難以明確約定其權(quán)利歸屬。那么業(yè)主們就會(huì)質(zhì)疑，地下車庫作為小區(qū)的公共配套設(shè)施，是與業(yè)主所居住的小區(qū)房屋共同規(guī)劃和報(bào)建的（因?yàn)樾^(qū)地下車庫根本不可能單獨(dú)作為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和報(bào)建），更重要的是，車庫建設(shè)通常已進(jìn)入開發(fā)成本，也就意味著作為開發(fā)公司的出賣人在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算并納稅時(shí)已經(jīng)抵扣了地下車庫建設(shè)所花費(fèi)的成本，那么現(xiàn)實(shí)中大量的地下車庫產(chǎn)權(quán)為什么可以輕松辦理至開發(fā)公司甚至一些與公司有關(guān)聯(lián)的個(gè)人名下，而開發(fā)公司或這些個(gè)人拿到車庫產(chǎn)權(quán)后，要么再次加價(jià)出手轉(zhuǎn)讓牟取暴利、要么隨意性抬高車庫租金和租用方式，這些做法的法律依據(jù)又何在呢？而如何通過統(tǒng)一而完備的房地產(chǎn)法律來應(yīng)對(duì)和解決這些棘手而迫切的歷史遺留問題非常重要，而問題是否能得以妥善解決也是衡量科學(xué)發(fā)展觀在房地產(chǎn)業(yè)是否得以順利貫徹實(shí)施的重要標(biāo)志之一，由此對(duì)和諧小區(qū)、社區(qū)、乃至整個(gè)和諧城市的影響都是不可小視的。

參考文獻(xiàn)

[1]王全民等：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年

[2]吳家正等：《可持續(xù)發(fā)展導(dǎo)論》，同濟(jì)大學(xué)出版社，1998年

[3]曹振良等：《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論》，北京大學(xué)出版社，2003年

[4][5]《中華人民共和國物權(quán)法》，法律出版社，2007年