經(jīng)濟適用房之惑

有消息說，在國家投資政策的推動下，河北、遼寧、山東等地先后停建經(jīng)濟適用房，紛紛提出以擴大廉租房保障范圍解決低收入者家庭住房困難問題。一些城市擬將廉租房和經(jīng)濟適用房申請條件“并軌”，逐漸減少經(jīng)濟適用房建設、分配規(guī)模。一時間，關(guān)于經(jīng)濟適用房的負面消息也不斷傳來：

——福州市2008年經(jīng)濟適用房、限價房選房順序號在福州市房管局準時開搖，可最終限價房的總申請人數(shù)還不及供應房源的十分之一，這與2007年10個申請人“爭搶”一套限價房的“盛況”相去甚遠。

——武漢415套經(jīng)濟適用房不再需要搖號，而是按登記的先后順序“先到先得”，購買者只要持經(jīng)濟適用房資格證明和身份證就可以辦理手續(xù)。這是該市實行搖號銷售3年以來，首個因有效購房人數(shù)不足而直接銷售的經(jīng)濟適用房項目。

——讓許多低收入家庭期盼以久的昆明首批子君村經(jīng)濟適用房正式開盤銷售，然而，一開盤就因諸多購房者無力一次性付款等各種因素而陷入了尷尬的境地。

于是，主張停建經(jīng)濟適用房者評論：“經(jīng)濟適用房既不經(jīng)濟又不適用的特征。使得這一政府公共福利政策在某種程度上，并沒有真正幫助低收入者?！苯?jīng)濟適用房，再次成為人們關(guān)注的焦點。

為何冷落經(jīng)濟適用房?

目前看來，建設廉租房能獲得中央財政資金支持，或為地方政府冷落經(jīng)濟適用房原因之一。另外，少建經(jīng)濟適用房還能夠“穩(wěn)定”當?shù)胤績r不受沖擊，使得土地財政收入不至于縮水，可能也是地方考慮的重要因素。

審視房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實情況，前兩年樓市火熱時，經(jīng)濟適用房價格也隨商品房節(jié)節(jié)攀升，地方政府樂于出地，開發(fā)商既從事公益又有利可圖，自然有熱情。而目前商品房價格走低，經(jīng)濟適用房與商品房之間價差日益縮小，而其配套設施又遜于商品房，銷售也不如以往火熱。資金普遍緊張的開發(fā)商們，已全線收縮戰(zhàn)線，對經(jīng)濟適用房建設自然難燃熱情。

值得注意的是，在棄建經(jīng)濟適用房的同時，有的地方政府并未開始大規(guī)模建設廉租房，而是以財政資金購買商品房作為廉租房，相當于直接消化商品房庫存，以圖刺激低迷狀態(tài)的房地產(chǎn)市場。甚至還有些地方政府采取直接購房補貼的辦法，停建經(jīng)濟適用房，對符合經(jīng)濟適用房申請的家庭發(fā)放一定數(shù)額的購房補貼，刺激這些家庭到市場上購買商品房。這些方式都有促進商品房銷售，穩(wěn)定當?shù)胤績r。進而穩(wěn)定地價的考慮。

國家興建保障性住房之大計，既為刺激經(jīng)濟，更是改善低收入家庭生活狀況的民生工程。地方政府要摒棄私利，以滿足困難群眾需求作為出發(fā)點，不僅要大力發(fā)展廉租房，也要針對經(jīng)濟適用房存在的種種問題不斷進行改善，不可一棄了之。(中證網(wǎng)萬晶)

經(jīng)濟適用房需要去“經(jīng)”留“濟”

誠然，當前個別地市經(jīng)濟適用房出現(xiàn)了滯銷，但應該看到，就全國而言，經(jīng)適房還是廣受歡迎的，也就是說，問題并不是共性的。而且，不應該忽視一個現(xiàn)實，這些受到市民冷落的經(jīng)適房，大多存在著“價格偏高、位置偏遠、配套偏缺”的“三偏現(xiàn)象”。正是“三偏”的存在，導致了市民的購買欲望下降。

“三偏”產(chǎn)生的根源在哪里?這可能還得歸結(jié)于土地財政。在目前地方財政構(gòu)成中，土地收入一直占據(jù)著重要位置。出于利益最大化的考慮，一些地方政府往往把最好的地塊用來開發(fā)商品房。而把經(jīng)適房建到城市邊緣區(qū)域，故有“經(jīng)適房邊緣化”一說。而且，財政在運作上一直趨于“惜投”的狀況，配套嚴重不足，而且經(jīng)濟適用房不“經(jīng)濟”，導致在目前商品房降價的現(xiàn)實下，失去了價格優(yōu)勢。

如何解決經(jīng)濟適用房滯銷的問題，這需要相關(guān)方面解放思想、更新觀念，當前最重要的是去“經(jīng)”留“濟”。所謂“經(jīng)”是“經(jīng)濟利益”的意思，即不要奢望從經(jīng)濟適用房身上謀利。所謂“濟”則是“惠濟民生”的意思，公權(quán)應該將其視之為民生工程，不但不從中謀利，反而加大財政配套力度，從而讓經(jīng)適房不被邊緣化，具有比較優(yōu)勢。倘能如此，相信經(jīng)適房必定會迎冬怒放，走出無人問津的尷尬。(《證券時報》毛建國)

站在全局經(jīng)濟發(fā)展和公共利益的角度看，當前不少地方政府棄建經(jīng)適房的做法是不合時宜的。

一方面，用棄建、并軌的方式，來轉(zhuǎn)嫁、轉(zhuǎn)移經(jīng)適房建設和分配過程中出現(xiàn)的問題，并不能保證這些問題不會出現(xiàn)在廉租房上。另一方面，“各司其職”的經(jīng)連房和廉租房，面對的是不同群體的住房要求，所能起到的預期效用也是彼此獨立的。簡單化保障性住房建設，只會使“各司其職”的保障性住房建設失去其固有的調(diào)節(jié)、保障并重的作用，一旦房價亂象再度出現(xiàn)，回調(diào)難度將更大。

為改變部分地方政府棄建經(jīng)適房的舉動，一方面，國家相關(guān)部門有必要出臺合適的政策，用掛鉤政績考核等方式，督促地方政府保質(zhì)保量完成6000億元經(jīng)適房投資建設。另一方面，對于當前經(jīng)適房建設、分配過程中出現(xiàn)的涉及效率和公平等問題，各級政府要加大規(guī)范管理的力度。(《南方都市報》李記)

棄建經(jīng)適房應與房價調(diào)整并行

應當說，棄建經(jīng)濟適用房是一個適當?shù)恼{(diào)整。只要配套的措施完善，棄建經(jīng)濟適用房不會造成保障的缺少，那些本應該被經(jīng)濟適用房政策保障的家庭并不會因此而權(quán)利受損。但這并不意味著棄建需要完善的就僅是與中低收入家庭安置相關(guān)的措施，事實上棄建之后，還需要房價調(diào)整的跟進才能真正消除棄建的綜合影響。只有房價調(diào)整到一個合理的范圍內(nèi)，棄建才不會影響到中低收入家庭的住房夢，才不會影響到中等收入家庭的住房夢。

棄建時很多地方政府選擇了購買商品房作為廉租旁，購買的目的既是擴大廉和旁的保障范圍，也是消化本地的商品房存量，這樣的購買可能實現(xiàn)雙贏，但也可能導致商品旁價格的居高不下，此時那些只能靠市場來解決住房問題的中等收入家庭難免受到影響。所以，棄建經(jīng)濟適用房需要房價調(diào)整的并行，只有讓房價維持在一個合理的程度，棄建的效果才能真正體現(xiàn)。(《南方都市報》乾羽)

廉租房取代經(jīng)濟適用房不現(xiàn)實

眾所周知，經(jīng)濟適用房和廉租房是未來三年房地產(chǎn)行業(yè)的重點建設領(lǐng)域。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部的最新規(guī)劃。9000億元資金要投向住房保障領(lǐng)域，會提供400萬套經(jīng)濟適用房、200萬套廉租房，以及對農(nóng)林礦區(qū)棚戶進行改造等。這些計劃的執(zhí)行無疑需要一個穩(wěn)定的制度環(huán)境。

廉租房單獨承擔住房保障任務不符合國情。中國內(nèi)地國土面積遼闊，居住文化深入人心，同時租房制度建設不完善，廉租房不太可能單獨成為解決居民居住問題的完全之策。

另外，廉租房不能解決居民長久的居住需求。目前廉租房的建設標準是50平方米每套，對于一戶家庭而言，這是最低的需求，并不能充分滿足居民更加自由個性的居住要求。并且由于存在收入方面的標準，如果收入超過了居住廉租房的標準。按規(guī)定就要退出廉租房去購買產(chǎn)權(quán)房。這中間實際上會存在很多漏洞。可能造成所謂的夾心層住房問題，廉租房和商品房之間無法實現(xiàn)“無縫連接”。這個中間層就需要經(jīng)濟適用房來填補。

因此，用廉租房全面取代經(jīng)濟適用房承擔住房保障任務不太現(xiàn)實，經(jīng)濟適用房在今后仍將繼續(xù)發(fā)揮重要作用。(《第一財經(jīng)日報》回建強)

保障房三年指標落實經(jīng)適房建設要適度

國務院辦公廳已下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，可以視作對該會議出臺的“國三條”政策的具體落實。

與“國三條”相比，《意見》中增添了一些更為細化的指標。在經(jīng)濟適用房方面，從2009到2011的三年之間里，全國要平均每年新增130萬套經(jīng)濟適用住房。這也說明了政府當前依然將經(jīng)適房作為保障性住房的一個重要組成部分，目前尚無“并軌”的意愿。

“一些發(fā)達國家在總結(jié)經(jīng)驗教訓時，認為當時確定的保障性范圍有些大了，給政府造成了過大的財政壓力。”中國自身需要考慮到這些長遠的風險和可能引發(fā)的問題，政府應該鼓勵擴大經(jīng)適房建設的規(guī)模，但一定要適度。

按照2007年三部委發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，經(jīng)適房單套的建筑面積應該控制在60平方米左右。據(jù)此計算，從2009年開始的三年內(nèi)，中國每年建設的經(jīng)適住房總量應當在7800萬平方米左右。

(《第一財經(jīng)日報》劉展超)