關(guān)于劃撥土地的價值評估分析

姜永權(quán)　許亞光

摘要：國有劃撥土地，需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成劃撥土地的價值基礎(chǔ)。文章在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎(chǔ)上，通過具體案例探討劃撥用地價值構(gòu)成及其估價方法。

關(guān)鍵詞：劃撥土地價值構(gòu)成評估

0引言

對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資(八股)和保留劃撥用地方式予以處置。不論哪種方式，劃撥土地的價值屬性已經(jīng)在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中有所體現(xiàn)，明晰這些價值屬性及其結(jié)構(gòu)，對于提高土地集約化效益，合理進行土地收益的分配具有重要意義。

一般而言，劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40％。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準地價，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權(quán)時如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了。因此，需要估價師根據(jù)具體情況確定適當?shù)墓纼r方法和合理的調(diào)整系數(shù)。本文在對劃撥用地的價值構(gòu)成及其基本估價方法分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合具體案例進一步討論。

1劃撥用地的基本估價方法

新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構(gòu)成，首先需要了解基準地價的價值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準地價內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”(或“七通一平”)土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價格?；鶞实貎r法是根據(jù)各個城市和地區(qū)確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到評估對象評估價值的方法?；鶞实貎r測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型?；鶞实貎r的表達方式可以有級別基準地價、分區(qū)基準地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準地價一般是指具有級別的地面熟地價。對于地面熟地價而言，其價值構(gòu)成基本由三大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。其基本計算公式是：土地價格=適用的基準地價×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)。

2案例分析

根據(jù)劃撥用地的價值構(gòu)成，工業(yè)劃撥熟地的土地價格主要由土地的平均取得和開發(fā)成本組成，工業(yè)劃撥生地的土地價值主要由土地的平均取得成本構(gòu)成。本案例的估價對象是位于某市郊區(qū)的一座火力發(fā)電廠，分為主廠區(qū)和工廠專用水庫兩部分。其中主廠區(qū)500,000平方米，占用的是耕地，專用水庫1,500,000平方米，占用耕地500,000平方米，非耕地1,000,000平方米。經(jīng)過估價人員的現(xiàn)場調(diào)查和了解，發(fā)現(xiàn)主廠區(qū)土地開發(fā)程度可以設定為”五通一平”(通路、通上下水、通熱和通電及土地平整)的Ⅰ類工業(yè)劃撥用地，其基本價值構(gòu)成是土地的取得和開發(fā)成本。專用水庫的情況比較復雜，首先當?shù)氐母睾头歉氐恼鞯爻杀静煌?，其次水庫用地的熟化過程與一般工業(yè)用地的熟化過程有很大區(qū)別，水庫水壩的建造成本一般都計入建筑物和構(gòu)筑物的成本之中，因此劃分為沒有實現(xiàn)五通一平的Ⅱ類工業(yè)劃撥用地，其基本價值構(gòu)成是土地的取得成本，可以分解為Ⅱa(非耕地)和Ⅱb(耕地)兩種生地類型。本估價報告擬分別對這三種工業(yè)用地類型進行評估。

土地價值評估過程

2.1Ⅰ類工業(yè)劃撥土地價格成本法評估以在同一供需圈內(nèi)通過征用方式取得的土地使用權(quán)，并達到現(xiàn)有土地開發(fā)程度，所需發(fā)生的成本和費用的現(xiàn)行標準為基礎(chǔ)，運用成本法進行測算，基本公式為：待估宗地土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤。土地取得費：土地取得費是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費用。征地費用主要包括土地補償費、勞動力安置補助費、青苗及地上物補償費三個項目費用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》辦法中有關(guān)規(guī)定，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的30倍。具體倍數(shù)由各地人民政府與用地方根據(jù)實際情況商定。目前該市實施的是2000年(某省實施中華人民共和國土地管理法辦法》，三費總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的25倍。

2.2Ⅱ類工業(yè)劃撥土地價格成本法評估評估中以在同類區(qū)內(nèi)的通過征用劃撥方式取得土地使用權(quán)，由于水庫的土地利用不同于一般工業(yè)用地的熟化過程，其建造成本已經(jīng)記入建筑物、構(gòu)筑物之中，因此本估價報告作為生地計算其價值?；竟綖椋?/p>

待估宗地土地價格=土地取得費+稅費+利息+利潤

土地取得費：土地取得費是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費用。根據(jù)電廠水庫周邊土地的實際情況，確定Ⅱ級工業(yè)劃撥地的耕地征收標準為二類耕地的18倍，即35.1元／平方米。有關(guān)稅規(guī)費包括：耕地占用費，土地管理費等等，合計2.19元／平方米。對于非耕地征收標準為二類耕地的12倍，即23.4元／平方米。有關(guān)稅規(guī)費包括：耕地占用費，土地管理費等等，合計1.46元／平方米。則：耕地土地取得費為37.29元／平方米，非耕地土地取得費為24.86元／平方米。

利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠專用水庫的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為1年，投資利息率按目前中國建設銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31％計，土地取得費為一次性年初投入。則：耕地土地取得費利息=37.29×5.31％=1.98元／平方米

非耕地土地取得費利息=24.86×5.31％=1.32元／平方米

利潤：綜合考慮本地的投資回報率，確定年投資利潤率為8％。則：耕地土地利潤=37.29×8％=298元／平方米，非耕地土地利潤=24.86×8％=1.99元／平方米。

最終土地價格確定：依據(jù)成本法測算地價公式：

土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤

Ⅱ類國有劃撥耕地土地價格=37.29+1.98+2.98=42.25元／平方米或28166.67元／畝Ⅱ類國有劃撥非耕地土地價格=24.86+1.32+1.99=28.17元／平方米或18780元／畝

3小結(jié)

對于國有劃撥土地，存在一種觀點，認為既然劃撥土地是國家無償提供給使用者的，所以不具有價值。實際上，劃撥土地需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成了劃撥土地的價值基礎(chǔ)。本文在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎(chǔ)上，通過具體案例確定劃撥用地價值主要由土地取得成本和土地開發(fā)成本構(gòu)成，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。