次貸危機對我國房地產(chǎn)發(fā)展的啟示

袁　黎

[摘要]美國次貸危機給我們敲響了警鐘。本文剖析了美國次貸危機形成的深層次原因，分析了我國房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀及存在的問題，并在此基礎(chǔ)上試著提出一些防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的建議和措施。

[關(guān)鍵詞]次貸危機；房地產(chǎn)；金融風(fēng)險；房地產(chǎn)泡沫

一、引言

2008年5月，美國政府接管房利美和房地美。9月，美國第四大投行雷曼兄弟申請破產(chǎn)保護。第三大投行美林被收購，最大的保險公司AIG被政府接管，第一和第二投行高盛、摩根士丹利向銀行控股公司轉(zhuǎn)制，次貸危機全面爆發(fā)，很快波及固定資產(chǎn)收益市場、股票市場和金融機構(gòu)，乃至實體經(jīng)濟。在全球化的今天，中國的房地產(chǎn)，也不可避免的受到次貸危機的影響。

二、美國次貸危機概述

美國抵押貸款按照借款人信用質(zhì)量，可以分為優(yōu)質(zhì)抵押貸款、次優(yōu)級抵押貸款和次級抵押貸款三種。優(yōu)級貸款市場面向信用額度等級較高、收入穩(wěn)定可靠的優(yōu)質(zhì)客戶。次優(yōu)級抵押貸款介于優(yōu)級抵押貸款和次級抵押貸款之間。而所謂的次級抵押貸款則是美國向信用分數(shù)較低、收入證明缺失、負債較重的人提供的住房貸款，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需申明其收入情況，無需提供任何有關(guān)償還能力的證明。銀行發(fā)放貸款后，一般會將這些次級按揭貸款包裝起來，然后在次級市場出售，賺取費用。次級房貸違約的增加，使與次貸相關(guān)的金融產(chǎn)品信譽驟降，危機沖擊了公司債券、機構(gòu)債券、商業(yè)票據(jù)及與此相關(guān)的金融市場，并蔓延到全球許多國家的銀行和基金，導(dǎo)致各國股市大幅下跌，大量金融機構(gòu)發(fā)生支付困難。

三、美國次貸危機產(chǎn)生的深層次原因

（一）利率持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場降溫

美國次貸危機源于美國利率的變化。為刺激本國經(jīng)濟，2001年1月至2003年6月，美聯(lián)儲連續(xù)13次降息，聯(lián)邦基金利率從6.5%降至1%的歷史最低水平。低利率政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，過剩的流動性刺激了以房屋為代表的資產(chǎn)價格的持續(xù)快速攀升，次級抵押貸款市場也隨著房價的上漲繁榮起來。一些貸款機構(gòu)推出了“零首付”的貸款方式，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，試圖通過用不斷升值的房屋作抵押，進行再融資。購房者的負債壓力迅速上升，導(dǎo)致很多次級抵押貸款市場的借款人無法按期償還借款，一些放貸機構(gòu)遭受嚴重損失甚至破產(chǎn)。

（二）衍生金融工具加劇了危機的影響

貸款機構(gòu)放貸之后并不想承擔(dān)風(fēng)險，便通過證券化形成的金融衍生品把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到擔(dān)保債券市場。一些投行向放貸銀行購買這些貸款，將其包裝成債券賣給投資者，這些債券就是“次級房貸債券”。在房價上漲時，這些債券的風(fēng)險會潛伏下來，并使投資者獲得較高的收益。但房地產(chǎn)市場價格一旦發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這些次級貸款人的違約風(fēng)險就會立即暴露，債券價格隨之大跌，債券的投資者就可能遭受巨大損失。

（三）監(jiān)管不到位

一些銀行和金融機構(gòu)，為了謀得高收益，利用資產(chǎn)證券化等手段，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給投資者，降低貸款信用門檻，導(dǎo)致銀行、金融和投資市場的系統(tǒng)風(fēng)險增大。美聯(lián)儲卻未采取任何有效的措施加以矯正和控制。寬松的貸款資格審核使得貸款欺詐現(xiàn)象蔓延，危機爆發(fā)在所難免。

四、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展?fàn)顩r及存在的問題

美國次貸危機爆發(fā)后，我們自然聯(lián)想到我國的房地產(chǎn)金融市場。目前，我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展?fàn)顩r及存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房產(chǎn)市場價格仍然很高，存在市場風(fēng)險的隱患

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場雖然步入蕭條但價格不低。以上海為例：內(nèi)環(huán)線內(nèi)每平方米均價接近2萬元；中內(nèi)環(huán)線之間10000-14000萬元，中外環(huán)線之間7000-10000元。老百姓住房難問題仍然嚴重。房價應(yīng)與居民百姓的收入水平相適應(yīng)，房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)健發(fā)展。一旦我國宏觀經(jīng)濟走勢慢了下來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，房產(chǎn)價格下跌，一些作為抵押物的房產(chǎn)將會貶值甚至大量縮水，銀行將會面臨巨大的市場風(fēng)險。

（二）銀行對住房抵押貸款風(fēng)險管理薄弱，金融機構(gòu)潛在風(fēng)險積聚

住房抵押貸款具有風(fēng)險較低、貸款利率較高、貸款收益期長等特點。一直被認為是銀行的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。許多銀行為了爭奪客戶，牟取利潤，已悄然地變相降低門檻，再加上我國個人征信體系尚不完善，甚至存在著大量用假收入證明等虛假文件到銀行進行虛假按揭、套貸、騙貸等現(xiàn)象，進一步加大了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險。

五、美國次貸危機對我國房地產(chǎn)金融的借鑒和啟示

美國次貸危機提醒我們，在市場繁榮時期，越是應(yīng)當(dāng)提高警惕，不斷加強對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險控制和市場監(jiān)管，建立房地產(chǎn)價格監(jiān)控制度和房地產(chǎn)市場泡沫預(yù)警機制。另外，應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房價，調(diào)整信貸政策以平抑房地產(chǎn)的投資性與投機性需求，引導(dǎo)市民理性消費，引導(dǎo)銀行合理發(fā)放房貸。政府還應(yīng)加大對經(jīng)濟適用房和廉租房的供給，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展。

作者簡介：袁黎,武漢商貿(mào)職業(yè)學(xué)院助教。