房地產(chǎn)市場(chǎng)殊不可解

易憲容

“天價(jià)地王”與高房?jī)r(jià)的出現(xiàn)，恰說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊難題。顯而易見，泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。

無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，還是從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)飆升與天價(jià)地王的現(xiàn)象都是與市場(chǎng)邏輯相悖的

在2008年9-10月，當(dāng)房地產(chǎn)的銷售迅速下降，住房空置率越來(lái)越高的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)商及相應(yīng)的協(xié)會(huì)就在大叫，房地產(chǎn)市場(chǎng)要垮掉了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要垮掉了，因此政府趕快救之，否則中國(guó)經(jīng)濟(jì)將萬(wàn)劫不復(fù)。

但是，盡管如此，房地產(chǎn)開發(fā)商卻不會(huì)按市場(chǎng)法則出牌，讓過(guò)多的住房降價(jià)來(lái)銷售。房地產(chǎn)開發(fā)商一方面大叫住房銷售不暢會(huì)引起經(jīng)濟(jì)多大的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面就是把房?jī)r(jià)頂在天花板也不降價(jià)銷售，最近只能要求政府出臺(tái)各種房地產(chǎn)優(yōu)惠政策采救房地產(chǎn)。

沒有想到，中央政府的房地產(chǎn)政策就是在這種情況下出臺(tái)的，而這些政策出臺(tái)之后不到3個(gè)月，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然繁榮起來(lái)了，而且按照房地產(chǎn)開發(fā)商及各地政府房管部門出來(lái)的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)的繁榮不是一般的繁榮，而是超過(guò)了2007年房地產(chǎn)泡沫四起時(shí)的繁榮。住房銷售的迅速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)的快速飚升、一塊又一塊所謂的拍賣土地的“地王”出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了前所未有的繁榮局面，不少地方房地產(chǎn)泡沫又開始泛濫。

按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在邏輯，房地產(chǎn)不僅是不動(dòng)產(chǎn)，而是一個(gè)十分分散的市場(chǎng)。在這些無(wú)數(shù)個(gè)分割的市場(chǎng)，其價(jià)格是相當(dāng)不同的，根本不可能形成全國(guó)統(tǒng)一的價(jià)格。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況不似股市，它不僅具有分割性，而且市場(chǎng)交易完全是無(wú)數(shù)個(gè)分散個(gè)體組成，房地產(chǎn)市場(chǎng)要形成統(tǒng)一的價(jià)格是不容易的。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格無(wú)論是上漲還是下跌，都有一個(gè)較長(zhǎng)的持續(xù)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格要想在短時(shí)間內(nèi)大漲或大跌幾乎不可能。不過(guò)，從市場(chǎng)內(nèi)在邏輯上來(lái)看的不可能性則在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了。

我們?cè)購(gòu)乃嫉姆康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-5月份房地產(chǎn)住宅銷售達(dá)到10103億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到49％，但住宅銷售最為核心的個(gè)人住房按揭貸款則只有1982億元。對(duì)此數(shù)據(jù)，有分析員提出質(zhì)疑，認(rèn)為住宅銷售的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有造假之嫌，按照他的推算，住宅銷售應(yīng)該是在3000億左右。但是，對(duì)此相關(guān)部門信誓旦旦，認(rèn)為國(guó)內(nèi)購(gòu)買住宅者大多是一次性付款，根本就沒有通過(guò)商業(yè)銀行按揭貸款來(lái)購(gòu)買住房。

實(shí)際上這種反駁是蒼白無(wú)力的。因?yàn)?，住宅作為一個(gè)家庭的高值商品，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)家庭購(gòu)買都是通過(guò)住房按揭貸款來(lái)進(jìn)行的，住房按揭貸款的重要性十分明顯。

最近，監(jiān)管部門對(duì)第二套住房信貸收緊的政策一落實(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)馬上出現(xiàn)銷售下降的趨勢(shì)。對(duì)于銀行監(jiān)管部門來(lái)說(shuō)，要求執(zhí)行第二套住房信貸政策，目的在于把住房的投資與消費(fèi)區(qū)分開，讓住房的消費(fèi)者可能享受信貸政策的優(yōu)惠，而讓住房投資者購(gòu)買住房則要按市場(chǎng)信貸來(lái)定價(jià)。其區(qū)分的目的就在于防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫?？杀O(jiān)管部門對(duì)商業(yè)銀行一有要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售立即下降，也就說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)銷售，個(gè)人住房按揭貸款是最為核心的杠桿。

此外，盡管北京、上海等一些城市土地拍賣火熱一片。但實(shí)際上今年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)購(gòu)置土地的面積同比負(fù)增長(zhǎng)為28.6％。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)土地購(gòu)買不看好，只能夠說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景并不如市場(chǎng)上所炒作那樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)有多么繁榮。

總之，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)許多現(xiàn)象十分奇怪，完全與經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)相背離了。特別是在當(dāng)前這樣的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)非常離譜，不少地方房地產(chǎn)的價(jià)格在近幾個(gè)月的突然飚升并屢創(chuàng)新高，這些都是不可思議的。

作者系中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任