城市商務(wù)綜合體的作用及價(jià)值初探

黃獻(xiàn)鋒

摘 要：近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占比重及發(fā)揮的作用越來越大,尤其在北京、上海、廣州、深圳等大城市，這一趨勢(shì)更加明顯，與此相應(yīng)，以寫字樓為主的商務(wù)綜合體物業(yè)得以迅速發(fā)展，已成為城市經(jīng)濟(jì)的重要裁體，商務(wù)綜合體的作用及價(jià)值問題也愈益受到各方關(guān)注。

關(guān)鍵詞:商務(wù)綜合體 作用 價(jià)值

中圖分類號(hào)：F715.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2009）02-295-01

研究商務(wù)綜合體的作用及價(jià)值，必須對(duì)商務(wù)綜合體有一個(gè)明確的定義。把商務(wù)綜合體定義成“辦公或商務(wù)活動(dòng)的空間”，僅僅是涉及到了商務(wù)綜合體寫字樓部分的使用功能的一面，并不完整。只有樹立系統(tǒng)、開放、動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)，把商務(wù)綜合體放到一個(gè)更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值空間與坐標(biāo)體系中來思考，才能對(duì)商務(wù)綜合體產(chǎn)生一個(gè)更完整的認(rèn)識(shí)。所謂商務(wù)綜合體是指一個(gè)高度集約，融合了多種城市功能的建筑群體，它可能包括了商務(wù)、購物、居住、娛樂、休閑等各種功能，各種功能互相影響、互為支持實(shí)現(xiàn)1+1＞2的效應(yīng)。

一、城市商務(wù)綜合體的作用

1.商務(wù)綜合體是一個(gè)系統(tǒng)。商務(wù)綜合體不是一個(gè)孤立的物業(yè)形態(tài)，它是城市系統(tǒng)的一個(gè)有機(jī)組成部分，其開放性的商務(wù)形態(tài)決定了它是城市的公共性物業(yè)，也是城市形象的重要組成部分。商務(wù)綜合體是與城市資源、區(qū)域環(huán)境及相關(guān)的服務(wù)型業(yè)態(tài)相聯(lián)系的，只有與它們發(fā)生有效的協(xié)同，其功能才能有效發(fā)揮，價(jià)值才能有效放大。

2.商務(wù)綜合體是一個(gè)有機(jī)生命體。由于人是商務(wù)活動(dòng)的主體，商務(wù)綜合體本身就不僅具有物理意義上的使用功能，而且也具有激發(fā)活動(dòng)能量的心理功能。商務(wù)綜合體的能量主要表現(xiàn)在，通過激發(fā)人的活力以創(chuàng)造更大的生產(chǎn)力，為公司創(chuàng)造持續(xù)增長(zhǎng)的價(jià)值。因此，從生命體的角度看，商務(wù)綜合體是由物理功能和心理功能構(gòu)成的有機(jī)生命體。

可見，商務(wù)綜合體的作用和價(jià)值是一個(gè)具有豐富內(nèi)涵與外延的概念，既與城市資源密切相關(guān)，又與其它相關(guān)業(yè)態(tài)密切聯(lián)系；不僅僅是“樓”，而且還是一個(gè)與多種因素緊密聯(lián)系，具有豐富意義的“場(chǎng)”。

商務(wù)綜合體對(duì)城市發(fā)展的作用主要有四方面：第一，促進(jìn)城市空間拓展，推動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)張，在國外像東京、巴黎都是很典型的通過一個(gè)新的城市商務(wù)中心的拓展來推動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)張和升級(jí)的。第二，聚集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，優(yōu)化城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)怎么調(diào)整，也是每個(gè)城市的政府面臨的很艱巨的一個(gè)任務(wù)。現(xiàn)代服務(wù)發(fā)展到一定程度，就需要有商務(wù)地產(chǎn)來適應(yīng)，商務(wù)綜合體也就應(yīng)運(yùn)而生。第三，構(gòu)筑區(qū)域產(chǎn)業(yè)高地，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一個(gè)好的商務(wù)綜合體就是一個(gè)城市的名片，讓人記住這個(gè)城市。第四，形成國際商務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提升城市的國際地位。

二、城市商務(wù)綜合體的價(jià)值

商務(wù)綜合體作為城市商務(wù)活動(dòng)的一個(gè)高級(jí)裁體，不僅承擔(dān)著商務(wù)活動(dòng)的核心功能，而且還聚集著一個(gè)城市的精英公司和人群，延展著城市形象、城市文化、公司品牌、對(duì)外交往等多項(xiàng)功能，故此，曼哈頓能成為紐約的象征，拉德方斯能成為巴黎的新符號(hào)。可見，商務(wù)綜合體的價(jià)值具有更豐富的內(nèi)涵。

1.商務(wù)價(jià)值。高密度的商務(wù)活動(dòng)是一個(gè)城市的功能之一。從世界各國城市的發(fā)展和演變過程中可以看到，現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)呈現(xiàn)出越來越復(fù)合化的特點(diǎn)，衍生出品牌商業(yè)、高檔餐飲、酒店、商務(wù)型服務(wù)式公寓、展覽、休閑娛樂等一系列相關(guān)業(yè)態(tài)，形成富有效率與活力的商務(wù)生態(tài)鏈。在城市中心區(qū)域，由于城市資源與相關(guān)城市資源的物質(zhì)、能量、信息的交換極其充分，商務(wù)綜合體能量得以增強(qiáng)；同時(shí)，又使公司商務(wù)活動(dòng)的半徑大幅減少，商務(wù)活動(dòng)的成本降低，商務(wù)活動(dòng)的活力增強(qiáng)，商務(wù)價(jià)值得以放大。

2.長(zhǎng)期價(jià)值。由于商務(wù)綜合體具有強(qiáng)烈的價(jià)值互動(dòng)功能，當(dāng)這種互動(dòng)處于良性狀態(tài)時(shí)，就能夠?qū)ζ浒l(fā)展提供長(zhǎng)期的價(jià)值支撐，從而使得商務(wù)綜合體具有長(zhǎng)期的升值潛力。

北京國貿(mào)之所以能夠長(zhǎng)期保持北京寫字樓的頂級(jí)租金，除去其地理位置優(yōu)越外，很大程度上得益于其相關(guān)業(yè)態(tài)的豐富性與完整性，如地下品牌商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓、展覽中心的強(qiáng)力支撐，而這恰恰是獨(dú)棟寫字樓價(jià)值難以長(zhǎng)期提升的重要原因。當(dāng)然，如果相關(guān)業(yè)態(tài)間不能保持正向的藕合與互動(dòng)關(guān)系，比如寫字樓和商業(yè)業(yè)態(tài)間發(fā)生沖突，則導(dǎo)致其長(zhǎng)期價(jià)值遞減?？梢?，綜合體的業(yè)態(tài)規(guī)劃與良性經(jīng)營是其長(zhǎng)期價(jià)值的保證。

3.品牌、形象與文化價(jià)值。高端的商務(wù)綜合體代表著一個(gè)城市甚至一個(gè)國家寫字樓的最高發(fā)展水平，具有很高的品牌與形象價(jià)值。選擇在高端商務(wù)綜合體辦公的公司大多都是所在行業(yè)的領(lǐng)頭羊，其商務(wù)活動(dòng)本身具有品牌化、形象化的特質(zhì)，公司對(duì)高層次文化的追求也十分突出，這種趨向使地處城市中心的商務(wù)綜合體在發(fā)展中更加關(guān)注其建筑形象，關(guān)注其外部環(huán)境與內(nèi)部空間的文化內(nèi)涵，關(guān)注其物理功能與心理功能的平衡，關(guān)注其本身的品牌培育，以達(dá)到公司與寫字樓之間融合與協(xié)調(diào)。

在美國、日本、法國等發(fā)達(dá)國家，高端商務(wù)綜合體大多被一些基金或著名公司所持有，在商務(wù)綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期經(jīng)營中，非常注重品牌、形象與文化價(jià)值，象紐約的洛克菲勒中心、東京的六本木中心就是著名的范例。品牌、形象與文化價(jià)值雖然是商務(wù)綜合體的軟性價(jià)值，但仍然具有巨大的商業(yè)意義。

最后需要指出的是，在我國，對(duì)商務(wù)綜合體的作用和價(jià)值的探討，無論是從理論還是實(shí)踐都還處于一個(gè)摸索階段，但可以預(yù)期，隨著業(yè)內(nèi)各方人士的關(guān)注與共同努力，在不久的將來，在中國的大城市，尤其是在大城市的中央商務(wù)區(qū)，也一定會(huì)出現(xiàn)令我們感到自豪的、價(jià)值卓越的頂級(jí)商務(wù)綜合體。

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4.賈生華.商務(wù)地產(chǎn)提升城市的國際地位.樓市，2008（14）

（作者單位：溫州城市建設(shè)開發(fā)有限公司 浙江溫州 325000）

（責(zé)編：紀(jì)毅）