美國房市何時見底

程　實

導(dǎo)語: 就算房市的未來不能斷然等同于美國經(jīng)濟或是次貸危機的未來，但至少，前者構(gòu)成了后者的一個剪影

就是在那個同樣風(fēng)雨飄搖的1930年代，靈光一現(xiàn)的可口可樂第一次畫出了流傳至今的圣誕老人形象。如今，熟悉的圣誕老人再次出現(xiàn)，那個與大蕭條相關(guān)的日子似乎也在慢慢靠近。在辭舊迎新之際，我們不住想問，這場災(zāi)難還將持續(xù)多久？這里，讓我們將目光聚焦于這場危機的源頭，在數(shù)字游戲中臆想美國房市未來的尋底之路。畢竟，就算房市的未來不能斷然等同于美國經(jīng)濟或是次貸危機的未來，但至少，前者構(gòu)成了后者的一個剪影。

那么，能夠一瞥房市未來的魔法水晶在哪里？如果圣誕老人沒有從煙囪里丟下一塊，就讓我們使用經(jīng)濟學(xué)家們制造的這一塊吧。經(jīng)濟學(xué)家們洞悉未來的魔法其實并不復(fù)雜，在浩瀚的歷史和紛雜的數(shù)據(jù)中尋找一些或隱或現(xiàn)的規(guī)律，然后再結(jié)合規(guī)律和散落的未來元素合成一個似是而非的未來。對不太感冒短期波動的經(jīng)濟學(xué)家而言，房價的中長期走勢往往由一個關(guān)鍵要素所左右，即所謂的均衡房價，這個均衡房價取決于反映房市結(jié)構(gòu)、歷史、供需和制度等一系列真實要素。對于失衡的市場而言，回歸潛在的均衡水平將是中長期的大勢所趨。

已經(jīng)跌跌不休的美國房價離這個所謂的均衡水平還有多遠(yuǎn)？對此，IMF的經(jīng)濟學(xué)家Klyuev在2008年7月給過一個比較新鮮的答案：2008年第一季度，美國實際房價依舊高出均衡水平14%左右，具體的失調(diào)程度在8%至20%之間。

嚼著碩大無味的火雞腿，我們不禁要想，按照這一失調(diào)水平，美國房市還要萎靡多久？由于勤奮的Klyuev先生對房價數(shù)據(jù)進(jìn)行了剔除通脹要素的調(diào)整，我們就用OFHEO的實際房價指數(shù)開始數(shù)字游戲。這一指標(biāo)的最新數(shù)據(jù)是2008年第三季度的208.74，與2008年第一季度的215.63相比，半年下跌了3.195%，假設(shè)均衡水平不變，按照這半年的跌速，消化掉14%的失調(diào)程度總共需要26個月，也就是說，順時針轉(zhuǎn)動Klyuev的魔法水晶，水晶中顯現(xiàn)出2010年年中美國房市回歸均衡的模糊影像。

再逆時針轉(zhuǎn)動一下，2008年第一季度的215.63跌去14%為189.15，往前看，與之最為相近的是2004年第三季度的189.93，從這個189.93漲至2006年第一季度的216.13總共歷時六個季度，如果房價漲跌比較“對稱”，那么水晶中就會顯現(xiàn)出2009年年末美國房市回歸均衡的模糊影像。

也許，這個游戲結(jié)果看上去不那么令人信服，畢竟美國房市在2008年9月次貸危機版本升級之后更加萎靡不振，第三季度的總體抵押贖回權(quán)喪失率已驟然上升至2.97%。那么，來自次貸危機升級的最新沖擊會如何影響房市的尋底之路？也許，只有Klyuev先生的魔力，我們的魔法水晶還是不夠強力，讓我們再加入NBER三位經(jīng)濟學(xué)家的最新魔力吧。Calomiris等三位經(jīng)濟學(xué)家在2008年9月的一篇工作論文中探討了美國房價和抵押贖回權(quán)喪失率之間的關(guān)系，他們認(rèn)為，抵押贖回權(quán)喪失率的徒然上升并不會導(dǎo)致房價的大幅下跌，受自身“剛性”的影響，美國房市的未來尋底之路可能更加平穩(wěn)，而不是想象中那么疾走急停。

雖然次貸危機升級可能不會讓房價太大程度地加速下跌，但不可否認(rèn)的是，次貸危機升級惡化了房市的經(jīng)濟基礎(chǔ)，取決于房市“基本面”的均衡房價也很可能將隨之下滑。也就是說，即便下跌14%，房價可能也沒有回歸均衡，因為“我們不可能兩次踏進(jìn)同樣的河流”，均衡房價也在隨著次貸演化而變化。如果考慮到房價均衡水平的變化，上面的魔法游戲可能低估了美國房市回歸均衡所需的時日。

最后，回歸均衡并不代表房市見底。慣性是這個星球上普遍存在的物理性質(zhì)，房價在跌至均衡水平之后很可能還會繼續(xù)下行，“超調(diào)”現(xiàn)象的存在意味著魔法游戲的低估又深了一層。

總之，關(guān)于房市未來的尋底之路，經(jīng)濟學(xué)家們的魔法水晶雖然不夠完美，但多少為我們理性思考美國房市從失衡走向再平衡的未來之路提供了頗具深度的指引。

程實

作者為經(jīng)濟學(xué)博士，財經(jīng)專欄作家