北京經(jīng)濟(jì)適用房供給中存在的問題及對策分析

劉小平

摘 要:文章分析了北京經(jīng)濟(jì)適用房政策的積極作用，系統(tǒng)闡述了經(jīng)濟(jì)適用房供給中存在的問題，并提出了北京應(yīng)加大建設(shè)力度、制定適宜的建房標(biāo)準(zhǔn)、動態(tài)調(diào)整購買人資格條件等相關(guān)對策建議，對完善北京保障性住房制度具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房 供給問題 對策分析

中圖分類號:F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)01-259-02

一、問題提出

國家在取消福利分房后，為了解決中低收入家庭的住房問題，于1998年出臺了經(jīng)濟(jì)適用住房政策。隨后不久，北京市也根據(jù)自身情況出臺了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房政策，經(jīng)過多年的探索和實(shí)踐,逐漸形成和完善了城鎮(zhèn)居民住房體系,即低收入者租賃廉租房,中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用住房,高收入者購買商品房。隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速穩(wěn)定地發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，一定程度上改善了本市城市居民住房條件,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”,同時(shí)也促進(jìn)北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)適用房政策從出臺至今，已經(jīng)運(yùn)行多年。經(jīng)濟(jì)適用住房供給不但增加了社會住房總供給量、緩解了住房供需矛盾，而且還擴(kuò)大了城市規(guī)模、帶動了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。然而經(jīng)濟(jì)適用房供給政策運(yùn)行的過程中出現(xiàn)的一些負(fù)面現(xiàn)象，一直起著阻滯經(jīng)濟(jì)適用住房健康發(fā)展的作用，使得經(jīng)濟(jì)適用住房違背了政策出臺的初衷，影響了政策的效果,同時(shí)也對我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。如何正確看待及解決目前經(jīng)濟(jì)適用房政策顯露出來的問題，對于今后經(jīng)濟(jì)適用房的走向有著重要意義。本文主要討論了經(jīng)濟(jì)適用住房在供給方面表現(xiàn)出來的問題，提出了解決這些問題的一些設(shè)想，對完善北京保障性住房政策具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

二、北京經(jīng)濟(jì)適用房供給政策的由來及作用

中國房改初期，住房供需矛盾十分突出。商品房價(jià)格一路攀升，普通老百姓望房興嘆。國務(wù)院于1995年及時(shí)召開了全國房改工作會議。會上朱镕基同志提出，我們已經(jīng)解決了人們的吃飯穿衣問題，要在20世紀(jì)內(nèi)解決人們住的問題，力爭21世紀(jì)初解決行的問題。為此要實(shí)現(xiàn)居者有其屋，就必須深化和加快城鎮(zhèn)住房制度改革。在當(dāng)年，國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組提出了“國家安居工程計(jì)劃”，并立即在全國59個(gè)城市和單位進(jìn)行試點(diǎn)。國家安居工程作為房改的示范工程，其目的在于解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難問題，是國家調(diào)整房地產(chǎn)市場的手段之一。工程按照統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)的原則在試點(diǎn)城市中建設(shè)。建成后，以成本價(jià)直接向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售，而且優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶。在同等條件下，優(yōu)先售給離退休職工和教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。北京市在此大環(huán)境下，根據(jù)自身特點(diǎn)，參考了其他先行城市的經(jīng)驗(yàn)，也從1998年開始發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。所謂經(jīng)濟(jì)適用房是指具有保障性質(zhì)的價(jià)格低廉的政策性普通商品住房。其特點(diǎn)：一是保障性，在城鎮(zhèn)居民住房制度改革，實(shí)行貨幣化、市場化之后，要保證低收入的消費(fèi)群體能夠“買得起、住得上”的價(jià)格低廉的商品房。二是政策性，政府將經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)納入住房建設(shè)計(jì)劃，其建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，以控制利潤率，降低住房成本和售價(jià)。三是低廉性，在政府提供各項(xiàng)優(yōu)惠政策措施的同時(shí)，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用等，都不得納入經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格。四是價(jià)格的限制性，經(jīng)濟(jì)適用房雖屬商品，但并不實(shí)行完全的市場調(diào)節(jié)價(jià)，而是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政策規(guī)定，基準(zhǔn)價(jià)由開發(fā)成本、稅金、利潤三部分構(gòu)成，其價(jià)格的制定應(yīng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品房價(jià)格保持合理差價(jià)。簡言之，經(jīng)濟(jì)適用住房就是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，面向中低收入家庭的、使用功能能夠滿足城鎮(zhèn)居民基本生活需要的普通住宅。

北京市政府推行經(jīng)濟(jì)適用房，目的是為了解決中低收入者買房難的問題，滿足人們基本的居住需求。由于房地產(chǎn)市場上的中低價(jià)位產(chǎn)品太少了，經(jīng)濟(jì)適用住房供給正好及時(shí)填補(bǔ)了這個(gè)空白，經(jīng)濟(jì)適用房政策也發(fā)揮了積極的作用，具體表現(xiàn)在如下四個(gè)方面：

第一，經(jīng)濟(jì)適用住房供給在平抑市場房價(jià)方面發(fā)揮了重要作用。由于經(jīng)濟(jì)適用房享受了多種政策優(yōu)惠，因此它的建設(shè)成本比一般的商品房低了很多，再加上3％的微利限制，使得它的售價(jià)比其他的商品房價(jià)格便宜不少。這不僅解決了中低收入人群買不起房的問題，而且有效的抑制了普通商品房房價(jià)過快提升。北京市2005年306萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房將整個(gè)京城房價(jià)足足拉低了278元。如果沒有其平抑房價(jià)，去年1979萬平方米的純商品住宅將多花掉買房人55億元，購買其他商品房的購房者也享受到了實(shí)惠。

第二，經(jīng)濟(jì)適用住房供給增加了社會住房總供給量，緩解了住房供需矛盾。過去城市房源少，需求者多，住房供需矛盾十分突出，因而造成價(jià)格居高不下的普遍現(xiàn)象。實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政策以來，在短短幾年間，使住房供給量快速增加，滿足了市民的需求，極大的緩解了住房壓力。

第三，經(jīng)濟(jì)適用住房供給擴(kuò)大了城市規(guī)模，完善了城市功能。通過開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，不僅征用了大量城郊土地，使城郊結(jié)合部納入城市發(fā)展規(guī)劃，擴(kuò)大了城市規(guī)模。同時(shí)重視了生活配套問題，增加了生活服務(wù)類保障設(shè)施，完善了城市綜合功能。

第四、經(jīng)濟(jì)適用住房供給帶動了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。尤其是以建筑建材業(yè)為代表的諸多產(chǎn)業(yè)，得到了快速發(fā)展，一批民營企業(yè)迅速崛起，農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移也有了廣闊渠道，為城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展提供了良好機(jī)會。

三、北京經(jīng)濟(jì)適用房供給存在的問題

雖然經(jīng)濟(jì)適用房供給政策帶給普通百姓許多實(shí)惠，但在政策的實(shí)際操作中存在的問題也是顯而易見的，它偏離了政策制定的初衷，即解決中低收入人群的住房問題。眾多問題主要聚焦在以下幾個(gè)方面：

1.單套房屋建筑面積過大，銷售價(jià)格過高。政府最初在制定經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，僅規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)，并未嚴(yán)格規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積過大，房屋總價(jià)過高的現(xiàn)象。這使得經(jīng)濟(jì)適用住房偏離了中低收入消費(fèi)群體。假定一平方米售價(jià)4000元，如果房屋面積到達(dá)100平方米，那么總房價(jià)也高達(dá)40萬元，再加上其他的一些費(fèi)用，總成本也是一個(gè)不小的數(shù)字。從購房者的經(jīng)濟(jì)能力來看，由于北京市近年來舊城改造和新城建設(shè)、市政道路建設(shè)的加快，產(chǎn)生了相當(dāng)多的拆遷戶，其中一部分經(jīng)濟(jì)上并不富裕，有不少拆遷戶沒有經(jīng)濟(jì)能力回遷，這些拆遷戶所得的補(bǔ)償款只能用于購買經(jīng)濟(jì)適用房。在北京近70%的購房人需要的是30萬元以下的住房，而目前的經(jīng)濟(jì)適用房60%以上的房價(jià)在30萬元以上。2006年，北京市經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積90平方米以下的占54.9％；90平方米至105平方米的占23.2％；105平方米至120平方米的占20.4％；120平方米以上的占1.5％。在北京近70%的購房人希望經(jīng)濟(jì)適用房面積在100平方米以下的比例超過了90%，而目前的一些經(jīng)濟(jì)適用房的面積甚至達(dá)到了兩、三百平方米，這樣的標(biāo)準(zhǔn)絕不是中低收入家庭能夠承受的了的。本來只屬于為數(shù)有限的低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，卻成為適合包括高中階層在內(nèi)的多消費(fèi)群體。在北京天通苑、回龍觀等小區(qū)，都存在著一些不該享受經(jīng)濟(jì)適用住房的住戶、包括一些以倒賣房屋、進(jìn)行投資性購買的人，享受了政府提供給中低收入者的公共資源。

2.房屋購買資格條件審核不嚴(yán)。在這個(gè)問題上，政府和開發(fā)商都有責(zé)任。在國外年收入的多少是根據(jù)個(gè)人稅單來確定的，我們國家的個(gè)人信用體系尚未完善，我國居民既有顯性收入，又有灰色收入，很難準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)他們的實(shí)際收入，在具體審核上，收入基本上是以單位證明為依據(jù)，由于經(jīng)濟(jì)適用房的房價(jià)相比商品房便宜不少，給一些投機(jī)者帶來巨大的尋租空間。因此不少富人利用政策與操作上的不嚴(yán)格，購買了經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行租售，獲取利益。另一方面，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤是規(guī)定的3％，開發(fā)商有一定的資金壓力，為了急于把資金回籠，有買就賣，造成資格審查上的松懈。

3.投資總量不足，供求失衡。按照北京市規(guī)定年收入6萬元以下才可以購買經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)，北京市有70％以上的家庭符合這一標(biāo)準(zhǔn)。因此國家要求各地住宅建設(shè)70％~80％應(yīng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，但在實(shí)際建設(shè)中，經(jīng)濟(jì)適用房卻只占了住宅建設(shè)的很小比例，只有10％左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)要求，這就造成70%的居民搶購10％的房子的現(xiàn)象，京城經(jīng)濟(jì)適用房供需失衡的情況仍然非常嚴(yán)重。

不僅如此，經(jīng)濟(jì)適用房的投資比重也在逐年下降。2006年，我國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中，從商品住宅的投資類型結(jié)構(gòu)看，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重繼續(xù)下降，由2005年的6.13%下降至4.61%，為1998年以來最低。

作為調(diào)控住房市場和住房價(jià)格的一個(gè)重要手段，也是引導(dǎo)市場價(jià)格穩(wěn)定的一個(gè)重要因素，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重的持續(xù)下降，弱化了對商品房價(jià)格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決。

四、完善北京經(jīng)濟(jì)適用房供給政策的相關(guān)建議

上述問題使得經(jīng)濟(jì)適用住房在實(shí)踐中出現(xiàn)了一些偏差,影響了政策效果，即中等偏下收入家庭的住房困難問題并沒有完成。同時(shí)也對我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生了不利影響，因此當(dāng)務(wù)之急是如何盡快的解決現(xiàn)今暴露出的問題，完善經(jīng)濟(jì)適用房政策，以讓其順利的實(shí)行下去。

1.多渠道和多方式提供和建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。在北京，現(xiàn)有20世紀(jì)90年代以前建設(shè)的小戶型住宅1.6億平方米以上，占現(xiàn)有存量住宅的絕大部分?，F(xiàn)今，很多人都有改善居住條件，購買新房的要求，只要二、三級市場充分開放，政策到位，就會有大量二手房置換出來，應(yīng)該足夠滿足低收入家庭和危改拆遷需要。關(guān)鍵是現(xiàn)在北京住房二、三級市場的開放程度和政策與上海等城市相差懸殊，沒有搞活，造成低收入家庭只好很不情愿地到遠(yuǎn)郊區(qū)去購買經(jīng)濟(jì)適用房，給工作和生活帶來很多不便。而國家還要繼續(xù)建設(shè)很多已經(jīng)落后的低標(biāo)準(zhǔn)住宅，造成浪費(fèi)。不久的將來,就會拆之可惜,留之難受。政府應(yīng)該有計(jì)劃的收購這些二手房，轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房，租售并舉，定向租售給低收入貧困戶。

目前北京市的商品房空置面積越來越大，完全可以考慮把這些空置的商品房轉(zhuǎn)換成經(jīng)濟(jì)適用房。截至2006年5月底，全市空置一年以上的商品房432.2萬平方米，比2005年增長25%，增速比上年同期高24.1個(gè)百分點(diǎn)。在全部商品房空置面積中，商品住宅空置面積為305萬平方米，占商品房空置面積的70.6%，同比漲幅為11.3%。造成這種現(xiàn)象的原因有很多，比如房子的地理環(huán)境不好，房價(jià)過高，樓層不好，朝向不好等等。那么政府完全可以有計(jì)劃的收購這些空置的商品房轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟(jì)適用房，然后租售給中低收入人群。這樣一來，不僅解決了空置商品房浪費(fèi)問題，也解決了購買經(jīng)濟(jì)適用房人群的購房需求，還解決了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金回籠問題，一舉三得。

2.加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模。針對70％的人搶10％的房子現(xiàn)象，唯一的方法只有加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)量。2010年以前，北京市經(jīng)濟(jì)適用住房每年需求量約為3.8萬—4.3萬套，約合建筑面積300萬—340萬平方米；每年經(jīng)濟(jì)適用住房開工量為300萬平方米，年竣工量在250萬平方米以上；每年需要供應(yīng)的土地?cái)?shù)量為250公頃左右。經(jīng)濟(jì)適用房的缺口還是巨大的，每年放量300萬平方米很難滿足市場需求。據(jù)某調(diào)查結(jié)果顯示，有72%的人認(rèn)為今后京城非常需要經(jīng)濟(jì)適用房；同時(shí)有74%的人認(rèn)為現(xiàn)在市場上的經(jīng)濟(jì)適用房不夠多。因此加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)是緩解現(xiàn)實(shí)供需矛盾一個(gè)重要舉措。

3.公開申購者信息，接受社會監(jiān)督。如何確認(rèn)購買者的年收入在6萬以下是比較困難的。因?yàn)槲覀儑业膫€(gè)人信用體系尚未完善，收入基本上是以單位證明為依據(jù)，這里面的人為干擾因素就太大了，無論是開發(fā)商審核還是政府審核，都是非常難的。因此建議政府有關(guān)部門建設(shè)專門網(wǎng)站，將申購者信息上網(wǎng)公示，接受全社會的監(jiān)督，并且還應(yīng)成立專門審核機(jī)構(gòu)，保證審核力度與嚴(yán)謹(jǐn)性。

4.加大騙購者懲罰力度。經(jīng)濟(jì)適用房和同地段的商品房之間有價(jià)格差，另一方面，政府所減免的稅賦也可以量化。假定某個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的土地出讓金為400元/平米，如果超標(biāo)準(zhǔn)購買所超部分的需要補(bǔ)交400元/平方米，那么這400元就是買房人所享有的政府出讓的“利益”，也是騙購者至少所騙取的“財(cái)物”。因此建議政府保留對于騙購者應(yīng)追究其刑事責(zé)任的權(quán)力。

五、結(jié)束語

總之，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房供給制度是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，牽涉到多個(gè)利益主體。它在我國剛剛實(shí)施了十幾年，這與國外有著幾十年的保障性住房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的國家相比，還有很多差距，出現(xiàn)問題也在所難免，但只要政府有關(guān)部門認(rèn)真分析問題產(chǎn)生根源，采取有效措施，就能合理有效地解決普通老百姓的住房問題。

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（作者單位：中國中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司 北京 100000）

（責(zé)編:賈偉）