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    房貸利率7折:銀行的畫餅?

    2009-02-03 10:24:34周政華劉洋碩
    中國新聞周刊 2009年3期
    關(guān)鍵詞:貸款人房貸利率商業(yè)性

    周政華 劉洋碩

    銀行針對貸款者設(shè)置的房貸利率7折的種種門檻,其實是源于對未來盈利的焦慮

    2009年,北京“房奴”張衛(wèi)華的經(jīng)濟壓力將會稍稍減輕。

    自從去年初,31歲的張衛(wèi)華從民生銀行貸款35萬元、分20年還清,買下位于北京南三環(huán)的一套二居室商品房后,每月他就不得不把一半多的工資——約2890元用于償還房貸。不過,今年他的月供將降低到2150元左右,比之前省了近四分之一。

    月供的減少緣于兩項費用的降低。

    2008年,由于中國人民銀行的5次降息,張衛(wèi)華今年的房貸利息已經(jīng)從購房時的7.83%下調(diào)到5.94%,因此房貸月供減少了395元;1月7日上午,他又接到了民生銀行客服人員的電話,得知從1月15日起,房貸利率將由原先的8.5折優(yōu)惠,調(diào)低到7折,因此房貸每月又可少還345元。兩項合計,張衛(wèi)華2009年的房貸月供比上一年少了740元。

    2008年10月27日,為擴大內(nèi)需,提振樓市,中國人民銀行出臺了《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下調(diào)幅度、支持居民首次購買普通住房》的文件,宣布自當(dāng)日起,將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

    此前,這一下限為0.85倍,也就是商業(yè)銀行通常給予首套商品房購房者貸款利率8.5折優(yōu)惠。但是否執(zhí)行7折優(yōu)惠利率,以及執(zhí)行的對象的界定——新增房貸還是存量房貸——中國人民銀行新聞發(fā)言人稱,這些將取決于商業(yè)銀行,并非強制性規(guī)定。

    也就是說,并非所有貸款買房者,都能像張衛(wèi)華這樣,享受到房貸利率7折的優(yōu)惠。

    銀行筑起優(yōu)惠門檻

    中國人民銀行的文件公布之后,張衛(wèi)華們就開始翹首以盼,等待銀行給予房貸利率7折優(yōu)惠。

    然而,銀行對此文件普遍采取了觀望態(tài)勢。直到2008年底,國有四大商業(yè)銀行才基本敲定對首套房貸新貸款者7折利率優(yōu)惠的基本政策,而存量房貸款能否享7折優(yōu)惠的討論則一直持續(xù)到2009年。

    2009年1月初交通銀行、杭州銀行率先推出房貸利率7折優(yōu)惠后,四大國有商業(yè)銀行方才陸續(xù)跟進。而在門檻設(shè)置上,四大國有商業(yè)銀行的審核標(biāo)準(zhǔn)也普遍高于股份制銀行。

    截至記者發(fā)稿時,國內(nèi)四大國有商業(yè)銀行中除中國工商銀行外的中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行,以及招商銀行、光大銀行、民生銀行等絕大部分全國性股份制銀行共計14家銀行,均宣布2008年10月27日前發(fā)放的房貸——也就是存量房貸利率給予7折優(yōu)惠。

    除中國農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、民生銀行宣布,無須貸款人申請,銀行將通過內(nèi)部的計算機系統(tǒng),將30萬以上額度的貸款利率從8.5折優(yōu)惠自動調(diào)整到7折優(yōu)惠外,其他大部分商業(yè)銀行均設(shè)置了不同程度的門檻,須貸款人提交申請,等待銀行審核。

    對于“存量房貸”利率的折扣評估,中國人民銀行在其官方網(wǎng)站上做如下說明,“存量房利率調(diào)整主要取決于兩個因素:一是金融機構(gòu)對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素的綜合評估;二是貸款合同對于貸款利率調(diào)整方式的約定。金融機構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款,在綜合評估風(fēng)險的基礎(chǔ)上,自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平?!?/p>

    銀行設(shè)置的門檻主要集中在對貸款總額及時間、房屋面積,以及貸款人資質(zhì)認(rèn)定上。

    幾乎所有銀行都要求,所購房屋為第一套住房、貸款總額須30萬以上,房屋面積在140平米以下的普通商品房。

    《中國新聞周刊》致電華夏銀行客服獲知,該行規(guī)定申請房貸7折的房屋必須是首套自住房;總面積不超過140平方米;商業(yè)貸款額度在50萬元以上。辦理時還需出示工資證明、身份證等有效證件等。

    大部分銀行對于貸款人的資格認(rèn)定,主要強調(diào)綜合信用方面。招商銀行客服對《中國新聞周刊》稱,對貸款人的考核綜合信用度,除了信用卡、房屋貸款的還貸能力等的綜合考察之外,部分城市可能會調(diào)取水電費、物業(yè)管理費等的繳納情況。

    此外,少數(shù)銀行還將貸款人是否優(yōu)質(zhì)客戶,與享受房貸利率7折相掛鉤。

    浦東發(fā)展銀行要求,須貸款金額500萬元及以上,且借款人家庭凈資產(chǎn)達100萬元及以上,或借款人貸款金額與家庭凈資產(chǎn)合計達1000萬元及以上的,才可按照7折的最惠利率標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。

    由于商業(yè)銀行在房貸利率7折執(zhí)行及判定上擁有自由裁量權(quán),一些銀行對客戶抱持恩賜心態(tài)。“這次是我們行里給的優(yōu)惠,不屬于國家給的優(yōu)惠政策?!北本┿y行阜成支行個人信貸部的一位工作人員在接受《中國新聞周刊》采訪說。

    優(yōu)惠實屬無奈

    銀行針對貸款者設(shè)置的房貸利率7折的種種門檻,其實是源于未來盈利的焦慮。

    按照央行本次降息后的利率,對于當(dāng)前5.94%的人民幣5年以上貸款基準(zhǔn)利率而言,最低0.7倍的優(yōu)惠利率為4.158%,這個數(shù)字與5年期存款3.6%的基準(zhǔn)利率相去不遠。海通證券金融分析師范坤祥認(rèn)為,存貸利差過窄將導(dǎo)致商業(yè)銀行失去放貸動力。

    個人房貸資產(chǎn)一度被視為國內(nèi)商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至2008年11月末,全國個人住房貸款余額為2.95萬億元,占同期金融機構(gòu)人民幣貸款總額的1成。

    但由于2008年以來,全國房地產(chǎn)市場的低迷,銀行對商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩。由國家統(tǒng)計局編制的國房景氣指數(shù),截至2008年11月已經(jīng)連續(xù)12個月下滑。

    中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示,目前商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放慢。2008年第三季度末,全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額(含個貸余額)為5.3萬億元,同比增長14.3%,比上年同期低15.3個百分點。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、購房貸款余額增速分別比上年同期回落了14.9個百分點和15.5個百分點。

    中國銀行、建設(shè)銀行和工商銀行的住房按揭貸款總額排在前三位,均在5000億元以上,三家合計發(fā)放了全國70%以上的購房貸款,遠超其他股份制銀行。

    海通證券金融分析師范坤祥對《中國新聞周刊》表示,如果將首套商品房貸款利率從8.5折調(diào)至7折,中國銀行、工商銀行和建設(shè)銀行的利潤損失均超過25億元以上,而北京銀行、南京銀行、寧波銀行的利潤損失均在6000萬以下。

    此外,興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、寧波銀行、招商銀行等股份制銀行雖然在個人房貸規(guī)模上不及四大國有商業(yè)銀行,但個人房貸在其貸款總額比例上要高,占比均超過10%,范坤祥稱,房貸收入的變化對其影響較大。

    中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行研究中心主任郭田勇認(rèn)為,2009年國內(nèi)銀行將面臨較大業(yè)績壓力。郭田勇在接受《中國新聞周刊》采訪時預(yù)測,今年銀行將面臨三大不利因素:一是經(jīng)濟增長持續(xù)減速;二是不良貸款率會有所反彈;三是央行未來可能降息,繼續(xù)收窄利差。

    郭田勇認(rèn)為,國內(nèi)銀行仍然沒有擺脫過度依賴存貸利息差的經(jīng)營格局。

    評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾1月7日發(fā)表報告認(rèn)為,2009年,中國大陸銀行未計利息、稅項、折舊及攤銷之利潤率將下跌一半,隱含壞賬率將上升30%。

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