產權式商鋪銷售的風險

羅　藝

摘要：產權式商鋪可以說是一種“虛擬產權式商鋪”，文章從四個方面分析了這種產權式商鋪給購房者帶來的風險，并提出相關建議。

關鍵詞：產權式；商鋪；風險

中圖分類號：D923

文獻標識碼：A

文章編號：1006－8937(2009)16－0060－02

產權式商鋪是所有權與經(jīng)營權分離的商鋪產品形式，通產是指開發(fā)商為了謀取巨大的商業(yè)利益，將大型商場分割成面積較小的商鋪，以商品房的形式向中小投資者出售的商鋪，而中小投資者出于投資目的，將商鋪通過房地產開發(fā)商或第三方整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，中小投資者獲得定期定額的投資回報。

這種商鋪往往沒有實際的建筑實體，只有體現(xiàn)在開發(fā)商的圖紙上，因此，學界又稱為“虛擬產權式商鋪”。開發(fā)商之所以將大型商場分割成小的商鋪進行銷售，主要是因為大型商場整體出售需要很大的資金，一般情況需要幾千萬，有時甚至高大幾個億，而一般的中小投資者并不能承擔如此大購鋪費用。同時，商場抵押和出租并不能轉嫁商鋪的貶值風險，開發(fā)商為了盡快回籠資金、轉嫁商鋪所固有的貶值風險于是通過這種方式將大型商場分割成小的商鋪進行出售。這種方式開發(fā)商不但能夠轉嫁風險，而且也能盡快回籠資金，因此為大多數(shù)房地產開發(fā)商所采用。但是由于這種商鋪由于不商品住宅房那樣，為封閉、獨立、確實的建筑物，不能依法在房地產登記部門進行登記。

對于中小投資者來說，由于產權式商鋪作為一個專業(yè)化的投資產品，大眾人群在產權式商鋪投資過程中往往會因知識欠缺，相對于開發(fā)商而言信息不對稱而處于弱勢地位。很容易被開發(fā)商誘惑的宣傳資料所控制，甚至直接進入開發(fā)商設計的圈套之中，失敗的幾率也相對較高。

為了促進房地產市場的健康穩(wěn)定的發(fā)展，降低投資者的投資風險，國家頒布了相關法規(guī)，但由于部分合同條款責任不清、權益不明，因此給購房者帶來許多風險，主要有以下幾個方面。

1在建工程無法按期竣工，經(jīng)營管理者與購房者的租賃協(xié)議無法實施

在商業(yè)地產的建設中，房地產開發(fā)商由于要面臨巨大的資金壓力，在取得商品房預售許可以后，為了解決燃眉資金，快速的回籠資金，于是在階段工程的建設就開始對商鋪進行預售。但是這種預售產權式商鋪如同預售商品一樣，同樣面臨著巨大的風險。首先，房地產開發(fā)商為了吸引中小投資者在廣告的宣傳方面蘊藏著極大的水分。有些開發(fā)商還會利用投資者“崇洋媚外”的心理，宣稱其項目是由“德國”建筑機構設計、“美國”商業(yè)公司規(guī)、“香港”商業(yè)團隊進行運營的“國際黃金團隊”聯(lián)手進行打造的，但很多時候他們口中所說的“國際大牌”團隊多為一些不入流的公司機構。等到實際的商鋪建成時，許多宣傳時的東西更本沒有，或者與當時宣傳的更本不符合，商鋪面積也大打折扣，有些商鋪甚至是行人的過道。其次，開發(fā)商在建設的過程中，將預售資金挪作他用或者捐款逃走，造成建設資金短缺而停工，或者面臨其他不確定的因素如環(huán)境問題、債務問題而停工，大大的延長了工程的工期，進而導致商鋪無法按期營業(yè)，有時甚至連基本的投資金額也未能取回，所以對中小投資者來說面臨著巨大的商業(yè)風險。

2拆散零賣的商鋪操作模式，經(jīng)營者易出現(xiàn)經(jīng)營危機

拆散零賣的商鋪操作模式是指將一個大的商鋪平面拆散成若干個小面積商鋪單元、進行產權銷售的操作方式。為了降低投資門檻，目前市場上拆散零賣的項目大多都將單元商鋪的面積區(qū)間設定在5～40m²的較小區(qū)間內，因此一個一萬平方米的商場，就有可能拆分除上千個商鋪單元，如果全部銷售成功的話，則相應會出現(xiàn)上千個業(yè)主。目前在國內，拆散零賣的項目在后期經(jīng)營成功的先例極少，即便是經(jīng)營狀況較好的項目，也基本實現(xiàn)與少數(shù)幾個產業(yè)主題比較明顯的市場類商鋪，如北京大紅門服裝城、天津古文化街等，而集購物、休閑、娛樂等多種功能的綜合性商場項目基本都沒能取得成功。

商鋪拆散零賣后，產權業(yè)主分散是造成經(jīng)營失敗的問題根源。開發(fā)商將商鋪銷售后也就失去了對商鋪的管理控制權，再也沒有權利在對項目進行整體的運營管理，并且由于商鋪產權已經(jīng)銷售，項目未來經(jīng)營狀況的優(yōu)劣已經(jīng)對開發(fā)商沒有利益上的影響，所以實際上開發(fā)商也就失去了對商鋪擁有了管理控制權，這些企業(yè)基本都會考慮自己商鋪的經(jīng)營與回報問題，而很難整體思考項目的經(jīng)營問題，在沒有整體管理、各個商鋪各自為戰(zhàn)、獨立經(jīng)營的情況下，商場很難舉行統(tǒng)一的促銷及及公關活動，整體的檔次、形象等方面也都很難達到一個良好的水平，因此經(jīng)營成功的機會很小。

對商鋪進行產權銷售后所面臨的管理失控的問題，不僅是拆散零賣的商場式項目可能遇到的問題，步行街、底商商鋪銷售產權后，在經(jīng)營方面也將面臨這一問題的挑戰(zhàn)，但對于商場式商鋪需要強調經(jīng)營的整體性，單個商鋪的價值體現(xiàn)更依賴于整體項目的經(jīng)營狀況，所以此類商鋪在拆散后面臨的風險會更大。

3帶租約銷售的房地產經(jīng)營模式，面臨著租金和回購雙重不能實現(xiàn)的風險

帶租約銷售是房地產開發(fā)商經(jīng)常使用的產權式商鋪促銷房式，以誘人的高回報率吸引的眾多的產權式商鋪投資者。對這種銷售模式，盡管在表面上看來，比較安全，對中小投資者具有很大的吸引力。但是這種高回報的后面隱藏著巨大的商業(yè)風險，不管是租金的收益還是回購，有一方面不能實現(xiàn)，將會給中小產權式商鋪投資者造成巨大的損失。首先是租金收益不能實現(xiàn)。開發(fā)商盡管在合同中明確約定，由承租人支付租金。但是僅僅有合同完全不夠，合同的能否履行主要依賴的是履行義務一方是否具有履行合同的能力，即主要看的時承租方的租金支付能力和實際的經(jīng)營狀況。如果經(jīng)營者經(jīng)營不善或者不能按期進入商鋪進行營業(yè)，則會導致租金承諾無法實現(xiàn)。其次?；刭忞y以實現(xiàn)。通常房地產開發(fā)商與購房者在合同中約定，經(jīng)過一定的期限房地產開發(fā)商以高于當時的出售價或者以當時的出售價收購回商鋪。但是仔細一想，回購期一到房地產開發(fā)商面臨眾多的購房者，此時的房地產開發(fā)商面臨著巨大的資金壓力，再加上，大多數(shù)房地產開發(fā)商靠銀行的貸款來搞建設。所以回購資金難以保障，進而導致購房者面臨著回購權的實現(xiàn)。

4承諾租金的租期已滿，未來呢的租金未知，投資回報難以收回

在售后包租或變相售后包租的銷售中，購房人與經(jīng)營管理者所簽訂的租賃合同，往往租賃期限長，但承諾的租金租期則較短。對于未來的租金，雙方則約定視經(jīng)營狀況而定，且購房者在租賃期間不得中止租賃協(xié)議。因此，不論經(jīng)營者經(jīng)營的好壞，也不論租金有多低名購房者只有聽從，無法改變現(xiàn)狀，更不可能將低租金的商鋪轉移他人。因此，購房者的投資何時能收回將是未知數(shù)。

5結語

產權式商鋪對購買者而言，其風險是顯而易見的。因此，不論是從購房人投資風險考慮還是從城市發(fā)展的需要考慮；都不易推行產權式商鋪的預售許可，并禁止產權式商鋪的銷售，以維護購房者的利益。對已經(jīng)采用產權式商鋪銷售的項目，將加強商鋪預售款的監(jiān)管，以保證建設工程的按期竣工；對已竣工的項目，則按預售方案進行實測，確定商鋪的位置和面積，保證購房者按期取得房屋所有權證。同時，房管部門還要求開發(fā)企業(yè)要按商鋪銷售總價的一定比例提取風險擔保金，交有資質的擔保公司，作為租賃合同的擔保人承擔擔保責任，擔保所承諾的有限租賃期間的投資者的租金回報，以保障購房者的合法權益。