6.能“倒騰”： 商鋪轉(zhuǎn)讓，年入數(shù)十萬(wàn)

爾東

如今各地涌現(xiàn)出一批專門“倒騰”待轉(zhuǎn)讓商鋪（專門針對(duì)出租的商鋪），隨后轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)的“炒家”，一單生意少則賺幾千元，多則數(shù)萬(wàn)元，甚至十幾萬(wàn)元，一年能年賺數(shù)十萬(wàn)，個(gè)中高手可年賺百萬(wàn)元。

所有待轉(zhuǎn)讓的商鋪，都有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其成為商鋪轉(zhuǎn)讓的“潛規(guī)則”，而轉(zhuǎn)讓費(fèi)指，經(jīng)營(yíng)者獲得商鋪?zhàn)赓U使用權(quán)之前必須付給商鋪前使用者一筆費(fèi)用。

一種生意，三種做法

生意流程：投資者“相中”待轉(zhuǎn)讓商鋪，并接手過(guò)來(lái)，然后再次轉(zhuǎn)讓，賺取轉(zhuǎn)讓費(fèi)差價(jià)。

經(jīng)營(yíng)方式有三種：一是接手后，更換聯(lián)系方式，等待下次轉(zhuǎn)讓，賺取差價(jià)；二是，“裝鋪”，即接手后，對(duì)店鋪進(jìn)行改裝、裝修等，再轉(zhuǎn)讓；三是，“賣項(xiàng)目”，即接手后，投資者先經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間（一般不超過(guò)8個(gè)月），等將商鋪人氣帶旺，連同項(xiàng)目商鋪一起轉(zhuǎn)讓。三種方式的投資門檻依次增高，收益依次增高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也依次增加。除了第三種方式之外，投資者從接手到再轉(zhuǎn)讓，整個(gè)過(guò)程一般不超過(guò)1個(gè)半月的時(shí)間。因?yàn)橥顿Y者所處區(qū)域不同，一線城市與二三線城市，同樣是黃金地段的商鋪，轉(zhuǎn)讓費(fèi)可能相差數(shù)萬(wàn)元，所以收益不相同，投入也不盡相同。這次本文介紹的“倒騰”商鋪轉(zhuǎn)讓的生意，以二線城市為基準(zhǔn)，所有數(shù)據(jù)僅供投資者參考。

目前第一種經(jīng)營(yíng)方式的投資門檻約七八萬(wàn)元，收益最多一兩萬(wàn)元/單業(yè)務(wù)，多數(shù)在幾千元/單業(yè)務(wù)；第二種經(jīng)營(yíng)方式的投資門檻約二三十萬(wàn)元，收益最多三四萬(wàn)元/單業(yè)務(wù)，多數(shù)在萬(wàn)元/單業(yè)務(wù)；第三種經(jīng)營(yíng)方式的投資門檻約七八十萬(wàn)元，收益最多約幾十萬(wàn)元/單業(yè)務(wù)。

國(guó)內(nèi)商鋪投資“教父”姜新國(guó)（以下簡(jiǎn)稱姜教授）介紹，該生意收益高，并非所有人都賺錢，大約有60%的人賺錢，20%的人是賠錢，剩余的屬于不賠不賺；而賺錢者中半數(shù)人的年盈利約二三十萬(wàn)元，30%的人年盈利約十余萬(wàn)元或以下，剩余人盈利水平高于二三十萬(wàn)元。

“裝鋪”轉(zhuǎn)讓，性價(jià)比最高

李先生（以下簡(jiǎn)稱老李），資深“炒家”，他一年盈利不下七八十萬(wàn)元，算是高手。

老李介紹，“性價(jià)比”最劃算的方式當(dāng)數(shù)“裝鋪”，初始約需二三十萬(wàn)元，包括支付前一個(gè)商家的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、店鋪?zhàn)饨?、裝修費(fèi)、部分設(shè)備（含桌椅）。同時(shí)他指出，只接手一個(gè)商鋪不需太多投入，約五六萬(wàn)元即可（非黃金地段），投資者若想賺錢，至少需接手2—3個(gè)商鋪，這樣總投入就會(huì)增加，但收益也會(huì)增加，運(yùn)氣好一個(gè)月能有數(shù)萬(wàn)元盈利。那么針對(duì)第二種經(jīng)營(yíng)方式又有哪些需要注意的呢？

兩類商鋪賺錢幾率高

老李指出，商鋪分七類：商業(yè)街商鋪、市場(chǎng)類商鋪、社區(qū)商鋪、建筑底商商鋪、百貨商場(chǎng)或購(gòu)物中心商鋪、商務(wù)寫字樓商鋪、交通設(shè)施商鋪。

相比而言，購(gòu)物中心商鋪和市場(chǎng)類商鋪?zhàn)钸m合第二種經(jīng)營(yíng)方式，賺錢幾率高，風(fēng)險(xiǎn)又小。首先，這兩類商鋪的面積不大，轉(zhuǎn)讓費(fèi)不高，優(yōu)點(diǎn)是介入門檻低，可操作空間大，缺點(diǎn)是利潤(rùn)較低，沒(méi)有暴富機(jī)會(huì)；其次，這兩類商鋪是最近兩年發(fā)展前景好，如現(xiàn)在全國(guó)各地都興建各類購(gòu)物中心，加之零售業(yè)流行“吃喝玩樂(lè)”一條龍，而購(gòu)物中心商鋪恰好滿足這種趨勢(shì)，導(dǎo)致很多商家十分青睞，所以轉(zhuǎn)讓頻率高；第三，這兩類商鋪受外界因素干擾較少，投資風(fēng)險(xiǎn)低，若投資者自認(rèn)為選鋪能力較差，可跟著麥當(dāng)勞、肯德基走，只要他們?nèi)腭v區(qū)域有購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)，投資者就可大膽接手待轉(zhuǎn)讓商鋪，因?yàn)樗鼈兛粗械纳倘﹀e(cuò)不了。

投資餐飲商鋪永遠(yuǎn)是第一選擇

老李透露，從行業(yè)角度講，最理想的商鋪是餐飲商鋪（其含義有二，一是盤餐飲商鋪，二是目標(biāo)顧客為打算從事餐飲行業(yè)的人），理由有三：一是，別看開(kāi)餐館的抱怨不賺錢，但因在中國(guó)人眼里“民以食為天”，經(jīng)濟(jì)再不景氣，餐飲業(yè)整體情況也不錯(cuò)，餐飲商鋪在行內(nèi)“周轉(zhuǎn)”速度比其他行業(yè)快，通常只要十幾天到二十幾天就能出手；二是，每年僅天津地區(qū)待轉(zhuǎn)讓的餐飲行業(yè)商鋪約萬(wàn)余家，選擇余地多，其他地區(qū)（二線城市）這類商鋪都不會(huì)少于幾千家/年，約比其他行業(yè)商鋪高出50%—80%；三是，餐飲行業(yè)的整體利潤(rùn)率較高，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)可提升的空間大。

老李表示，自己只做面積在100—800平方米的商鋪，300—500平方米為最佳。因?yàn)榈赇伱娣e過(guò)小，轉(zhuǎn)讓費(fèi)的利差空間??；店鋪面積過(guò)大，投入過(guò)大，風(fēng)險(xiǎn)大。且對(duì)餐飲業(yè)而言，這個(gè)面積區(qū)間的商鋪盤點(diǎn)率最高，因?yàn)楹芏嗤顿Y者看不上小商鋪，大商鋪又租不起，中等面積的商鋪正合適，特別是針對(duì)一些從事連鎖餐飲類項(xiàng)目的投資者。

另外，姜教授指出，全國(guó)范圍內(nèi)超過(guò)6成的人都專門倒騰餐飲商鋪。

做二、三，不做一

老李表示，僅轉(zhuǎn)讓過(guò)一兩次的商鋪適合投資，理由：一是這樣商鋪基本屬于原始股，留給投資者賺錢空間大；二是可讓投資者少走彎路，降低風(fēng)險(xiǎn)。

這又引發(fā)兩個(gè)問(wèn)題，既然轉(zhuǎn)讓次數(shù)少的商鋪利潤(rùn)空間大，為何不去盤一次都沒(méi)轉(zhuǎn)讓過(guò)的商鋪呢？轉(zhuǎn)讓多次的商鋪可讓投資者少走彎路，那又何必只關(guān)注轉(zhuǎn)讓一兩次的商鋪呢？

老李解釋道：如果一次都沒(méi)有轉(zhuǎn)讓過(guò)的商鋪屬于新鋪，它們所處商圈普遍剛剛建立，人氣沒(méi)有聚成，這對(duì)投資者看鋪能力要求極高，稍不留神就會(huì)賠錢，風(fēng)險(xiǎn)大。而只要轉(zhuǎn)讓過(guò)一兩次，投資者可根據(jù)周邊商鋪風(fēng)格、商圈人流量、停車位多少、商圈定位、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品牌效應(yīng)等，判斷出接手商鋪之前失敗原因，利于后期運(yùn)作。

再說(shuō)第二個(gè)問(wèn)題，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的價(jià)格會(huì)隨著商鋪轉(zhuǎn)讓次數(shù)的增多而逐步提升，每轉(zhuǎn)讓一次，投資者因要賺錢都要加一次價(jià)。盤多次轉(zhuǎn)讓的商鋪會(huì)大大降低利潤(rùn)。同時(shí)還有一個(gè)深層次的原因，生意人普遍相信“風(fēng)水”說(shuō)，若一個(gè)商鋪已被轉(zhuǎn)讓七八次，甚至是十幾次，而且差不多是同屬于一個(gè)行業(yè)，會(huì)讓盤店者產(chǎn)生顧慮——這個(gè)店鋪的風(fēng)水一定不好，否則怎么會(huì)被轉(zhuǎn)讓這么多次呢？反而增加轉(zhuǎn)讓難度。

裝修宜簡(jiǎn)不宜繁

老李舉例，前些天他剛接手某購(gòu)物中心的一個(gè)商鋪，該商鋪之前做港式茶餐吧，離電梯不遠(yuǎn)，里面裝修十分昏暗。自己接手后，將所有燈都換成白色節(jié)能燈，而且重新用白色的涂料刷一遍墻。這種豁亮的感覺(jué)，讓人感覺(jué)這個(gè)商鋪面積不僅是300平方米，似乎更大。而且由于燈光明亮，考察店鋪的人往往一下電梯，就能發(fā)現(xiàn)店鋪，讓人產(chǎn)生一種錯(cuò)覺(jué)，這家店鋪的位置太好了。老李解釋道這就叫做“宜簡(jiǎn)不宜繁”，風(fēng)格復(fù)雜，不僅會(huì)讓盤店者有商鋪面積小的錯(cuò)覺(jué)，還會(huì)增加他后期改造成本，轉(zhuǎn)讓難度大。

火鍋?lái)?xiàng)目、韓式燒烤幫助商鋪拉人氣

老李表示，待轉(zhuǎn)讓的商鋪普遍人氣不旺，投資者要想賺更高利潤(rùn)，除了在裝修上做文章，還要學(xué)會(huì)主動(dòng)拉人氣。最適合在短期內(nèi)拉動(dòng)人氣的項(xiàng)目是火鍋（最好是自助火鍋）或韓式燒烤。投資者拉動(dòng)人氣，最有效方法是促銷，而這兩個(gè)項(xiàng)目的毛利水平高，投資者依靠較大人流量可以將支出抹平。大約一兩個(gè)月人氣就能上來(lái)，這時(shí)投資者再轉(zhuǎn)讓，至少能賺取比之前支出高出50%的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。另外，這兩類項(xiàng)目的前期投入（包括設(shè)備、裝修、人員等）不大，技術(shù)門檻不高，易操作。同時(shí)老李指出，其他行業(yè)商鋪不能采取這種方法，因?yàn)槠渌袠I(yè)采取大力促銷，會(huì)讓大家認(rèn)為老板在清倉(cāng)，反而不利于店鋪轉(zhuǎn)讓。這也是老李一直青睞于餐飲商鋪的另一個(gè)原因。

備注：其與第三種經(jīng)營(yíng)方略有不同，第三種方式是連項(xiàng)目一起轉(zhuǎn)讓，而這種技巧只是把商鋪人氣帶動(dòng)起來(lái)，并不轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。