論小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的權(quán)屬及相關(guān)法律問(wèn)題

史以賢

摘要 小區(qū)內(nèi)的車(chē)位車(chē)庫(kù)屬于小區(qū)的配套設(shè)施,小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)按照其不同的形態(tài),或者是專(zhuān)有部分,或者是共有部分。所謂小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的約定歸屬,隱含的前提是:在開(kāi)發(fā)商售出房屋單元之前,小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有。作為專(zhuān)有部分的車(chē)位車(chē)庫(kù)才能夠通過(guò)約定來(lái)確定歸屬,作為共有部分的車(chē)位車(chē)庫(kù)則是隨著小區(qū)房屋單元的售出而歸全體業(yè)主所共有。業(yè)主可以通過(guò)設(shè)立專(zhuān)有使用權(quán),也可以通過(guò)共同使用權(quán)的方式來(lái)使用小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)。

關(guān)鍵詞 車(chē)位車(chē)庫(kù) 建筑物區(qū)分所有權(quán) 物權(quán)法

中圖分類(lèi)號(hào):D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)11-089-03

2007年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》)第74條規(guī)定了住宅小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的歸屬及利用規(guī)則。但是,《物權(quán)法》的實(shí)施,沒(méi)有起到定紛止?fàn)幍男Ч?社會(huì)上有關(guān)小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的歸屬爭(zhēng)議一直存在,理論學(xué)說(shuō)上也尚無(wú)定論。本文試對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行探討,以期對(duì)《物權(quán)法》第74條的正確適用有所裨益。

一、小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的法律性質(zhì)

(一)小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的主要形態(tài)

目前,我國(guó)小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)從物理形態(tài)來(lái)看,主要有以下幾種:一是地面車(chē)位,即占用小區(qū)共有道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,一般是直接設(shè)置于地面、以劃線(xiàn)分割方式標(biāo)明的停車(chē)設(shè)施。二是地下車(chē)庫(kù),即利用小區(qū)地下空間建造的停車(chē)位,內(nèi)部設(shè)有若干劃線(xiàn)編號(hào)且沒(méi)有墻壁隔離的停車(chē)位。此種車(chē)位車(chē)庫(kù)有的是利用人防工程改造而成的。三是架空層停車(chē)位,即將樓房的首層以墻、柱等架空,依附于樓房形成的停車(chē)位。四是獨(dú)立車(chē)庫(kù),即在小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建造的四周以墻壁和庫(kù)門(mén)與外界空間隔離的具有專(zhuān)用性的停車(chē)位,一般設(shè)于房屋室內(nèi),多見(jiàn)于高檔住宅小區(qū)。

(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)概述

依我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定,建筑物區(qū)分所有權(quán)由專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和成員權(quán)三部分組成,其中專(zhuān)有權(quán)是其核心。專(zhuān)有部分,是指具有構(gòu)造上及使用上的獨(dú)立性,并能夠成為分別所有權(quán)客體的部分。豎一般來(lái)說(shuō),專(zhuān)有部分的范圍是房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。專(zhuān)有部分是各個(gè)區(qū)分所有人單獨(dú)享有的所有權(quán)客體,此項(xiàng)單獨(dú)所有權(quán)與一般的單獨(dú)所有權(quán)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別,權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益、處分權(quán)。一般說(shuō)來(lái)共有部分的主要包括:1.建筑物的基本構(gòu)造部分,例如:支柱、屋頂、外墻、地下室等。2.建筑物的共有部分及附屬物,例如樓梯、走廊、水塔等。3.建筑物所占有的地基使用權(quán)。4.住宅小區(qū)的公共設(shè)施、圍墻、水電、照明消防等公用配套設(shè)施及小區(qū)物業(yè)管理用房等。

(三)小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的法律性質(zhì)

關(guān)于小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的法律性質(zhì)爭(zhēng)議較大,有人認(rèn)為其是小區(qū)的配套設(shè)施;有人認(rèn)為其是建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)的添附物;有人認(rèn)為其是建筑物的從物。筆者贊同小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的法律性質(zhì)應(yīng)該是配套設(shè)施的看法。隨著時(shí)代的發(fā)展,汽車(chē)日益走進(jìn)尋常百姓家,車(chē)位車(chē)庫(kù)對(duì)于業(yè)主的生活有重要的作用,車(chē)位車(chē)庫(kù)成為業(yè)主生活必不可少的組成部分。在小區(qū)的建設(shè)中,設(shè)置相當(dāng)數(shù)量、類(lèi)型的車(chē)位車(chē)庫(kù),進(jìn)一步提升了小區(qū)的居住環(huán)境,滿(mǎn)足業(yè)主的出行需要。可見(jiàn),建筑物區(qū)分所有制度中的車(chē)庫(kù),是服務(wù)于全體業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要設(shè)施。車(chē)庫(kù)已經(jīng)成為整個(gè)小區(qū)的有機(jī)組成部分,是建筑物區(qū)分所有制度中的重要財(cái)產(chǎn)。將車(chē)位車(chē)庫(kù)作為小區(qū)的配套設(shè)施的法律意義在于,法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)小區(qū)的同時(shí)負(fù)有建設(shè)一定數(shù)量車(chē)位的法定義務(wù)。

有學(xué)者認(rèn)為:既然車(chē)庫(kù)是配套設(shè)施,那么就應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共同所有。筆者不贊同此觀點(diǎn)。配套設(shè)施是為全體或者部分業(yè)主的利益增加住宅功能和提供生活便利,其所有權(quán)狀態(tài)存在兩種可能:一是該配套設(shè)施只能為全體業(yè)主共有并且公用;二是該附屬設(shè)施也可以單獨(dú)為特定人所有。車(chē)位車(chē)庫(kù)屬于的配套設(shè)施,因其形態(tài)結(jié)構(gòu)不同,導(dǎo)致權(quán)利歸屬上出現(xiàn)差異,既可以是共有部分,也可以是專(zhuān)有部分。對(duì)于專(zhuān)有部分與共有部分的區(qū)分,導(dǎo)致了車(chē)位車(chē)庫(kù)的不同歸屬,決定了其各種類(lèi)型的使用方式。

二、小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬

(一)權(quán)利歸屬的法理依據(jù)

開(kāi)發(fā)商全部銷(xiāo)售商品房后,隨著房屋單元所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,小區(qū)內(nèi)包括土地使用權(quán)在內(nèi)的各個(gè)組成部分均應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移到小區(qū)業(yè)主名下。區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)施不是專(zhuān)有部分便是共有部分,絕不允許既不屬于專(zhuān)有部分又不屬于共有部分的“飛地”存在。豖因此,小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)或者是業(yè)主的專(zhuān)有部分,或者是業(yè)主的共有部分。

小區(qū)內(nèi)的建筑物中,有些建筑物分?jǐn)偼恋厥褂妹娣e,有些建筑物則不分?jǐn)偼恋厥褂妹娣e。建筑術(shù)語(yǔ)中,表示建筑總面積占土地面積的比率的術(shù)語(yǔ)是“容積率”。原則上,只有計(jì)算容積率的建筑物才能取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。在初始登記時(shí),由于不計(jì)算容積率的建筑物的建筑面積沒(méi)有分?jǐn)偟饺魏瓮恋厥褂脵?quán)面積,因此其不可能有獨(dú)立的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),其權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率的建筑物的建筑面積中。開(kāi)發(fā)商出售單元房屋時(shí),與建筑面積相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓,由于不計(jì)算容積率的減租屋的權(quán)利只能依附于計(jì)算容積率的建筑物之上,當(dāng)開(kāi)發(fā)商將小區(qū)的房屋單元全部售出之后,不計(jì)算容積率的建筑物的權(quán)利將轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主,歸全體業(yè)主共有。因此,計(jì)算容積率的車(chē)位車(chē)庫(kù)可以作為專(zhuān)有部分,而不計(jì)算容積率的車(chē)位車(chē)庫(kù)只能是共有部分。

有人在容積率標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步提出以是否能夠辦理獨(dú)立的權(quán)屬證書(shū)作為認(rèn)定車(chē)位車(chē)庫(kù)能否成為專(zhuān)有權(quán)標(biāo)的的標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上,容積率標(biāo)準(zhǔn)與獨(dú)立的權(quán)屬證書(shū)本質(zhì)上都是基于建筑物對(duì)于土地使用權(quán)的分?jǐn)?。分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的建筑物,應(yīng)當(dāng)計(jì)算容積率,自然可以獨(dú)立辦理權(quán)屬證書(shū)。

因此,小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬可以作如下區(qū)分:1、分?jǐn)偭讼鄳?yīng)的土地使用權(quán)份額的車(chē)位車(chē)庫(kù),計(jì)算容積率,可以辦理權(quán)屬證書(shū),能夠作為專(zhuān)有權(quán)的標(biāo)的。2、沒(méi)有分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地使用權(quán)份額,不計(jì)算容積率,無(wú)法辦理相應(yīng)的權(quán)屬證書(shū),為小區(qū)共有部分,屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。

(二)小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬

本文認(rèn)為,在確定小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬之前,首先必須明確一點(diǎn):在開(kāi)發(fā)商出售商品房以前,小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)當(dāng)然屬于開(kāi)發(fā)商所有,開(kāi)發(fā)商對(duì)此擁有初始所有權(quán)。唯有在開(kāi)發(fā)商出售商品房后,才產(chǎn)生小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)利歸屬的爭(zhēng)議,需要依法進(jìn)行確定。

一般而言,小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)歸屬于業(yè)主,區(qū)別在于有些車(chē)位車(chē)庫(kù)能夠成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分,有些則只能作為全體業(yè)主的共有部分。特殊情形是開(kāi)發(fā)商未將可以構(gòu)成專(zhuān)有部分的車(chē)位車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售給業(yè)主,從而保留部分車(chē)位、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)?！皡^(qū)分所有建筑物的停車(chē)位原則上歸全體區(qū)分所有人所共有;但是,如果區(qū)分所有權(quán)人能夠證明自己享有的是專(zhuān)有權(quán),或者開(kāi)發(fā)商能夠證明自己享有停車(chē)位的所有權(quán),適用“除外”的規(guī)定,不過(guò),后者存在的前提是這些停車(chē)位不屬于區(qū)分所有建筑物的組成部分”。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,開(kāi)發(fā)商保留車(chē)庫(kù)所有權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)受“首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的限制。

根據(jù)最高院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定,專(zhuān)有部分的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有三點(diǎn):1.具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;2.具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;3.能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。構(gòu)造上的獨(dú)立性,即各個(gè)部分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開(kāi),可與建筑物其他部分完全隔離。使用上的獨(dú)立性,主要是指根據(jù)建筑物的用途是否構(gòu)成為某種目的而獨(dú)立利用的單位,判斷依據(jù)主要是有無(wú)直接的出入口和內(nèi)部專(zhuān)用設(shè)備。能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體,即是法律上的獨(dú)立性,通常只有專(zhuān)有部分能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)客體。

2.共有車(chē)位車(chē)庫(kù)的專(zhuān)有使用權(quán)

作為區(qū)分所有權(quán)客體共有部分的車(chē)位車(chē)庫(kù),性質(zhì)上屬于全體區(qū)分所有人共有,理應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主按照自治原則來(lái)決定其使用方式。我國(guó)現(xiàn)行的法律體系關(guān)于小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的配建標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于目前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平而言明顯偏低,無(wú)法滿(mǎn)足小區(qū)全體業(yè)主的使用需要。因此,對(duì)作為共有部分的車(chē)位車(chē)庫(kù)的使用應(yīng)以共用部分的專(zhuān)有使用權(quán)為法理基礎(chǔ),來(lái)分配共有車(chē)位車(chē)庫(kù)的使用權(quán)。豧關(guān)于共有車(chē)位車(chē)庫(kù)專(zhuān)有使用權(quán)的設(shè)定,需要注意以下幾點(diǎn):一是,共有車(chē)位車(chē)庫(kù)專(zhuān)有使用權(quán)的設(shè)定,須以區(qū)分所有權(quán)人的合意為基礎(chǔ),即業(yè)主必須以集會(huì)表決或者制定規(guī)約等方式達(dá)成合意,才能為共有車(chē)位車(chē)庫(kù)設(shè)定專(zhuān)有使用權(quán)。二是,共有車(chē)位車(chē)庫(kù)專(zhuān)有使用權(quán)的取得主體,應(yīng)該限定在小區(qū)業(yè)主范圍之內(nèi)。小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)原本就是為了方便小區(qū)業(yè)主生活而設(shè)置的,而且現(xiàn)有條件下車(chē)位車(chē)庫(kù)數(shù)量一般只是小區(qū)全體業(yè)主數(shù)量的幾分之一,因此共有車(chē)位車(chē)庫(kù)專(zhuān)有使用權(quán)應(yīng)在小區(qū)業(yè)主范圍內(nèi)設(shè)定。即使今后新建的小區(qū)內(nèi),車(chē)位車(chē)庫(kù)在滿(mǎn)足小區(qū)業(yè)主需要之外還有剩余,在設(shè)定共有車(chē)位車(chē)庫(kù)專(zhuān)有使用權(quán)時(shí),小區(qū)業(yè)主也應(yīng)具有優(yōu)先權(quán)。三是,業(yè)主獲得專(zhuān)有使用權(quán),必須支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。由于單元房的專(zhuān)有權(quán)和車(chē)位車(chē)庫(kù)的共有權(quán)被綁定在一起,導(dǎo)致每位業(yè)主購(gòu)買(mǎi)單元房時(shí)必然要分?jǐn)傑?chē)位車(chē)庫(kù)的成本。因?qū)Ｓ惺褂脵?quán)的設(shè)定,部分業(yè)主無(wú)法使用原本共有的車(chē)位車(chē)庫(kù),所以專(zhuān)有使用權(quán)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)用來(lái)彌補(bǔ)未使用車(chē)位車(chē)庫(kù)的其他業(yè)主的損失。

(二)小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)的共同使用權(quán)

獨(dú)立車(chē)庫(kù)以外的其他共有的停車(chē)位,屬于小區(qū)全體業(yè)主共有部分。依物權(quán)法的規(guī)定,小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的共有部分享有共有的權(quán)利,故業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分擁有法定的使用權(quán)。因此,共有部分的車(chē)位、車(chē)庫(kù)除已經(jīng)設(shè)定了專(zhuān)有使用權(quán)的那一部分外,小區(qū)業(yè)主擁有共同使用權(quán)。小區(qū)業(yè)主可以依法行使共同使用權(quán),使用小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有的車(chē)位車(chē)庫(kù)。對(duì)于共有的車(chē)位車(chē)庫(kù),可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)確定使用權(quán)的分配規(guī)則。

注釋:

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