海南省房地產(chǎn)成本費(fèi)用狀況分析

鄭其敏　占云生

摘要:隨著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升,房地產(chǎn)成本問(wèn)題廣受關(guān)注。通過(guò)分析海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)中的成本分布、在市場(chǎng)各個(gè)主體之間的最終支付分布,進(jìn)而了解各項(xiàng)成本費(fèi)用對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷售產(chǎn)生的影響。

關(guān)鍵詞:海南;房地產(chǎn);成本費(fèi)用

中圖分類號(hào):F127文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)30-0130-01

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總成本狀況。2008年底,在海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總成本中,直接成本占78.60%,其中,土地成本占比最高,達(dá)到31.04%,占直接成本的39.49%;其次是建安成本,占總成本的30.32%,占直接成本的38.57%。運(yùn)營(yíng)成本占總成本的21.40%,其中,管理費(fèi)用占比最高,占總成本的9.85%,占運(yùn)營(yíng)成本的46.03%。

直接成本中的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(占總成本的3.92%)以及管理費(fèi)用中的部分支出,是企業(yè)向政府部門支出的灰色成本,如果加上各種非稅收費(fèi),那么在總成本中,企業(yè)向政府的支出約達(dá)40%。

2.房地產(chǎn)業(yè)中的稅收狀況。在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收中,契稅所占比例最大(41.91%),其次是土地使用稅(34.06%)、印花稅(24.02%);在銷售環(huán)節(jié)稅收中,所占比例最高的是營(yíng)業(yè)稅及地方附加稅(58.55%),其次是土地增值稅(22.30%)和企業(yè)所得稅(19.15%)。

在總稅收的構(gòu)成中,開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收所占比例為21.48%,銷售環(huán)節(jié)稅收所占比例為78.52%,銷售環(huán)節(jié)稅收遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收。較高的銷售環(huán)節(jié)稅收,從其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響角度分析,雖然政府的稅收成本降低了(納稅人數(shù)量少,且一次性征繳),但是卻增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本,降低了交易效率。

3.總費(fèi)用支出與總銷售收入的資金流向。企業(yè)的總費(fèi)用支出中,除了成本外,還需要加上各類稅收以及非稅收費(fèi)的支出。由于無(wú)法獲得各個(gè)企業(yè)非稅收費(fèi)的具體數(shù)據(jù),總費(fèi)用支出中不包含非稅收費(fèi)。開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的資金流向有兩個(gè):一個(gè)是政府,一個(gè)是企業(yè)的成本補(bǔ)償。流向政府又分成兩部分:一個(gè)是政府通過(guò)行使土地所有者權(quán)利獲得的土地出讓金;另一個(gè)是政府通過(guò)行使公共財(cái)政職能收取的各類稅收。流向政府的部分(土地成本+總稅收)占總支出的43.34%,如果將市政工程和公共配套設(shè)施(兩者占總支出的5.16%)中隱性流向政府的部分、企業(yè)與政府交往中的灰色成本、各種非稅收費(fèi)也計(jì)算在內(nèi),那么流向政府的份額約占一半。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總銷售收入的流向主要有三個(gè)方面:第一個(gè)是政府所獲得的部分,包括土地成本和總稅收;第二個(gè)是對(duì)總成本的補(bǔ)償;第三個(gè)是企業(yè)的剩余。流向政府的份額占總銷售收入的40.47%,除土地成本外的總成本補(bǔ)償占總銷售收入的52.88%,企業(yè)的剩余所占份額為6.65%。如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施也加入到政府收入份額中,那么政府的收入份額將近45%。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)中,除了上面所涉及的正式稅收外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還需要繳納多種非稅收費(fèi),包括行政性收費(fèi)、事業(yè)型收費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)等。調(diào)查發(fā)現(xiàn),開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要與二十多個(gè)政府部門打交道,需要繳納的各種費(fèi)用多達(dá)二十多種,這種狀況無(wú)疑也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)。

1.土地成本過(guò)高增加了企業(yè)的資金壓力,導(dǎo)致了政府土地收益的不可持續(xù)性;降低了房屋購(gòu)買者的購(gòu)買力,同時(shí)增加了房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)業(yè)的稅收集中在開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié),雖然大大增加了當(dāng)期的政府可用財(cái)力,但是將未來(lái)年限的土地租金和稅收一次收取,卻大大降低了政府未來(lái)的收入可能性,造成了政府未來(lái)相當(dāng)年限內(nèi)可用財(cái)力的不可持續(xù)性。

3.較高的銷售環(huán)節(jié)稅收,增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本,降低了交易效率。同時(shí),這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上,加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

1.將房地產(chǎn)稅收集中到房屋保有環(huán)節(jié)。對(duì)房地產(chǎn)收稅,除了增加政府收入外,另一個(gè)重要目標(biāo)應(yīng)該是房地產(chǎn)稅收能夠?qū)ν恋刭Y源進(jìn)行有效配置。

2.減少開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)稅收,將房地產(chǎn)稅收集中到保有階段征收物業(yè)稅。