論不動產(chǎn)登記審查原則

王 娜

【摘要】不動產(chǎn)登記審查原則有形式審查和實(shí)質(zhì)審查兩種模式。實(shí)行市場經(jīng)濟(jì),不動產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查有利于維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全,有利于強(qiáng)化登記的公示和公信功能,有利于強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感,而且還有利于政府誠信制度的構(gòu)建。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記;形式審查;實(shí)質(zhì)審查

不動產(chǎn)登記的審查模式,是指在不動產(chǎn)登記程序中行政登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法遵循何種程度與范圍的審查原則來對當(dāng)事人的申請內(nèi)容進(jìn)行核查與認(rèn)可。不動產(chǎn)登記的審查模式不同,體現(xiàn)了行政權(quán)對私權(quán)利的干涉程度的不同,同時其審查方式還涉及到登記的法律效力、登記的效率和登記錯誤的法律責(zé)任等問題,因而不動產(chǎn)登記審查模式是不登記行為的核心程序要件,也是不動產(chǎn)登記制度的核心問題。就目前國內(nèi)學(xué)者對此問題的看法,主要有兩種觀點(diǎn),即形式審查原則和實(shí)質(zhì)審查原則。在這兩種審查模式中,行政主體的參與程度、對登記后果的責(zé)任大小及其對登記審查的范圍、事項(xiàng)、程度等都是不一樣的,兩者有很大的區(qū)別。

一、形式審查

所謂不動產(chǎn)登記形式審查系指不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)登記申請進(jìn)行審查時,只對法律所要求的形成登記所需的形式要件是否完備進(jìn)行審查,而不對這些要件的合法性與真實(shí)性進(jìn)行甄別。因此,登記機(jī)關(guān)對于登記要件瑕疵造成當(dāng)事人或第三人權(quán)益受損不承擔(dān)責(zé)任。西方多數(shù)國家采取這種審查模式,這是因?yàn)橐环矫婵梢院喕粍赢a(chǎn)登記程序,提高登記效率;另一方面,形式審查還有利于分清登記機(jī)關(guān)與當(dāng)事人的法律責(zé)任界限。但同時也存在登記的公信力比較弱、登記錯誤率比較高的

缺點(diǎn)。

二、實(shí)質(zhì)審查

實(shí)質(zhì)審查是指不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是在對申請人主張的物權(quán)變動事實(shí)進(jìn)行審查時,既要對形成不動產(chǎn)登記所需的形式要件是否完備進(jìn)行審查,還要對這些要件的合法性與真實(shí)性進(jìn)行審查。所謂真實(shí)性是指登記所要求的身份、主張等要件必須符合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,合法性是指登記要件要符合登記相對人和第三人之間的特定法律關(guān)系或承諾,即還要審查不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實(shí)是否相符、有無瑕疵,而不得損害第三人的權(quán)益。如果因登記有錯誤、遺漏等情況導(dǎo)致第三人受損,行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,這是因?yàn)楦鶕?jù)實(shí)質(zhì)審查作出的登記具有公信力,登記內(nèi)容具有對世的可信效力,善意第三人的信賴?yán)嬉蛐姓怯浂艿奖Ｗo(hù)。實(shí)質(zhì)審查的優(yōu)點(diǎn)在于保證不動產(chǎn)登記的真實(shí)性和合法性,減少瑕疵登記的幾率,使得國家公信力得到維護(hù),而不至于因瑕疵登記糾紛造成不動產(chǎn)登記制度公信力下降。當(dāng)然這種審查方式也存在弊端:一方面,實(shí)質(zhì)審查方模式與形式審查模式相比,其審查范圍更廣,審查程序要求更高,那么其行政成本也將會高于形式審查,有限的行政資源會被過量消耗;另外一方面,因?yàn)閷?shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)是由行政機(jī)關(guān)掌握,所以,可能會導(dǎo)致國家行政權(quán)的過度干涉而濫用行政權(quán)。

三、我國應(yīng)采用的審查原則

不動產(chǎn)登記涉及公民重大財產(chǎn)權(quán)利,那么我國應(yīng)該采取什么樣的審查原則呢?有學(xué)者認(rèn)為,我國未來立法應(yīng)該采用形式審查制,但占主導(dǎo)地位的觀點(diǎn)認(rèn)為,我國對不動產(chǎn)登記應(yīng)建立實(shí)質(zhì)審查制度。因?yàn)槲覈幱谑袌鼋?jīng)濟(jì)發(fā)展的初期,“信用較為低下,欺詐行為時有發(fā)生”,而“實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)首先必須保障交易安全”,因此,在我國的社會保障尚未健全,誠信體系尚未建立的情況下,“關(guān)注安全超過自由應(yīng)作為法的指導(dǎo)思想”。

《物權(quán)法》第12條規(guī)定,“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé):(一)查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;(二)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人;(三)如實(shí)、及時登記有關(guān)事項(xiàng);(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料,必要時可以實(shí)地查看。”本條的規(guī)定,既沒有試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查,什么是形式審查,更沒有回答物權(quán)法要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查。但根據(jù)第12條的具體規(guī)定,我們不難總結(jié),我國登記機(jī)構(gòu)職責(zé)主要包括三項(xiàng)內(nèi)容:“一是查驗(yàn),二是詢問,三是查看”。對照實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn),可以認(rèn)為我國的不動產(chǎn)登記審查應(yīng)屬于實(shí)質(zhì)審查。

筆者贊同登記機(jī)關(guān)對登記申請采取實(shí)質(zhì)審查主義,即對申請登記所必備的形式要件、登記手續(xù)是否完備、權(quán)利取得的方式、權(quán)利界線、與他人權(quán)利的關(guān)系等事項(xiàng)必須進(jìn)行審查并核實(shí)。經(jīng)審查無問題方可登記。雖然,不動產(chǎn)登記采用實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn),審查成本增加且手續(xù)繁冗,人為地設(shè)置了市場配置資源機(jī)制障礙;同時審查時間長,不符合市場經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的需要。實(shí)質(zhì)審查無疑難為了不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。但是由于不動產(chǎn)登記的審查標(biāo)準(zhǔn)涉及交易安全與交易效率、交易成本的平衡問題。從交易風(fēng)險防范的角度來看,“不動產(chǎn)登記中采用實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)可以有效地防止錯誤登記情況的出現(xiàn),有利于維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全?！睆姆山?jīng)濟(jì)學(xué)的角度看,制度的選擇對交易成本至關(guān)重要,“一味追求經(jīng)濟(jì)效率不能真正使財富最大化”而“行政權(quán)力的有權(quán)使用影響著財富的創(chuàng)造”,形式審查容易產(chǎn)生權(quán)利登記不實(shí),助長交易欺詐,即必然導(dǎo)致風(fēng)險成本陡增,而實(shí)質(zhì)審查能夠提供準(zhǔn)確的信息,“信息成本是交易成本的核心”,它能有效的減低市場中的不確定性,降低交易成本。因此,我們不能單純的追求經(jīng)濟(jì)效率。從制度的歷史延續(xù)性上看,在不動產(chǎn)物權(quán)變動模式上,我國一直實(shí)行的是德國法和瑞士法所確立的登記要件主義,而登記要件主義和實(shí)質(zhì)審查相輔相成,既然登記要件主義在我國已經(jīng)根深蒂固,那么對登記的申請進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查也就順利成章了。筆者認(rèn)為,實(shí)行市場經(jīng)濟(jì),不動產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查有利于維護(hù)不動產(chǎn)交易的安全,有利于強(qiáng)化登記的公示和公信功能,有利于強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感,而且還有利于政府誠信制度的構(gòu)建,是構(gòu)建誠信的內(nèi)容之一。