我國土地增值稅存在的問題及對策

[摘 要]為了加強對我國土地增值稅的征收管理,結(jié)合目前國家新政策出臺的背景,分析當前土地增值稅征管中存在的問題,并提出完善的對策。

[關(guān)鍵詞]土地增值稅;征收管理;問題及對策

[中圖分類號]F270 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2009)41-0092-02

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人, 以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。其納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),并取得收入的單位和個人(包括外資企業(yè)和外國公民)。計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額以后的余額,土地增值稅是國家為了進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控而出臺的稅種,主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。

1 土地增值稅征管中存在的問題

1.1 征稅范圍較窄、征收率偏高

土地增值稅征稅范圍:凡單位和個人有償轉(zhuǎn)讓中華人民共和國國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物,均屬土地增值稅的征稅范圍,以增值為前提。房地產(chǎn)增值獲得收益的途徑主要包括以下幾個方面:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn);土地使用權(quán)及房屋出租;外部環(huán)境變化房屋土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓等。我國現(xiàn)行的條例規(guī)定對發(fā)生在土地使用權(quán)和房屋出租或保有階段產(chǎn)生的土地增值不征稅。一方面不符合稅賦公平性的原則,另一方面也導致我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)成本太低,助長了囤積和倒買倒賣行為。我國目前的土地增值稅稅率是對征稅范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓全部采用30%、40%、50%、60%的累進稅率。稅率偏高,稅負較重,不利于土地的正常流轉(zhuǎn),不利于土地資源的合理利用,不利于房產(chǎn)的正常交易。高稅率有助于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用,但是,高稅率會給納稅人造成沉重的心理負擔,從而增加征收阻力,也是導致納稅人逃避土地增值稅的重要誘因。

1.2 扣除項目復雜,重復征稅

扣除項目主要包括:取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用),簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本;開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(銷售費用、管理費用、財務(wù)費用),簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時所支付的金額、土地征用及拆遷補償費等可通過土地管理部門得到核實,房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用由房地產(chǎn)企業(yè)提供,開發(fā)商有可能不愿提供翔實的資料,這需要征收人員懂得相關(guān)的專業(yè)知識和規(guī)劃建設(shè)等部門的配合才能確定其真實性,同時也給納稅人偷逃漏交土地增值稅提供了便利條件。

房地產(chǎn)經(jīng)營單位及個人就其經(jīng)營收入額要繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等若干種稅,特別是企業(yè)所得稅、土地增值稅。土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額(收入總額扣除成本、費用、稅金、損失后的余額),企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)經(jīng)營單位及個人就其一個納稅年度收入總額扣除成本、費用、稅金、損失后的余額,依據(jù)都是同一內(nèi)容的收益,同屬于收益稅,存在不同程度的重復征收現(xiàn)象。

1.3 預征比率低,征管不足

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》明確規(guī)定,由于涉及成本確定或其他原因無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算,多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)部門根據(jù)當?shù)厍闆r制定。全國各地均是按照銷售收入的百分比進行預征,如江蘇省規(guī)定,經(jīng)濟適用房免征土地增值稅,普通商品房預征標準為銷售金額的1%,商鋪為2%,高檔別墅為3%。假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)普通商品房(純住宅),總銷售收入5億元,收益率5%,即增值額為2500萬元。根據(jù)條例規(guī)定預征土地增值稅:500000000×1%=500(萬元)。根據(jù)條例規(guī)定應(yīng)征土地增值稅:25000000×30%=750(萬元)。在目前全國房地產(chǎn)市場持續(xù)火暴的情形下,如此低的增值率讓人無法相信,即使如此低的增值率就少征收200萬元的土地增值稅。普通商品房如此少征,商鋪和辦公樓等少征現(xiàn)象就更加嚴重了。我國土地增值稅自1994年開征以來,全國1995年入庫稅款0.3億元,2000年入庫稅款8.4億元,2006年入庫稅款140億元,同比增收64.98%,2006年度銷售收入20712.3億元, 實際稅負只有0.53%,2007年入庫稅款403.1億元, 同比增收74.5%,2007年度銷售收入29889.1億元, 實際稅負只有1.34%,2008年入庫稅款537.1億元,同比增收33.2%,而我國房地產(chǎn)2008年度銷售收入24071.3億元,實際稅負只有2.23%。而根據(jù)規(guī)定從2000年4月1日起開始預征土地增值稅,2006年才達到0.53%,征收嚴重不足。

2 改革和完善土地增值稅的對策

2.1 擴大征收范圍,降低稅率

對原有土地增值稅征稅范圍(凡單位和個人有償轉(zhuǎn)讓中華人民共和國國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán))進行調(diào)整:開發(fā)商開發(fā)土地并首次轉(zhuǎn)讓獲得的增值額不納入土地增值稅的課稅范圍,這有利于房地產(chǎn)企業(yè)加大投資,有效地遏制囤地行為,加快城市建設(shè);開發(fā)商所擁有的土地使用權(quán)出租或保有階段產(chǎn)生的土地增值納入土地增值稅的征稅范圍,可設(shè)置“土地租賃增值稅”。同時,對原有的名義稅率作出適當調(diào)整,經(jīng)濟適用房免稅,其余的土地增值稅仍按四級超率累進稅率計征,稅率如下: 增值額未超過扣除項目金額 50%的稅率為20%;增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%的稅率為30%;增值額超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%的稅率為35%;增值額超過扣除項目金額 200%的部分稅率為40%。這樣可以調(diào)動納稅人主動要求繳納土地增值稅的積極性,增加國家的稅收收入。

2.2 簡化扣除項目規(guī)定,合并征稅

一方面對財務(wù)不健全的納稅人實行土地增值稅核定征收。由于有的房地產(chǎn)納稅人財務(wù)管理混亂,有的房地產(chǎn)納稅人沒有建賬能力,對此納稅人不核查扣除項目,確定一個合適的稅率,核定征收。另一方面對土地增值稅實行查賬征收的房地產(chǎn)納稅人,其開發(fā)成本根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二款規(guī)定:開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費;必須提供合法有效憑證,不能提供合法有效憑證的不予扣除。開發(fā)成本根據(jù)決算報告和中介機構(gòu)出具的成本審核報告來確定。其開發(fā)費用,按照實施細則第七條第二款規(guī)定:開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷等,稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和職責分工,合理劃分“項目管理人員”與“行政管理人員”。只有這樣,才能有效地防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了加大扣除項目的金額,人為地將“管理費用”計入到“開發(fā)成本—開發(fā)間接費用”而偷逃土地增值稅。

2.3 提高預征比率,完善稅制

由于目前土地增值稅的預征率較低,納稅人一般不愿意主動提出清算,即使清算,清算后稅款入庫也很困難。根據(jù)土地增值稅應(yīng)納稅額的計算公式,推算出土地增值稅增值率與預征率的關(guān)系:預征率=(土地增值稅增值率×土地增值適用稅率-速算扣除系數(shù))/(土地增值稅增值率+1)。假設(shè)增值率為15%,則按預征率4.1%預征的稅款與納稅人應(yīng)納的稅款持平;如果增值率>50%,則預征率要在10%以上了,而現(xiàn)行一般住宅土地增值稅預征率為1%,照此推算,其增值率僅為4%,在全國房地產(chǎn)行情如此好的情況下,如此低的增值率令人難以置信。因此,稅務(wù)機關(guān)可適當提高土地增值稅的預征比率,一方面可以增加國家土地增值稅收入,另一方面可以調(diào)動納稅人主動要求清算土地增值稅的積極性。考慮到我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡,各地的房產(chǎn)價格高低不等,開發(fā)成本也有所差異,參考土地增值稅增值率與現(xiàn)有土地增值稅預征率,假定一般住宅的土地增值率在5%~15%,則預征率可由原來的1%提高到3%;別墅(含聯(lián)排別墅、小高層)、寫字樓等其他房產(chǎn)的土地增值率在15%~30%,則預征率可由原來2%提高到5%;商業(yè)營業(yè)用房的土地增值率在30%以上,則預征率可由2%提高到7%,這樣才能使稅務(wù)機關(guān)預征的稅款與納稅人應(yīng)納的稅款持平。

2.4 強化征管,加大稽查力度

盡管土地增值稅存在許多不足,但在解決我國當前房地產(chǎn)市場上存在的突出問題方面仍然發(fā)揮重要作用。土地增值稅的征收有利于我國增加財政收入;有利于深化財政體制改革,建立地方主體稅源;有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)合理收益,促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展;有利于提高土地資源利用效率,推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,使城市土地向真正產(chǎn)生效用的使用者手中轉(zhuǎn)移;有利于抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為,使個人消費趨于理性;土地增值稅將促使房地產(chǎn)企業(yè)投資結(jié)構(gòu)趨于合理。按照土地增值稅條例的規(guī)定,納稅人建造普通、標準住宅出售,其增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅,這將抑制高檔商品房的盲目開發(fā),引導房地產(chǎn)商開發(fā)普通住宅、微利商品房或經(jīng)濟適用房,合理調(diào)整商品房的供給結(jié)構(gòu),滿足不同收入水平,特別是中低收入水平消費者的需要,對房地產(chǎn)市場的整體產(chǎn)生有利影響。房地產(chǎn)業(yè)也只有選擇這一消費主體作為自己的服務(wù)方向才能得以持續(xù)健康發(fā)展。同時,加強對稅務(wù)人員的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)知識及房地產(chǎn)企業(yè)會計核算知識的培訓,以造就一支業(yè)務(wù)過硬的房地產(chǎn)稅收征收管理和稽查隊伍。加大稅務(wù)稽查打擊力度,在一定范圍和時期內(nèi)開展土地增值稅專項檢查,嚴厲打擊偷逃土地增值稅的違法行為,真正做到“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究”,有效地打擊各種涉稅違章違法行為,增強稅收執(zhí)法的剛性。

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[收稿日期]2009-08-15

[作者簡介] 陳義榮(1969—),江蘇揚州人,揚州市地方稅務(wù)局工作,研究方向:技術(shù)經(jīng)濟及管理。