芻議房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度

秘　琰

摘要：在當(dāng)今快速發(fā)展的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)蓬勃發(fā)展，但同時(shí)也存在一定的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著建立和完善企業(yè)內(nèi)控制度的挑戰(zhàn)，因此，本文以房地產(chǎn)企業(yè)作為出發(fā)點(diǎn)，探討了其內(nèi)控制度建立的原則和對(duì)策等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，我國(guó)的建筑行業(yè)在自身改革的基礎(chǔ)上蓬勃發(fā)展。但在世界經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，建筑行業(yè)同時(shí)面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在嚴(yán)峻的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，如何生存、如何發(fā)展已經(jīng)成為擺在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要問(wèn)題，為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身存在的問(wèn)題，加快完善企業(yè)內(nèi)控制度的建設(shè)和完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度建設(shè)原則

企業(yè)內(nèi)部控制是企業(yè)管理的重要手段。內(nèi)部控制是經(jīng)營(yíng)者為維持企業(yè)資產(chǎn)的完整性確保企業(yè)會(huì)計(jì)記錄的正確性和可靠性，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行綜合的規(guī)劃、協(xié)調(diào)和評(píng)價(jià)而制定的制度、組織、方法和程序的總稱。內(nèi)部控制制度的設(shè)計(jì)原則是指設(shè)計(jì)內(nèi)部控制制度時(shí)必須遵循的一些指導(dǎo)思想。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì)的原則主要有：

1、成本一效益原則。成本一效益原則是企業(yè)在內(nèi)部控制制度設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮的重要原則，企業(yè)不可能不考慮控制對(duì)系統(tǒng)發(fā)揮的效率和控制本身的成本。過(guò)于復(fù)雜的控制制度必然會(huì)降低企業(yè)管理系統(tǒng)處理功能的效率，同時(shí)也使控制的成本大大增加，甚至有可能超過(guò)其帶來(lái)的效益。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)控制的成本不應(yīng)高于它所發(fā)現(xiàn)、預(yù)防和糾正的錯(cuò)誤可能帶來(lái)的損失，這是最低界限。

2、相互牽制原則。相互牽制原則，是會(huì)計(jì)部門設(shè)計(jì)時(shí)遵循的一項(xiàng)重要原則，它是指一項(xiàng)完整的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，必須由具有互相制約關(guān)系的兩個(gè)或兩個(gè)以上的部門人員分別完成。即在橫向關(guān)系上，至少要由彼此獨(dú)立的兩個(gè)部門或人員辦理，以使該部門或人員的工作接受另一個(gè)部門或人員的檢查和制約；在縱向關(guān)系上，至少要經(jīng)過(guò)互不隸屬的兩個(gè)或兩個(gè)以上的崗位和環(huán)節(jié)，以使下級(jí)受上級(jí)監(jiān)督，上級(jí)受下級(jí)牽制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要分離的部門職責(zé)主要是授權(quán)、執(zhí)行、記錄、保管、核對(duì)。

3、靈活性原則。在制定內(nèi)部控制措施時(shí)必須使制定的措施盡量保持較強(qiáng)的靈活性，能夠應(yīng)對(duì)發(fā)生的各種突如其來(lái)的意外情況。如果制定的控制措施只能對(duì)某一種破壞實(shí)施控制，那么企業(yè)就需要不斷設(shè)計(jì)新的控制措施來(lái)防范新的風(fēng)險(xiǎn)，最后企業(yè)的內(nèi)部控制體系就會(huì)變得極其龐大和復(fù)雜，使人難以掌握和適應(yīng)。因此，在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制時(shí)，應(yīng)充分考慮各種因素，最大限度地保持各控制措施的靈活性。

4、系統(tǒng)性原則。在建設(shè)內(nèi)部控制制度時(shí)，需要明確整個(gè)企業(yè)的內(nèi)控制度是一個(gè)完整的系統(tǒng)，需要相互結(jié)合、彼此配合，才能實(shí)現(xiàn)內(nèi)控的目標(biāo)。在這里，企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)組織結(jié)構(gòu)起著骨架的作用，因此，需要科學(xué)、合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和崗位并明確他們的職責(zé)，這是有效實(shí)現(xiàn)有內(nèi)部控制的前提。同時(shí)，企業(yè)會(huì)計(jì)組織結(jié)構(gòu)要進(jìn)一步加強(qiáng)整合工作，使整個(gè)企業(yè)協(xié)調(diào)高效運(yùn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的關(guān)鍵控制點(diǎn)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易方式的多樣化，傳統(tǒng)的憑證、賬薄越來(lái)越少，取而代之的是電子憑證、電子合同、電子貨幣等等，由此帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)大量增加，給內(nèi)部控制制度的建設(shè)增加了難度。傳統(tǒng)的一些風(fēng)險(xiǎn)控制制度已經(jīng)不能適應(yīng)新形勢(shì)，需要全面研究、應(yīng)用新的風(fēng)險(xiǎn)控制制度，加強(qiáng)對(duì)各控制點(diǎn)控制，以避免管理風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。

(一)工程階段內(nèi)部控制點(diǎn)

(1)投資決策階段。投資決策階段是建設(shè)工程造價(jià)控制的重要階段與項(xiàng)目決策前的準(zhǔn)備工作，對(duì)建設(shè)工程造價(jià)以及投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響，因此要切實(shí)做好可行性研究。根據(jù)市場(chǎng)需要及發(fā)展前景合理確定建設(shè)規(guī)模。加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?yōu)化評(píng)選，細(xì)致做好投資估算，形成投資最高限額，以便有效地遏止“三超”現(xiàn)象。造價(jià)管理人員應(yīng)編制出初步的造價(jià)估算，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行投資估算、資金籌措、風(fēng)險(xiǎn)分析、項(xiàng)目的盈利能力及償還能力的分析，在經(jīng)濟(jì)上對(duì)項(xiàng)目做出合理、準(zhǔn)確的投資決策。

(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。在投資控制完成后，真正的內(nèi)部控制就從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始。后續(xù)的造價(jià)控制都是施工圖預(yù)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整的。如果設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)階段未能進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，則勢(shì)必增加工程不必要的投入。造成浪費(fèi)。因此在設(shè)計(jì)工作上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采用造價(jià)規(guī)劃原理、限額設(shè)計(jì)方法以及優(yōu)化設(shè)計(jì)方法等進(jìn)行造價(jià)控制，為總體工程的成本控制打好基礎(chǔ)。

(3)工程施工階段。第一，科學(xué)授權(quán)審批。科學(xué)授權(quán)應(yīng)當(dāng)與整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、會(huì)計(jì)政策、內(nèi)控目標(biāo)相結(jié)合，授權(quán)的方式方法應(yīng)當(dāng)做到使關(guān)鍵崗位員工的職責(zé)得到明確并充分加以規(guī)定。這要求企業(yè)明確規(guī)定涉及會(huì)計(jì)及相關(guān)工作的授權(quán)批準(zhǔn)范圍、權(quán)限、程序、責(zé)任等內(nèi)容。根據(jù)公司內(nèi)部規(guī)定和程序?qū)?zhí)行的業(yè)務(wù)進(jìn)行授權(quán)審批，對(duì)資產(chǎn)和數(shù)據(jù)的處理進(jìn)行授權(quán)。企業(yè)內(nèi)部的各級(jí)管理人員必須在授權(quán)范圍內(nèi)行使職權(quán)和承擔(dān)責(zé)任，經(jīng)辦人員必須在授權(quán)范圍內(nèi)辦理業(yè)務(wù)，以保證企業(yè)既定方針的執(zhí)行和限制濫用職權(quán)。第二，職責(zé)分離。實(shí)施職責(zé)分離控制，防止個(gè)人隱瞞錯(cuò)誤，舞弊或違規(guī)行為。根據(jù)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)及員工的崗位責(zé)任，一個(gè)人不能同時(shí)從事可以隱蔽自己所犯錯(cuò)誤和不軌行為的職務(wù)，比如出納人員不兼任稽核、會(huì)計(jì)檔案保管和收入、支出、費(fèi)用的登記工作，做賬會(huì)計(jì)與復(fù)核會(huì)計(jì)職務(wù)相分離等等，以有效防止挪用資產(chǎn)，修改會(huì)計(jì)記錄的違規(guī)行為。第三，建立財(cái)產(chǎn)清查盤點(diǎn)制度。對(duì)現(xiàn)金、銀行存款等業(yè)務(wù)做到日清月結(jié)，確保賬實(shí)相符。這里需要強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)銀行賬戶對(duì)賬管理，必須由非出納人員在月末編制《銀行余額調(diào)節(jié)表》，分析未達(dá)賬項(xiàng)產(chǎn)生的原因，及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理。實(shí)物資產(chǎn)必須實(shí)行永續(xù)盤存制的方法，隨時(shí)反映實(shí)物資產(chǎn)購(gòu)入、發(fā)出和結(jié)存的情況。還要制定財(cái)產(chǎn)物資的局部清查和全面清查制度。以保證賬實(shí)相符或及時(shí)處理發(fā)生的差錯(cuò)。對(duì)于發(fā)生的盤盈或盤虧，要查明原因，并追究該項(xiàng)資產(chǎn)管理者的責(zé)任。第四，落實(shí)費(fèi)用指標(biāo)。房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部有多個(gè)部門，為了有效控制經(jīng)營(yíng)成本，應(yīng)實(shí)行費(fèi)用指標(biāo)分管，各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一掌握、各部門分別管理，以調(diào)動(dòng)各部門的積極性和增強(qiáng)責(zé)任感。例如，財(cái)務(wù)費(fèi)用由財(cái)務(wù)部門將指標(biāo)下到各部門，分別控制使用各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)的核定和分解，分別落實(shí)掌握各項(xiàng)指標(biāo)的責(zé)任者。年終由財(cái)務(wù)管理部門考核各承包部門費(fèi)用的節(jié)超情況，并按一定比例給予獎(jiǎng)罰。

(二)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督。尤其要發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的作用

要確保企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度切實(shí)地得到執(zhí)行，必須建立全面完整的監(jiān)督制度?，F(xiàn)代企業(yè)尤其要通過(guò)設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的功能。來(lái)加強(qiáng)對(duì)本企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的監(jiān)督和評(píng)估。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，首先要提高審計(jì)的地位，保證內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性。其次要切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)，努力培養(yǎng)和造就一支高素質(zhì)、復(fù)合型的內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍。要通過(guò)獨(dú)立、客觀的審計(jì)工作及時(shí)發(fā)現(xiàn)和反映問(wèn)題、揭示企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)出現(xiàn)的各種問(wèn)題及內(nèi)部控制執(zhí)行中的薄弱環(huán)節(jié)，及時(shí)采取措施進(jìn)行修正或改進(jìn)，以防患于未然。

(三)構(gòu)建切合實(shí)際的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)一般包含多個(gè)部門，各部門可以根據(jù)各自的實(shí)際情況。結(jié)合上級(jí)管理部門的要求，通過(guò)確定風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)，分解、落實(shí)機(jī)構(gòu)內(nèi)各部門、各崗位管理職責(zé)，并對(duì)各單位、各部門的控制狀況進(jìn)行檢查、評(píng)價(jià)和考核，進(jìn)一步推進(jìn)全面風(fēng)險(xiǎn)管理、落實(shí)崗位責(zé)任，提高全員風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)和能力，從而全面有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高內(nèi)部控制管理水平。

(四)注重會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的提高

“人”是內(nèi)部控制行為的主體，需要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制行為主體的控制，把內(nèi)部會(huì)計(jì)控制工作落到實(shí)處。要定期對(duì)重點(diǎn)崗位人員的思想和行為進(jìn)行考察，對(duì)可能出現(xiàn)違法違紀(jì)內(nèi)部業(yè)務(wù)人員、會(huì)計(jì)人員，要及時(shí)加以防范和控制。其次，要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和繼續(xù)教育，以提高其工作能力，避免會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理的技術(shù)差錯(cuò)而導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育，使其自覺(jué)執(zhí)行各項(xiàng)法律法規(guī)，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，做到奉公守法、廉潔自律，具有較強(qiáng)的自我約束能力。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)工程周期長(zhǎng)、消耗量大，建設(shè)完善的內(nèi)部控制制度對(duì)其健康順利發(fā)展具有不可低估的作用。只有建立科學(xué)的內(nèi)部控制制度，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利最大化和成本最小化的目標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。