資產(chǎn)評估基本方法及選擇

于新穎

摘要:構(gòu)成資產(chǎn)評估方法體系的各種評估方法之間既有內(nèi)在的聯(lián)系,又有各自的特征。了解資產(chǎn)評估方法及其內(nèi)在聯(lián)系,對于選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法,進(jìn)行高效率的評估工作具有重要的意義。

關(guān)鍵詞:資產(chǎn)評估;成本法;市場法;收益法

資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)現(xiàn)行價值進(jìn)行評定估算的一種專業(yè)活動。資產(chǎn)評估方法是實(shí)現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。它是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會計(jì)等學(xué)科的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上,結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。該體系由多種具體資產(chǎn)評估方法構(gòu)成,這些方法按分析原理和技術(shù)路線不同可以歸納為3種基本類型,或稱3種基本方法,即市場法、成本法和收益法。

一、市場法

市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。

市場法是根據(jù)替代原則,采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。因?yàn)槿魏我粋€正常的投資者在購置某項(xiàng)資產(chǎn)時,他所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。運(yùn)用市場法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價格信息,并以此為基礎(chǔ)判斷和估測被評估資產(chǎn)的價值。運(yùn)用已被市場檢驗(yàn)了的結(jié)論來評估被估對象,顯然是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人接受的。因此,市場途徑是資產(chǎn)評估中最為直接,最具說服力的評估途徑之一。

市場法是資產(chǎn)評估中若干評估思路中的一種,通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件:一是要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場;二是參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。

一般地說,在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物,就可以把參照物價格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格,需要進(jìn)行價格調(diào)整。參照物差異調(diào)整因素主要包括3個方面:一是時間因素,即參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異;二是地域因素,即資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異;三是功能因素,即資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對價格的影響。

運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)價值,要遵循下面的程序:明確評估對象;進(jìn)行公開市場調(diào)查,收集相同或類似資產(chǎn)的市場基本信息資料,尋找參照物;分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性,判斷選擇參照物;把被評估資產(chǎn)與參照物比較;分析調(diào)整差異,做出結(jié)論。

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法,它能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況,其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得,評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格,評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。但是市場法需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ),有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。這種方法不適用于專用機(jī)器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn),以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。

二、收益法

收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

采用收益法評估,基于效用價值論:收益決定資產(chǎn)的價值,收益越高,資產(chǎn)的價值越大。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時,他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流,而收益有時間價值,因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值,需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值,這就是資產(chǎn)的評估值。收益法服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路,即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。它涉及3個基本要素:一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益;二是折現(xiàn)率或資本化率;三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。因此,能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個意義上講,應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是:第一,被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;第二,資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;第三,被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

收益法能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值,與投資決策相結(jié)合,易為買賣雙方所接受。但是預(yù)期收益額預(yù)測難度較大,受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)風(fēng)因素的影響。這種方法在評估中適用范圍較小,一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

三、成本法

成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本,然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

成本途徑始終貫穿著一個重建或重置被評估資產(chǎn)的思路。在條件允許的情況下,任何一個潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時,他所愿意支付的價格不會超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。如果投資對象并非全新,投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的實(shí)體有形損耗;如果被評估資產(chǎn)存在功能和技術(shù)落后,投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的功能性貶值;如果被評估資產(chǎn)及其產(chǎn)品面臨市場困難和外力影響,投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶損因素。

成本途徑作為一條獨(dú)立的評估思路,它是從再取得資產(chǎn)的角度來反映資產(chǎn)的交換價值的,即通過資產(chǎn)的重置成本反映資產(chǎn)的交換價值。只有當(dāng)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下,再取得被評估資產(chǎn)的全部費(fèi)用才能構(gòu)成其交換價值的內(nèi)容。只有當(dāng)資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者和控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益,資產(chǎn)的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認(rèn)和接受。從這個意義上講,成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。同時,采用成本法評估,還應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料,形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)也是必須的。

成本途徑的運(yùn)用涉及4個基本要素,即資產(chǎn)的重置成本,資產(chǎn)的有形損耗,資產(chǎn)的功能性陳舊貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值。

資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高,資產(chǎn)的原始價值越大,反之則小,二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估,必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的,而二者反映的物價水平是不相同的,前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平,后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時的物價水平。在其他條件既定時,資產(chǎn)的重置成本越高,其重置價值越大。

資產(chǎn)的價值也是一個變量,隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動和其它因素的變化而相應(yīng)變化:資產(chǎn)投入使用后,由于使用磨損和自然力的作用,其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少,發(fā)生實(shí)體性貶值;新技術(shù)的推廣和運(yùn)用,使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較,在技術(shù)上明顯落后、性能降低,其價值也就相應(yīng)減少,發(fā)生功能性貶值;由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化,引致資產(chǎn)價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等,發(fā)生經(jīng)濟(jì)性貶值。

運(yùn)用成本法評估資產(chǎn),首先確定被評估資產(chǎn),并估算重置成本,其次確定被評估資產(chǎn)的使用年限,再次估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值,最后計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價值。

成本法比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗,評估結(jié)果更趨于公平合理,有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估,有利于企業(yè)資產(chǎn)保值,在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用。但是采用成本法評估,工作量較大,同時這種方法是以歷史資料為依據(jù)確定目前價值,必須充分分析這種假設(shè)的可行性。另外經(jīng)濟(jì)貶值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。

四、評估方法的選擇

(一)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

評估途徑和方法是實(shí)現(xiàn)評估目的的手段。對于特定經(jīng)濟(jì)行為,在相同的市場條件下,對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評估,其評估值應(yīng)該是客觀的,這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果,這是由于評估基本目的決定了評估途徑和方法間的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運(yùn)用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產(chǎn),并為相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)。運(yùn)用不同的評估途徑和方法評估同一資產(chǎn),必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致,以及運(yùn)用不同評估途徑和方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。

由于資產(chǎn)評估工作基本目標(biāo)的一致性,在同一資產(chǎn)的評估中可以采用多種途徑和方法,如果使用這些途徑和方法的前提條件同時具備,而且評估師也具備相應(yīng)的專業(yè)判斷能力,那么,多種途徑和方法得出的結(jié)果應(yīng)該趨同。如果采用多種評估途徑和方法得出的結(jié)果出現(xiàn)較大差異,可能的原因有:一是某些評估途徑或方法的應(yīng)用前提不具備;二是分析過程有缺陷;三是結(jié)構(gòu)分析有問題;四是某些支撐評估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真;五是評估師的職業(yè)判斷有誤。因此,評估師應(yīng)當(dāng)為不同評估途徑和方法建立邏輯分析框圖,通過對比分析,有利于問題的發(fā)現(xiàn)。評估師在發(fā)現(xiàn)問題的基礎(chǔ)上,除了對評估途徑或方法做出取舍外,還應(yīng)該分析問題產(chǎn)生的原因,并據(jù)此研究解決問題的對策,以便最后確定評估價值。

(二)資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別

各種評估途徑和方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值,還是根據(jù)評估對象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評估價值,抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評估對象的價值,都是對評估對象在一定條件下的價值的描述,它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是,每一種評估方法都有其自成一體的運(yùn)用過程,都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ),評估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。因此,各種評估途徑和方法又是有區(qū)別的。

由于評估的特定目的的不同,評估時市場條件上的差別,以及評估時對評估對象使用狀態(tài)設(shè)定的差異,需要評估的資產(chǎn)價值類型也是有區(qū)別的。評估途徑或方法由于自身的特點(diǎn)在評估不同類型的資產(chǎn)價值時,就有了效率上和直接程度上的差別,評估人員應(yīng)具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務(wù)的能力。

(三)資產(chǎn)評估方法的選擇

評估方法選擇,實(shí)際上包含了不同層面的資產(chǎn)評估方法的選擇過程,即3個層面的選擇:第一個層面是評估的技術(shù)思路的層面,即分析3種評估方法所依據(jù)的評估技術(shù)的思路的適用性;第二個層面是在各種評估思路已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上,選擇實(shí)現(xiàn)評估技術(shù)的具體技術(shù)方法;第三個層面是在確定技術(shù)方法的前提下,對運(yùn)用各種技術(shù)評估方法所設(shè)計(jì)的技術(shù)參數(shù)的選擇。

資產(chǎn)評估途徑和方法的多樣性,為評估人員選擇適當(dāng)?shù)脑u估途徑和方法,有效地完成評估任務(wù)提供了現(xiàn)實(shí)可能。為高效、簡捷、相對合理地估測資產(chǎn)的價值,在評估途徑和方法的選擇過程中應(yīng)注意以下因素:一是評估方法的選擇要與評估目的,評估時的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài),以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng);二是評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態(tài)等因素制約。例如,對于既無市場參照物,又無經(jīng)營記錄的資產(chǎn),只能選擇成本途徑及其方法進(jìn)行評估;對于工藝比較特別且處在經(jīng)營中的企業(yè),可以優(yōu)先考慮選擇收益途徑及其方法;三是評估方法的選擇受各種評估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)能否搜集的制約。

每種評估途徑和方法的運(yùn)用都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作依據(jù)。在一個相對較短的時間內(nèi),收集某種評估途徑和方法所需的數(shù)據(jù)資料可能會很困難,在這種情況下,評估人員應(yīng)考慮采用替代的評估途徑和方法進(jìn)行評估。

總之,在評估方法的選擇過程中,應(yīng)注意因地制宜和因事制宜,不可機(jī)械地按某種模式或某種順序進(jìn)行選擇。但是,不論選擇哪種評估途徑和方法進(jìn)行評估,都應(yīng)保證評估目的,評估時所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù),及其評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。尤其是在運(yùn)用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時,更要保證每種評估途徑和方法運(yùn)用中所依據(jù)的各種假設(shè)、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性,以便能夠確保運(yùn)用不同評估途徑方法所得到的評估結(jié)果的可比性和相互可驗(yàn)證性。

參考文獻(xiàn):

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3、朱柯.資產(chǎn)評估[M].東北財經(jīng)大學(xué)出版社,2007.

(作者單位:遼寧金融職業(yè)學(xué)院)