從美國次貸危機談商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險防范

田美玉 呂長明

摘要:美國次貸危機自全面爆發(fā)并蔓延全球以來,給各國經(jīng)濟尤其是金融帶來巨大的影響。文章對當(dāng)前我國住房抵押貸款市場與美國進(jìn)行了對比分析,得出我國住房抵押貸款違約風(fēng)險不容忽視的結(jié)論。我國商業(yè)銀行應(yīng)該借鑒次貸危機的經(jīng)驗教訓(xùn),高度重視住房抵押貸款的潛在風(fēng)險,并做好風(fēng)險防范措施,避免類似的危機在我國上演。

關(guān)鍵詞:次貸危機;住房抵押貸款;違約風(fēng)險

一、引言

次貸危機從2007年8月全面爆發(fā)以來,對國際金融秩序造成了極大的沖擊和破壞,使金融市場產(chǎn)生了強烈的信貸緊縮效應(yīng),國際金融體系積聚的系統(tǒng)性風(fēng)險得以暴露。作為美國自20世紀(jì)30年代“大蕭條”以來最為嚴(yán)重的一次金融危機,其影響蔓延全球,危害程度仍不斷深化。我國住房抵押貸款自1998年以來,一直以其高收益、低風(fēng)險的特質(zhì)被各商業(yè)銀行視為優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展。特別是2000年以來,隨著我國房價的不斷上漲,國內(nèi)住房抵押貸款發(fā)放額飛速增長。據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,1997年末個人住房抵押貸款余額僅為190億元,截至2009年第一季度末,個人住房抵押貸款余額達(dá)3.49萬億元,短短12年間增長了180多倍,其增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其余貸款。然而在大力發(fā)展這項業(yè)務(wù)的同時,商業(yè)銀行忽略了其中蘊含的巨大風(fēng)險。據(jù)中國人民銀行2009第一季度《貨幣政策執(zhí)行報告》顯示,截至2009年第一季度末,中國工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行和交通銀行的不良貸款率分別為2.0%、2.2%、1.9%和1.6%,個人住房抵押貸款的潛在風(fēng)險己逐漸顯現(xiàn)。次貸危機的爆發(fā)及其嚴(yán)重危害為我國金融市場敲響了警鐘,對于我國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險而言是個很好的預(yù)警。鑒于我國的個人住房抵押貸款是房地產(chǎn)貸款的重要組成部分,而房地產(chǎn)業(yè)又對經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)相當(dāng)大的比重,因此,一旦住房抵押貸款風(fēng)險暴露,會對房地產(chǎn)市場,乃至整個中國宏觀經(jīng)濟造成嚴(yán)重的沖擊。我國商業(yè)銀行必須在這次次貸危機中認(rèn)真反思,警惕住房抵押貸款背后的風(fēng)險,總結(jié)教訓(xùn)并及早采取有效的措施防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

二、中美住房抵押貸款市場風(fēng)險狀況之比較

鑒于我國目前的房地產(chǎn)市場與危機爆發(fā)前的美國有著許多相似之處,下文主要通過與美國房地產(chǎn)市場的對比分析來研究我國住房抵押貸款存在的風(fēng)險,從而為防范我國住房抵押貸款風(fēng)險提出行之有效的建議。

(一)同樣的加息周期加大了房貸消費者的負(fù)擔(dān),違約可能性上升

美國房地產(chǎn)的繁榮從2001年開始。2001年的9·11之后,美國政府為了緩解恐怖襲擊和新經(jīng)濟泡沫破滅對經(jīng)濟的沖擊,采取了放松銀根的貨幣政策,大幅度降低利率[聯(lián)邦基金利率連降13次(見圖1),從2001年1月份的6.5%降低至2003年6月份的1%],增加貨幣供應(yīng)量,同時讓美元匯率不斷貶值。寬松的貨幣政策使得美國的樓市逐漸活躍,進(jìn)而快速上漲,出現(xiàn)了類似股市的“非理性繁榮”局面。根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會的估算,從2002年開始,房價就以每年超過10%的速度增長,到了泡沫最興盛的2005年末,房價的年增長達(dá)到了17%左右。而從2004年6月份開始的兩年時間里,美聯(lián)儲連續(xù)17次提息,將聯(lián)邦基金利率從1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了購房者的還貸負(fù)擔(dān),美國住房市場逐步出現(xiàn)降溫跡象。據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會公布的數(shù)據(jù),2006年美國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷5年牛市后全面降溫,銷售量占整個房市85%的舊房銷售量比前年下降8.4%,創(chuàng)下17年來最大跌幅。而樓市的低迷正是引發(fā)此次次貸危機的導(dǎo)火線。

近幾年以來,我國同樣經(jīng)歷了加息周期。2004年開始,我國的樓市升溫已成過熱趨勢,為抑制房地產(chǎn)價格非理性上漲,央行開始加息。自2004年10月29日開始,截至2007年12月21日,中國人民銀行已經(jīng)連續(xù)10次加息,其中,5年以上的貸款基準(zhǔn)利率從5.76%上升至7.83%(見圖2)?；鶞?zhǔn)利率的不斷上升拉動了住房抵押貸款利率,從而大大增加了普通居民按揭購房的貸款成本支出,進(jìn)而給一直被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的抵押貸款帶來巨大影響,難免會造成違約風(fēng)險。加之目前國內(nèi)很多行業(yè)都受到美國次貸危機的波及,房貸消費者的可支配收入也受到不同程度的影響,銀行越來越難以預(yù)測居民的未來償付貸款的現(xiàn)金支出變化情況,勢必增加房貸的違約風(fēng)險。

(二)放貸機構(gòu)放松對貸款的審查標(biāo)準(zhǔn)及程序,信貸創(chuàng)新層出不窮

美國次級抵押貸款借款人的信用得分及審貸文件的完整性通常較低,而貸款機構(gòu)之間的激烈競爭以及以貸款經(jīng)濟人和客戶代理為主的銷售模式也加劇了審貸管理的松懈,一時間各房地產(chǎn)抵押貸款提供者為搶占市場份額,紛紛降低貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn),甚至推出“零首付”、“零文件”等貸款方式,不查收入,不查資產(chǎn),借款人可以在沒有資金、無須提供任何有關(guān)償還能力證明的情況下購房。大量無償還能力的借款人進(jìn)入房地產(chǎn)市場,也使得次級抵押貸款市場積聚了大量的高風(fēng)險客戶群。隨著貸款經(jīng)紀(jì)人和放貸金融機構(gòu)大肆降低貸款準(zhǔn)入門檻,次貸市場的規(guī)模隨之急劇擴張。次貸市場在違規(guī)放貸的推動下非理性擴張,風(fēng)險急劇積累。次級房貸規(guī)模從1994年的350億美元、占貸款總額的4.5%發(fā)展到2001年的1600億美元、占5.6%和2006年的6000億美元、占貸款總額20%(見表1)。雖然推動次貸市場規(guī)模急劇膨脹還有很多因素,如美聯(lián)儲為刺激經(jīng)濟實行的寬松的貨幣政策、超低的利率等等,但不可否認(rèn)的是,放款標(biāo)準(zhǔn)的惡化在很大程度上也起到了推波助瀾的作用。我國借款人的信用風(fēng)險并不比美國低。近年來,在房價持續(xù)上漲及房貸資產(chǎn)是優(yōu)良資產(chǎn)的觀念驅(qū)動下,商業(yè)銀行普遍放松了對貸款者的資質(zhì)審查。不少房貸者從律師事務(wù)所或單位開出假的工資收入證明。國內(nèi)相當(dāng)部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實或虛假的收入文件。更為嚴(yán)重的是,國內(nèi)很多商業(yè)銀行為爭奪市場,競相攀比,放松信貸政策和審批尺度。通過降低審批標(biāo)準(zhǔn)、簡化貸款流程等手段放寬了個人住房抵押貸款者的市場進(jìn)入,而且創(chuàng)新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產(chǎn)品,從而增大了房貸資產(chǎn)的風(fēng)險。

(三)評估機構(gòu)缺失行為規(guī)范

美國標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪是權(quán)威資信評級機構(gòu),但其在次級抵押貸款債券的運作過程中的失職,誤導(dǎo)了投資者,使風(fēng)險從次級抵押貸款市場擴散到金融市場。我國的評估業(yè)存在的問題眾多。我國當(dāng)前由借款人付費、按房價比例付費的評估公司往往難以做到獨立、客觀、公正。如評估公司常會在委托人的要求下,將評估價格高估,幫助借款人更多的套取銀行資金;評估公司也缺乏統(tǒng)一的估價標(biāo)準(zhǔn),對于同一住宅評估價格往往不同。而商業(yè)銀行在房產(chǎn)價值的確定上過分依賴于房產(chǎn)評估公司。我國商業(yè)銀行采取執(zhí)行首付比例作為防范房地產(chǎn)減值、保障抵押足值的重要防線,雖然其執(zhí)行管理較嚴(yán),但是如果房地產(chǎn)價格的泡沫成份超過了首付比例,這一防線就無異于“馬其諾防線”。

三、對防范我國住房抵押貸款風(fēng)險防范的啟示

(一)積極審慎地推動金融創(chuàng)新,改善信息披露,防范金融衍生工具風(fēng)險

盡管次貸風(fēng)波中的衍生產(chǎn)品等金融創(chuàng)新使得風(fēng)險出現(xiàn)了世界“共振”現(xiàn)象,但不可否認(rèn)的是,金融創(chuàng)新具有“二重性”和“雙刃劍“的作用。對次貸風(fēng)波中的美國本身特別是放貸機構(gòu)而言,證券化和衍生產(chǎn)品等金融創(chuàng)新確實起到了風(fēng)險分散作用。房地產(chǎn)抵押貸款支持證券和抵押債務(wù)權(quán)益在內(nèi)的結(jié)構(gòu)性融資產(chǎn)品證券化使得金融機構(gòu)將信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了二級市場投資者,使風(fēng)險的承擔(dān)者更為廣泛,風(fēng)險定價相對合理。因此我們要更深刻、全面地對待金融創(chuàng)新,對于每種創(chuàng)新工具,既要看到它發(fā)揮的積極作用,又要看到它隱藏的風(fēng)險。商業(yè)銀行要嚴(yán)格把握基礎(chǔ)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn),注意有序、穩(wěn)步地推進(jìn)金融創(chuàng)新。在金融創(chuàng)新的過程中,改善金融創(chuàng)新產(chǎn)品的信息披露程度,提高透明度。政府應(yīng)鼓勵商業(yè)銀行盡快開發(fā)出更符合市場需要的、能抵御各類風(fēng)險的金融工具,加強對衍生產(chǎn)品的監(jiān)控力度。

(二)繼續(xù)加強信用體系建設(shè)

盡管美國的信用體系也存在問題,但總體而言仍較為健全。在美國的信用市場上,不同信用水平的居民和機構(gòu)的融資成本顯著不同,次級抵押貸款主要為信用相對較低的群體設(shè)置。這種制度性的分割性在不同級別信用風(fēng)險的資產(chǎn)中設(shè)置了一道防火墻,在一定程度上起到了風(fēng)險過濾的作用。而我國的信用體系尚缺乏對居民和機構(gòu)信用級別的劃分,產(chǎn)品開發(fā)并沒有與信用級別聯(lián)系在一起,不同信用級別的信貸資產(chǎn)也并沒有實行分類管理,一旦出現(xiàn)問題很難采取針對性的補救措施。因此,我國應(yīng)首先借鑒美國信用體系建設(shè)上的經(jīng)驗,在信貸市場上利用結(jié)構(gòu)性手段對客戶進(jìn)行細(xì)分,在不同的產(chǎn)品和服務(wù)見設(shè)置不同層次的風(fēng)險隔離帶,減少風(fēng)險傳染。其次應(yīng)進(jìn)一步加快推進(jìn)《巴塞爾新資本協(xié)議》的實施,引導(dǎo)國內(nèi)金融機構(gòu)借鑒國際信用風(fēng)險和市場風(fēng)險管理的先進(jìn)技術(shù)手段。

(三)監(jiān)測各類風(fēng)險因素,確立審慎政策導(dǎo)向

從我國房地產(chǎn)及住房信貸市場的發(fā)展經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)市場繁榮時,銀行等金融機構(gòu)均把住房抵押貸款當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),而容易忽略當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)、房價下跌給住房抵押貸款帶來的風(fēng)險。雖然目前我國經(jīng)濟仍以較高的速度發(fā)展,但經(jīng)濟運行中的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。鑒于對我國未來的經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的運行狀況的不確定性,商業(yè)銀行更需要構(gòu)建科學(xué)準(zhǔn)確的銀行風(fēng)險預(yù)警機制,準(zhǔn)確判斷宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)市場的拐點,以有效規(guī)避周期性風(fēng)險。金融機構(gòu)自身內(nèi)部風(fēng)險管理應(yīng)當(dāng)始終堅持審慎性政策導(dǎo)向。在此次危機中,市場參與主體的非審慎性經(jīng)營弱化了市場約束,一定程度上導(dǎo)致了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的濫用,成為危機形成的誘因。當(dāng)前,國際金融機構(gòu)面臨的競爭越來越激烈,金融機構(gòu)創(chuàng)造利潤的內(nèi)部驅(qū)動也越來越強烈,但追求利潤不能忽略風(fēng)險。在努力創(chuàng)造利潤的過程中,應(yīng)進(jìn)一步加強內(nèi)部控制制度建設(shè),提高自身的風(fēng)險管理能力。金融監(jiān)管部門也應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步督促金融機構(gòu)強化信息披露,促進(jìn)其審慎管理,穩(wěn)健經(jīng)營。

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(作者單位:中南大學(xué)商學(xué)院。其中,田美玉為副教授)